فسخ معامله ملک [زمان، شرایط، قوانین و جریمه‌ها]

فسخ قرارداد خرید ملک یکی از رایج‌ترین اتفاقات در زمینه خرید و فروش املاک است. این اتفاق رایج و ناخوشایند گاهی باعث ضرر و زیان‌های سنگین برای خریدار یا فروشنده می‌ شود. به همین دلیل آشنایی با روش های انجام قانونی فسخ معامله ملک، مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک، بهترین زمان فسخ قرارداد و قانون فسخ قولنامه املاک برای همه الزامی است.

اگر به تازگی ملکی را برای فروش گذاشته اید یا قصد خرید ملک از هر نوع مسکونی یا تجاری را دارید قبل از هر اقدامی، این مطلب از مجله املاک سامان ملک را بخوانید. در ادامه به بررسی شرایط فسخ قرارداد خرید ملک، شرایط ابطال مبایعه نامه به صورت قانونی، قانون فسخ معامله ملک تا 24 ساعت و مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک می پردازیم.

فسخ قرارداد خرید ملک به چه معناست؟

فسخ قرارداد خرید ملک به معنی منحل کردن قراردادی است که برای انتقال مالکیت ملک به فردی دیگر در ازای دریافت وجه، تنظیم شده است. منحل کننده قرارداد خرید ملک ممکن است هر کدام از طرفین معامله باشد.

گاهی اوقات خریدار به دلیل عدم توانایی پرداخت مبلغ در موعد مقرر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است و گاهی اوقات فروشنده به دلایلی مانند بالا رفتن ارزش ملک نسبت به قیمت فروخته شده، پیدا شدن مشتری با مبلغ بالاتر و بسیاری موارد دیگر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است.

البته در مواردی این اتفاق بدون خواست طرفین و به دلیل شرایط خاص رخ می دهد، که در چنین شرایطی بررسی ضرر و زیان فسخ معامله ملک طرف خسارت دیده باید از طریق مراجع قانونی بررسی شود. به طور کل برای جلوگیری از ضرر و زیان در زمان خرید ملک و قانونی انجام شدن تمام مراحل آن بهتر است قبل از تنظیم قولنامه با کارشناسان این کار مشورت کرد.

فسخ معامله ملک و ابطال مبایعه نامه

قرارداد تنظیم ملک در اصطلاح مبایعه نامه گفته می شود که تمام موارد گفته شده در ادامه، به علاوه مشخصات خریدار و فروشنده به طور کامل در آن قید می شود. مبایعه نامه یک سند ملکی رسمی است و باید در دفاتر فروش املاک تنظیم شود. باید دقت کرد که هر مشکلی مانند پیگیری تحویل ملک، پرداخت، فسخ قرارداد و… در صورت رسمی بودن مبایعه نامه ملک قابل انجام است.

فروش یا خرید ملک در طی یک معامله انجام می‌شود که در آن یکی از طرفین خریدار و یکی از طرفین فروشنده خواهد بود. طرف فروشنده در ازای فروش ملک خود، مبلغی از خریدار دریافت می‌کند و بعد از دریافت کامل مبلغ، سند ملک را به نام خریدار انتقال می‌دهد.

بیشتر بخوانید: تهاتر ملک چیست و چه قوانینی دارد؟

معامله ملک از هر نوعی که باشد باید به صورت قانونی انجام شود تا در صورت اتفاقاتی مانند فسخ قرارداد خرید ملک، هر دو طرف کمترین ضرر و زیان را ببینند.

هر مسئله‌ای مربوط به ملک از سمت هر دو طرف معامله باید به طور واضح و مشخص تعیین شود و شخصی دیگر به عنوان ناظر بر معامله نیز این مسائل را تایید کند. برای مثال اگر شرایطی برای فسخ معامله ملک تعیین می‌شود یا ملک در دست مستاجر است باید در قرارداد مشخص شود.

همچنین در صورتی که برای پرداخت مبلغ ملک شرایط خاصی مانند وام یا نحوه پرداخت به خصوص مانند معاوضه انجام شود هم باید در قراردادی که تنظیم می شود، به طور واضح مشخص گردد.

در مواردی ممکن است هر دو طرف یا یکی از آن ها نیاز به ابطال مبایعه نامه و پایان قرارداد را داشته باشند. شرایط ابطال و وضعیت هر کدام از طرفین در صورت فسخ قرارداد خرید ملک توسط طرف دیگر یکی از موضوعات مهمی است که باید در مبایعه نامه قید شده باشد. در ادامه شرایط فسخ قرارداد خرید ملک و ابطال مبایعه نامه ملک را به طور کامل توضیح خواهیم داد.

بیشتر بخوانید: راهنمای جامع سند زدن خانه

حق فسخ

در ادامه مطلب تفاوت فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله گفته شده است:

تفاوت فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله

برخی از قراردادها از جمله مبایعه نامه ها جزء عقود لازم هستند یعنی بعد از آنکه بین طرفین منعقد و امضا می شوند تا ابد برای طرفین لازم الاجرا هستند و صرفاً با میل و خواست یکی از طرفین یا ابراز پشیمانی ، نمی توان آنها را برهم زد. به طور کلی مبایعه نامه فقط به چهار طریق می تواند منحل شود که عبارت اند از: 1- ابطال 2-فسخ 3- انفساخ (منفسخ) 4- اقاله (تفاسخ)

1- ابطال

چنانچه مبایعه نامه ای میان طرفین تنظیم و منعقد شود اما شرایط صحت معامله را نداشته باشد آن معامله باطل و فاقد وجاهت قانونی است.

مثال: معامله با افراد محجور، معامله ملک بازداشتی، معامله صوری و غیره

بیشتر بخوانید: از شرایط فسخ قرارداد اجاره چه می‌دانید؟

2-فسخ

اگر یکی از طرفین قرارداد با استفاده از اختیاراتی که در قرارداد به او داده شده است، به صورت یک طرفه قرارداد را برهم بزند به آن فسخ گفته می شود. حق فسخ، نوعی اختیار است و صاحب حق در استفاده کردن یا نکردن از آن مختار است.

مثال: در قرارداد نوشته شود «در صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط و چک های ثمن معامله در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد».

3- انفساخ (منفسخ)

اگر شرطی در قرارداد نوشته شود که با رخ دادن آن شرط، قرارداد خود به خود منحل شود به آن شرط، شرط انفساخ و به این نوع از منحل شدن قرارداد، انفساخ گفته می شود. تفاوت فسخ و انفساخ در این است که برای فسخ قرارداد نیاز به اراده صاحب حق است اما برای انفساخ، نیاز به اراده طرفین نیست و به محض اتفاق افتادن آن شرط، قرارداد منفسخ خواهد شد.

مثال: در قرارداد نوشته شود «درصورت عدم پرداخت هر یک از اقساط و چک‌های ثمن معامله در موعد مقرر، قرارداد خود به خود منفسخ خواهد شد».

4- اقاله (تفاسخ)

اگر خریدار و فروشنده هر دو تمایل به برهم زدن قرارداد داشته باشند به آن اقاله یا تفاسخ گفته می شود. مثلاً هم خریدار و هم فروشنده از معامله پشیمان شده و تمایل به برهم زدن معامله داشته باشند.

استفاده از حق فسخ به جای شرط انفساخ

هم حق فسخ و هم شرط انفساخ از جمله ضمانت های اجرایی بسیار خوب و قوی هستند که بسته به شرایط معامله، میتوان در مبایعه نامه از آن ها استفاده کرد اما توصیه می شود به جای استفاده از شرط انفساخ، از حق فسخ در مبایعه نامه ها استفاده شود.

چرا که وقتی در قرارداد حق فسخ نوشته می شود اختیار به طور کامل در دست صاحب حق است و می تواند بسته به شرایط معامله، از آن استفاده کند اما وقتی در قرارداد شرط انفساخ نوشته می شود، مانند کارگذاشتن یک بمب ساعتی در قرارداد است که سر ساعت و با وقوع آن شرط، منفجر خواهد شد و کسی نمی تواند جلوی آن را بگیرد. بارها دیده شده است که منفسخ شدن و از بین رفتن قرارداد در آن لحظه به ضرر طرفین تمام شده است.

مثال 1: فرض کنید در قرارداد حق فسخی به صورت زیر برای فروشنده نوشته شده باشد: «در صورت عدم وصول هر یک از چک ها در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد»، حال اگر چک خریدار برگشت بخورد، فروشنده می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کرده و قرارداد را فسخ کند.

اما فروشنده با در نظر گرفتن اینکه، ملک را به قیمت مناسبی فروخته است و فسخ کردن قرارداد به نفع او نیست، از حق فسخ خود استفاده نمی کند و فرصت چند روزه برای وصول چک به خریدار می دهد.

بیشتر بخوانید: غش در معامله ملک چیست و چه حکمی دارد؟

اما اگر به جای حق فسخ، شرط انفساخی به صورت زیر در قرارداد نوشته شده باشد: «در صورت عدم وصول هر یک از چک ها در موعد مقرر، قرارداد منفسخ خواهد شد» و چک خریدار برگشت بخورد، دیگر فروشنده نمی تواند جلوی فسخ معامله را بگیرد و با برگشت خوردن چک، قرارداد خود به خود از بین می رود.

مثال 2: فرض کنید در قرارداد حق فسخی به صورت زیر در قرارداد نوشته شده باشد: «در صورت عدم تنظیم سند در موعد مقرر، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت» حال اگر فروشنده در موعد مقرر تعهد خود را انجام ندهد خریدار می تواند از حق فسخ خود استفاده کرده و قرارداد را فسخ کند اما با در نظر گرفتن اینکه ملک در اثر تورم گران تر شده است فسخ قرارداد به ضرر اوست، از حق فسخ خود استفاده نمی کند.

اما اگر به جای حق فسخ، شرط انفساخی به صورت زیر در قرارداد نوشته شده باشد: «در صورتی که فروشنده در موعد مقرر نسبت به تنظیم سند اقدام ننماید قرارداد منفسخ می شود» و فروشنده در موعد مقرر به تعهد خود عمل نکند، دیگر خریدار نمی تواند جلوی فسخ شدن معامله را بگیرد و معامله خود به خود فسخ خواهد شد.

البته در برخی از مواقع استفاده از شرط انفساخ توصیه می شود مثلاً اگر خریدار برای پرداخت اولین قسط از ثمن معامله به فروشنده چکی تسلیم می نماید، در این حالت بهتر است برای آن چک شرط انفساخ پیش بینی شود تا اگر چک اول خریدار در موعد مقرر وصول نشد قرارداد خود به خود منفسخ شود.

تعهداتی که نوشتن حق فسخ برای آن ها ضروری است

فروشنده و خریدار هر کدام تعهداتی در قرارداد دارند که برخی از این تعهدات بسیار مهم و برخی کم اهمیت هستند. در مورد تعهدات کم اهیمت استفاده از حق فسخ به هیچ عنوان توصیه نمی شود چرا که موجب تزلزل قرارداد و سوء استفاده طرفین از آن می شود و حتی ممکن است فسخ به خاطر مسائل کم اهمیت از سوی دادگاه مورد قبول واقع نشود اما در مورد تعهدات مهمی که در ادامه اشاره می شود، می توان برای طرفین حق فسخ در نظر گرفت:

1- پرداخت ثمن معامله: پرداخت ثمن معامله یکی از مهم ترین تعهدات خریدار است و باید برای عدم وصول آن حق فسخی برای فروشنده در نظر گرفته شود.

مثال: در صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط و چک های ثمن معامله در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد و دریافت …. به عنوان وجه التزام را خواهد داشت.

2- تحویل و انتقال سند: یکی از مهم ترین تعهدات فروشنده ها، تحویل و انتقال سند مورد معامله است و باید برای عدم انجام این تعهدات حق فسخی برای خریدار در نظر گرفته شود.

مثال: در صورتی که فروشنده در موعد مقرر نسبت به تحویل و تنظیم سند اقدام ننماید، خریدار حق فسخ قرارداد و دریافت …. به عنوان وجه التزام را خواهد داشت.

3- کاربری:کاربری مورد معامله بسیار حائز اهمیت است و در مواقعی خریدار، ملک را مشروط به کاربری مشخصی می خرد بنابراین باید برای تخلف از این شرط، حق فسخی برای خریدار در نظر گرفته شود.

مثال:طبق اظهارات فروشنده، ملک مورد معامله دارای کاربری تجاری است و در صورتی که بعد از استعلام خلاف آن اثبات شود خریدار حق فسخ قرارداد و دریافت وجه التزام به میزان …. در صد ثمن کل را خواهد داشت.

4- مساحت: در مواقعی که خریدار مورد معامله را بر اساس متراژ مشخصی خریداری می کند، باید حق فسخی برای کسری بیش از حد متراژ برای خریدار در نظر گرفته شود.

مثال: در صورتی که متراژ مورد معامله بیش از 10 متر مربع کسری داشته باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

5- پشیمانی: در مواقعی که یکی از طرفین قرارداد، درخواست حق پشیمانی و فسخ مورد معامله تا مدت مشخصی را دارد می توان این حق فسخ را در قرارداد منظور کرد.

مثال: فروشنده از تاریخ قرارداد به مدت 24 ساعت حق پشیمانی از قرارداد و فسخ آن را دارد.

6- سایر موارد: ممکن است فروشنده متعهد به اخذ مجوز خاصی مانند پایانکار برای مورد معامله باشد یا تعهد به فک رهن یا تکمیل ملک داشته باشد که می توان در صورت اهمیت برای هر یک از آن ها حق فسخی برای خریدار پیش بینی کرد.

مثال: درصورتی که فروشنده حداکثر تا مورخه …. مورد معامله را فک رهن ننماید خریدار حق فسخ قرارداد و دریافت …. به عنوان وجه التزام را خواهد داشت.

نکات مهم در نوشتن حق فسخ

1- جلمه بندی مناسب: هر واژه ای که در قرارداد به کار می رود بار حقوقی خاصی دارد بنابراین جملاتی که در نوشتن حق فسخ ها به کار می روند باید کاملاً واضح و بدون هرگونه ابهامی باشند و امکان تفسیر و برداشت‌های متفاوت از آنها وجود نداشته باشد

به عنوان مثال در برخی از قراردادها نوشته می شود: «درصورت عدم وصول هر یک از چک ها قرارداد فسخ خواهد شد (یا قرارداد فسخ می گردد)» و مشخص نیست هدف طرفین از این جمله حق فسخ است یا شرط انفساخ و همچنین مشخص نیست چه کسی حق فسخ قرارداد را دارد، خریدار یا فروشنده. پس باید حق فسخ یا شرط انفساخ صریح و شفاف نوشته شود مانند:

مثال برای حق فسخ: در صورت عدم وصول هر یک از چک های موضوع قرارداد در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

مثال برای شرط انفساخ: در صورت عدم وصول هر یک از چک های موضوع قرارداد در موعد مقرر، قرارداد خودبه خود منفسخ می گردد.

2- مدت حق فسخ: زمانی که حق فسخی برای طرفین نوشته می شود باید مشخص شود که صاحب حق، تا چه مدتی می تواند از حق فسخ خود استفاده کند. نوشته نشدن مدت برای حق فسخ ها می تواند طرفین را با مشکلاتی مواجه نماید مثلاً ممکن است صاحب حق بعد از گذشت مدت طولانی، درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد یا اینکه دادگاه حق فسخ های بدون تاریخ را از طرفین نپذیرد.

مثال: در صورت عدم وصول هر یک از چک ها در موعد مقرر، فروشنده از تاریخ سررسید به مدت … ماه حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

3- حق فسخ توأم با وجه التزام: اگر در کنار حق فسخ وجه التزام مناسبی پیش بینی نشود ممکن است ضمانت اجرایی کافی را نداشته باشد و حتی فسخ به نفع طرف مقابل باشد مثلاً اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت نکند عملاً فسخ قرارداد، دردی از فروشنده دوا نمی‌کند و از آن متضرر می‌شود اما اگر در کنار حق فسخ وجه التزام قابل توجهی هم نوشته شود خریدار الزام بیشتری به انجام تعهدات خواهد داشت. همچنین باید اشاره شود که استفاه از حق فسخ مانع ازدریافت وجه التزام نیست.

مثال: در صورت عدم وصول هر یک از چک ها در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد و دریافت … میلیون به عنوان وجه التزام را خواهد داشت و فسخ قرارداد مانع از دریافت وجه التزام نیست.

4- جایگزین مناسب برای حق فسخ: ممکن است طرفین تمایل به فسخ قرارداد نداشته باشند و مهلتی برای انجام تعهد به طرف مقابل بدهند بنابراین باید در کنار حق فسخ و وجه التزام مقطوع، وجه التزام روزانه ای هم برای این موضوع در نظر گرفته شود تا در صورت تمایل از آن استفاده شود:

مثال: در صورت عدم وصول هر یک از چک ها در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد و دریافت … میلیون به عنوان وجه التزام را خواهد داشت و یا می تواند به ازای هر روز تأخیر، مبلغ … را به عنوان وجه التزام دریافت نماید.

5- منع خریدار از انتقال مورد معامله: هرچند طبق رأی وحدت رویه شماره 810 دیوان عالی کشور، در صورت عدم پرداخت ثمن معامله و فسخ قرارداد، حتی اگر خریدار مورد معامله را به شخص دیگری واگذار کرده باشد آن معامله باطل است و ملک باید به فروشنده استرداد شود اما بهتر است متنی در قرارداد نوشته شود تا خریدار تا زمان پرداخت همه ثمن معامله (به جز مبلغی که برای سند باقی مانده است) حق واگذاری به غیر را نداشته باشد.

مثال: در صورت عدم وصول هر یک از چک ها در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد و دریافت …میلیون به عنوان وجه التزام را خواهد داشت و خریدار تا زمان تسویه چک های فوق الذکر حق فروش و انتقال مورد معامله به شخص ثالث را نخواهد داشت.

6- نحوه استرداد ثمن و مبیع: باید مشخص شود بعد از فسخ معامله، ثمن پرداختی چگونه به خریدار پس داده می شود و ملک مورد معامله چگونه به فروشنده استرداد خواهد شد.

مثال: در صورت عدم وصول هر یک از چک ها در موعد مقرر فروشنده از تاریخ تخلف به مدت … ماه حق فسخ قرارداد و دریافت … میلیون به عنوان وجه التزام را خواهد داشت که در صورت فسخ قرارداد، فروشنده موظف است ثمن پرداخت شده توسط خریدار را بعد از کسر وجه التزام حداکثر ظرف … ماه از تاریخ فسخ به خریدار مسترد نماید.

از بین رفتن حق فسخ با برخی اقدامات

زمانی که طبق قرارداد، حق فسخی برای طرفین ایجاد می شود، اقدامات و اعمال صاحب حق، می تواند دلیلی بر انصراف از این حق باشد.

مثال: اگر یکی از چک های خریدار برگشت بخورد و فروشنده قرارداد را فسخ ننماید و سه روز بعد چک دیگر خریدار را وصول کند این کار به این معنی است که فروشنده تمایلی به استفاده از حق فسخ نداشته است و به عقیده اکثر محاکم قضایی دیگر نمی‌تواند به استناد چک برگشت خورده قرارداد را فسخ نماید یا اگر فروشنده در موعد مقرر سند را منتقل ننماید و خریدار به جای فسخ قرارداد چند روز بعد با فروشنده به دفتر خانه مراجعه نماید این عمل به صورت ضمنی نشان دهنده صرف نظر کردن خریدار از حق فسخ است.

پشیمانی از معامله و فسخ قرارداد

برخی از مردم تصور می کنند تا 24 یا 48 ساعت بعد از معامله می توانند از معامله پشیمان شده و قرارداد را برهم بزنند اما این تصوری کاملاً اشتباه است چرا که زمانی که مبایعه نامه امضا گردید قرارداد برای هر دو طرف لازم الاجرا است و فقط زمانی می توان قرارداد را به هم زد که حق فسخی در قرارداد برای طرفین نوشته شده باشد .

مثلاً اگر در قرارداد نوشته شده باشد «خریدار تا 24 ساعت پس از معامله، حق پشیمانی و فسخ قرارداد را دارد»، خریدار تا 24 ساعت پس از معامله می تواند با استناد به این جلمه، قرارداد را فسخ کند.

همچنین بعضاً در قراردادها نوشته می شود «در صورتی که یکی از طرفین، از معالمه پشیمان شود (یا انصراف دهد) باید …. در صد ثمن معامله را به عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت کند» که معمولاً فروشنده ها بعد از افزایش شدید قیمت ملک از این جمله سوء استفاده می کنند و تمایل دارند با پرداخت خسارت؛ قرارداد را فسخ کنند. توصیه می شود به هیچ عنوان چنین جمله ای در قرارداد نوشته نشود و یا حداقل مدت زمان محدودی برای استفاده از حق فسخ تعیین شود.

مثال: در صورتی که تا 3 روز از تاریخ قرارداد، هر یک از طرفین، از معامله پشیمان شوند می توانند با پرداخت مبلغ …. به عنوان خسارت به طرف مقابل، قرارداد را فسخ نماید.

شرایط فسخ معامله ملک

در ادامه به بررسی شرایط فسخ معامله ملک می‌پردازیم:

قوانین و شرایط فسخ معامله ملک به دو صورت است:

1. اولین حالت فسخ قرارداد توافق بین طرفین است. در این حالت طرفین معامله می توانند با نظارت مشاور املاک یا شخصی که در زمان تنظیم قرارداد حضور داشته، مبایعه نامه را فسخ می کنند. فسخ در شرایط توافق، اقاله نام دارد که انجام آن ممکن است بدون نیاز به پرداخت ضرر و زیان نیز باشد و به نظر هر دو طرف بستگی دارد. توافق علاوه بر طرفین از طرف وکیل هر طرف هم قابل انجام است.
2. حالت دیگر فسخ قرارداد زمانی است که یکی از طرفین قصد فسخ نداشته یا توافقی بر سر شرایط آن نداشته باشند. در این شرایط فردی که متقاضی فسخ قرارداد یا در اصطلاح خواهان است، درخواست خود را طی یک دعوی حقوقی به دادگاه ارائه می کند. یکی از 10 خیاری که در بالا گفته شد در چنین شرایطی مورد نیاز است، در غیر این صورت امکان ارائه درخواست در دادگاه وجود ندارد.

شرایط فسخ معامله ملک را به طور کل می توان به صورت زیر عنوان کرد:

• پس از فسخ قرارداد خرید ملک، انتقال ملک در هر مرحله ای که باشد متوقف شده و به فروشنده بازگردانده می شود
• از شرایط فسخ معامله ملک این است که فروشنده موظف است تمام مبلغی که تا لحظه فسخ توسط خریدار پرداخت شده را بازگرداند.
• در صورتی که در طول مدت فروش ملک تا زمان فسخ، منفعتی از ملک برای هر کدام از طرفین حاصل شده باشد، باید معادل نقدی آن را به مالک بازگرداند. برای مثال اگر در مدت قرارداد و تا قبل از انتقال کامل ملک به اجاره داده شده باشد، اجاره های دریافتی در زمان فسخ، باید به مالک اصلی پرداخت شوند.
• اگر جریمه ای برای فسخ قرارداد خرید ملک مشخص شده باشد، طرف فسخ کننده موظف به پرداخت آن است در غیر این صورت، عرف معامله پرداخت تمام یا بخشی از ضرر و زیان طرفی است که خواهان فسخ نبوده است.

البته فسخ قرارداد ملک بسته به نوع قرارداد اعم از خرید یا اجاره‌ای بودن تفاوت‌هایی دارد که در ادامه توضیح خواهیم داد.

قوانین فسخ معامله ملک

فسخ قرارداد فروش ملک به معنی پایان تعهدی است که بین دو یا چند نفر بسته شده است. البته فسخ شرایط و انواع مختلفی دارد. گاهی اوقات فسخ تنها تعهدات طرفین را نسبت به هم به پایان می رساند و گاهی اوقات علاوه بر به پایان رسیدن تعهدات، یکی از طرفین متحمل ضرر و زیان هایی می شود که طرف دیگر ملزم به پرداخت آن خواهد بود. در زمینه فسخ قرارداد خرید ملک معمولا چنین شرایطی رخ می دهد.

همان طور که در ابتدا گفته شد، اولین قانون فسخ معامله ملک مشخص کردن شرایط آن در مبایعه نامه یا قولنامه است. در غیر این صورت و اگر شرایطی برای فسخ مشخص نباشد، این کار طبق قانون انجام می شود.

قوانین مربوط به فسخ قرارداد فروش ملک از هر نوعی در بخش های مختلف قانون اساسی وجود دارند اما مستقیم ترین قانون مربوط به این موضوع ماده 396 قانون مدنی است که شرایط و وضعیت هر کدام از طرفین در فسخ یک طرفه را مشخص می کند. در این ماده قانونی 10 مورد از اختیاراتی که با استناد به آن می توان قرارداد ملک را فسخ کرد، مشخص شده اند.

بعضی از این اختیارات که در اصطلاحات حقوقی خیارات معامله نامیده می شوند به نفع خریدار و برخی به نفع فروشنده هستند اما کلیات آن ها به گونه ای است که هیچ کدام از طرفین را تا حد امکان دچار ضرر و زیان نکند. رجوع به این قوانین زمانی که به طور ناخواسته درگیر فسخ می شوید، کمک زیادی می کند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک

فسخ قرارداد اجاره ملک اما نسبت به فسخ قرارداد خرید ملک ساده تر است و در بسیاری از موارد بدون نیاز به مراجعه حقوقی انجام می شود. قانون مدنی شرایطی را برای فسخ قرارداد اجاره مشخص کرده است که فسخ با استناد به هر کدام از آن ها بدون دادخواست حقوقی هم قابل انجام است اما اگر در قرارداد اجاره، شرایطی غیر از ماده قانون ها مشخص شده باشد و طرفین آن را امضا کرده باشند، فسخ اجاره نامه با استناد به شرایط تعیین شده انجام می شود.

از شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک اعم از تجاری یا مسکونی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• شرایط فسخ قرارداد توسط موجر یا مالک: عدم پرداخت اجاره بیش از مدت تعیین شده، واگذاری ملک توسط مستاجر به شخصی دیگر خلاف اجاره نامه، استفاده از ملک برای فعالیت های خلاف عرف، تعمیرات یا تغییرات بدون هماهنگی در ملک یا تخریب ملک با آگاهی کامل.
• شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر: خرابی بخشی از ملک و عدم اطلاع به مستاجر قبل از بستن قرارداد، قیمت غیرمعقولانه برای ملک و مشخص شدن این موضوع بعد از قرارداد، عدم تحویل به موقع ملک توسط مالک، عمل نکردن به تعهداتی مانند تعمیر ملک و… توسط مالک و… .

بیشتر بخوانید: قیمت گذاری آپارتمان: آپارتمان شما چقدر می ارزد؟

مبلغ جریمه فسخ قولنامه ملک

مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک یکی از موضوعات مهمی است که طرفین یک مبایعه نامه ملک باید از آن مطلع باشند. در مورد مبلغ جریمه و خسارت فسخ قرارداد، میزان مشخصی در قانون تعیین نشده است و همه چیز به تفاوق طرفین معامله بستگی دارد. البته تعیین مبلغ باید طبق عرف باشد و مبالغ عجیبی برای جریمه فسخ قولنامه ملک مشخص نشود.

تعیین میزان ضرر و زیان فسخ معامله ملک

• تعیین میزان جریمه یا زیان فسخ معامله ملک بر اساس درصدی از ارزش ملک در صورت فسخ کامل
• تعیین میزان جریمه با توافق طرفین و صلح برای مبلغی خاص برای فسخ قرارداد خرید ملک
• تعیین میزان جریمه بر اساس جریمه های قراردادهای املاک با قیمت و وضعیت مشابه و… .
• عرف جریمه فسخ قرارداد خرید ملک، 10-20 درصد مبلغ فروش ملک است.

علاوه بر تعیین میزان ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید ملک، شرایط و زمان پرداخت جریمه هم باید توافقی باشد. برای مثال می توان برای هرروز عقب افتادن پرداخت یا تحویل ملک جریمه ای را مشخص کرد و در صورت عدم انجام آن تا موعدی مقرر، آن جریمه را دریافت کرد.

به علاوه در زمان بستن قرارداد مبلغی به عنوان کمیسیون مشاور املاک مشخص می شود که در بسیاری از موارد این مبلغ قابل بازگشت نیست و حتی با فسخ قرارداد هم نمی توان آن را درخواست کرد.

مدت زمان فسخ معامله ملک

دیگر موضوعی که در زمان تنظیم قولنامه ملک باید مشخص کرد، زمان فسخ قرارداد فروش ملک است. این موضوع هم از جمله مسائلی است که باید با توافق طرفین، تعیین شود. اگر زمان فسخ قرارداد خرید ملک طبق توافق تعیین نشود، این کار هم براساس عرف و شرایط روز جامعه انجام می شود. البته عرف مدت زمان فسخ معامله ملک 72 ساعت است.

تنها موردی که قانون برای زمان فسخ تعیین کرده است، امکان فسخ از سمت فروشنده زمانی است که خریدار 3 روز بعد از خرید ملک، مبلغ آن را پرداخت نکند.

بیشتر بخوانید: مدت زمان قانونی فسخ معامله خودرو

قانون فسخ معامله ملک تا 24 ساعت

یکی از قوانین رایجی که در مورد معاملات ملکی مطرح است، قانون فسخ معامله تا 24 ساعت است. طبق این قانون هرکدام از طرفین قرارداد اگر تا 24 ساعت از قرارداد انجام شده منصرف شوند، بدون ضررو زیان امکان ابطال و فسخ آن را دارند. البته این موضوع در قوانین مدنی وجود ندارد و تنها یک اتفاق مرسوم یا عرفی بین خریداران و فروشندگان است.

در مورد قانون فسخ قرارداد خرید ملک تا 24 ساعت، باید به این موضوع دقت کرد که اگر در 24 ساعت کمیسیونی به املاک برای نگه داشتن ملک و… پرداخت شود، کمیسیون قابل دریافت نیست و تنها مبلغ پرداختی به فروشنده عودت داده می شود.

در غیر این صورت هر کدام از طرفین قادر به فسخ قرارداد با ماده قانون های مشخص هستند. تنها موردی که قانون برای زمان فسخ تعیین کرده است، امکان فسخ از سمت فروشنده زمانی است که خریدار 3 روز بعد از خرید ملک، مبلغ آن را پرداخت نکند.

نامه فسخ قرارداد

هر چند در بسیاری از موارد، فسخ قرارداد خرید ملک با توافق و در بنگاه معاملات ملکی انجام شده و قرارداد به پایان می رسد اما در مواردی ممکن است این کار با توافق انجام نشود.

به عنوان مثال اگر یکی از طرفین حاضر به توافق نباشند اما شرایط فسخ وجود داشته باشد، این امکان هست که با تنظیم نامه فسخ قرارداد و ارائه آن به مراجع قضایی، این موضوع را از طریق طرح دعوی پیگیری کرد. طرح دعوی و متن نامه فسخ قرارداد بسته به نوع ملک، شرایط مشخص شده در قولنامه ملک و… مشخص است.

بیشتر بخوانید: انواع کلاهبرداری ملکی و روش های جلوگیری از آن

متن فسخ قرارداد توافقی

همان طور که گفته شد، فسخ قرارداد چه در مورد املاک مسکونی و چه در مورد املاک تجاری مشابه هستند و در بیشتر موارد چه ملک اجاره ای باشد و چه خریداری شده باشد، نامه فسخ آن به یک شکل نوشته می شود. برای مثال نمونه متن فسخ قرارداد اجاره مغازه به این صورت است:

در ادامه می توانید نمونه متن فسخ قرارداد توافقی و سایر انواع متن فسخ قرارداد را دانلود کنید:

انواع فسخ قرارداد با اختیارات قانونی

همان طور که گفته شد، قانون برای فسخ قرارداد خرید ملک از هر نوعی ماده هایی دارد که به انجام بدون دردسر این کار کمک می کند. با توجه به اینکه این ماده قانون ها بسیار زیاد هستند، بهتر است پیش از تنظیم قولنامه ملک و امضای آن با افراد ماهر در این زمینه مشورت کرد.

به علاوه قبل از اقدام برای فسخ قرارداد خرید ملک هم مشورت با افراد متخصص، کمک زیادی به جلوگیری از ضرر و زیان طرفین می کند. در ادامه برخی از انواع فسخ قرارداد با اختیارات قانونی را توضیح خواهیم داد:

ابطال معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن

در قراردادهای مبایعه نامه ملک، بندی وجود دارد که طی آن خریدار موظف است مبلغ ملک را در زمان های مشخص و به میزان معین به فروشنده پرداخت کند و فروشنده نیز در هر مرحله از پرداخت می تواند مقداری از ملک را به نام خریدار کرده یا بخشی از فرآیند انتقال سند را انجام دهد. یکی از شرایط فسخ قرارداد خرید ملک به صورت قانونی از سمت فروشنده، ابطال معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن است.

ثمن به معنی بها و نرخ کالای خریداری شده است که در مورد ملک مبلغ ملک است که باید طی شرایط مشخص پرداخت شود. اگر زمان مشخصی برای تاخیر در پرداخت ثمن تعیین نشده باشد، فروشنده 3 روز بعد از تاریخ مقرر امکان فسخ قرارداد خرید ملک را دارد.

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده

اصلی ترین موضوعی که فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده را امکان پذیر می کند، عدم پرداخت وجه ملک و معامله در مدت زمانی مشخص است. اگر زمان و شرایط پرداخت بین فروشنده و خریدار توافق شده باشد، فروشنده باید تا زمان مقرر صبر کند و بعد از آن برای فسخ اقدام کند، در غیر این صورت از زمان فروش ملک، خریدار 3 روز زمان دارد تا بهای ملک را پرداخت کند و اگر در مدت زمان مشخص موفق به این کار نشود، فروشنده امکان فسخ قرارداد را دارد.

فروشنده اما امکان فسخ قرارداد خرید ملک از سمت خود در شرایط دیگری را هم دارد، برای مثال از این موضوع اطمینان داشته باشد که خریدار مبلغ را از راهی خلاف قانون به دست آورده باشد. همچنین در صورتی که خریدار برای خرید ملک، قرار به معاوضه بخشی از مبلغ با ملک یا وسیله ای مثل خودرو را گذاشته باشد اما فروشنده متوجه شود ملک یا خودرو متعلق به خریدار نباشد هم امکان فسخ قرارداد خرید ملک از سمت فروشنده و یک طرفه وجود داشته باشد.

سخن پایانی

فسخ قرارداد خرید ملک از جمله اتفاقاتی است که ممکن است برای همه ما رخ دهد. برای جلوگیری از ضرر و زیان در چنین اتفاقی و انجام آن به صورت قانونی چه در جایگاه فروشنده و چه در جایگاه خریدار، بهترین کار مشورت با افراد خبره و با تجربه در زمینه خرید و فروش ملک و بستن قرارداد است.

مشورت قبل از تنظیم مبایعه نامه ملک احتمال ضرر و زیان برای هر دو طرف را به حداقل ممکن می رساند. کارشناسان مجموعه معاملاتی بازار آنلاین املاک سامان ملک در این زمینه آماده پاسخگویی به شما هستند تا شما را در زمینه تنظیم انواع قولنامه ملک و شرایطی که در بستن آن باید در نظر داشته باشید، راهنمایی کنند.

سوالات متداول