تهاتر ملک چیست و چه قوانینی دارد؟

معامله ملک یک روند پیچیده و مملو از کارهای اداری است که به شیوه‌های گوناگونی انجام می‌شوند. یکی از روش‌های ارائه شده برای معامله ملک، تهاتر است که در زبان عامیانه به تاخت زدن نیز شناخته می‌شود. این روش تبصره‌ها و قوانینی دارد که رعایت نکردن آن‌ها موجب ضررهای مالی جبران‌ناپذیری می‌شود.

تهاتر مزایا و معایب مختلفی دارد که آشنا شدن با آن‌ها به تصمیم‌گیری راحت‌تر کمک می‌کند. در این مطلب از مجله سامان ملک توضیح می‌دهیم که تهاتر ملک چیست، سپس شرایط و قوانین انجام این روش آشنا خواهید شد.

منظور از تهاتر املاک چیست؟

پیش از آن‌که به بررسی قوانین تهاتر ملک پرداخته شود باید بدانید که تهاتر املاک یعنی چه. لغت تهاتر (Barter) به معنی برابری و مساوات است و وقتی معنی پیدا می‌کند که طرفین یک قرارداد همزمان به یکدیگر طلبکار و بدهکار باشند. اصطلاح تهاتر در املاک به زبان ساده به معنی مبادله دو ملک با یکدیگر یا یک ملک با موارد ارزشمند دیگر مانند خودرو است.

معامله تهاتر زمانی اتفاق می‌افتد که نقدینگی در بازار کم باشد؛ به همین دلیل در این معامله، پول یا چک جابه‌جا نمی‌شود. در چنین معامله‌هایی صاحبان املاک، ملک خود را با ملک یا وسیله دیگری که ارزش یکسان یا نزدیک به آن را دارد، مبادله می‌کنند.

بیشتر بخوانید: غش در معامله ملک چیست و چه حکمی دارد؟

مزایای انجام معامله تهاتر ملک چیست؟

معامله تهاتر که به شیوه‌ای غیر از معامله‌های معمولی انجام می‌شود، مزایایی دارد که آشنایی با آن‌ها ممکن است باعث تسهیل روند تصمیم‌گیری بشود. در ادامه چند مورد از پررنگ‌ترین مزایای تهاتر ملک را بررسی می‌کنیم.

• با استفاده از روش تهاتر، معامله سرعت بیشتری به خود می‌گیرد؛ زیرا زمانی که پروسه فروش رفتن ملک اشغال می‌کند، به کلی حذف می‌شود. برای مثال می‌توانید برای خرید ملک در شمال، یک واحد آپارتمان را با ویلای شمال معاوضه کنید.
• به دلیل تلاطم بازار ملک در ایران، ممکن است در فاصله فروش ملک قدیمی تا خرید ملک جدید، قیمت‌ها افزایش پیدا کند. بکارگیری روش تهاتر می‌تواند ریسک معامله را کاهش دهد و به نفع طرفین باشد.
• در تهاتر خانه نیاز به واسطه کاهش پیدا می‌کند و مشکلات ناشی از واسطه‌گری حذف می‌شود.
• در روش مبادله بین ملک و مصالح ساختمانی فرصت خوبی برای سازنده پدید می‌آید و از سوی دیگر مالک صاحب چند واحد آپارتمان جدید می‌شود.

خرید ملک در شمال با سامان ملک

معایب انجام معامله تهاتر ملک چیست؟

تهاتر ملک ایراداتی نیز دارد که عدم توجه به آن‌ها می‌تواند باعث ضررهای بزرگ مالی بشود. در ادامه به بررسی این‌که مهم‌ترین معایب تهاتر ملک چیست پرداخته شده است:

• بررسی ارزش واقعی کالا یا مسکن در طرفین معامله کار دشواری است و باید بررسی‌های زیادی در این زمینه صورت بگیرد.
• ممکن است یک طرف معامله به دلیل نیاز مالی، ملک خود را با ارزش کمتری معامله کند.
• با توجه به شرایط بازار املاک، قیمت املاک در کوتاه مدت دچار تغییرات زیادی می‌شود و این مسئله ممکن است اختلالاتی را در روند معامله ایجاد کند.

انواع تهاتر ملک

انواع تهاتر ملک چیست؟ جهت انجام تهاتر ملک با ملک یا با جنس دیگر باید طرفین قرارداد در مورد انواع تهاتر و شرایط انجام آن‌ها اطلاعات داشته باشند.

معمولاً تهاتر بین ملک با ملک، ملک با خودرو یا در شرایط مشارکت با ساخت، تهاتر ملک با مصالح ساختمانی صورت می‌گیرد. به طور کلی معاملات تهاتر ملک در چهار نوع قراردادی، قهری، قضایی و ایقاعی دسته‌بندی می‌شوند.

تهاتر قراردادی

تهاتر قراردادی یکی از ساده‌ترین انواع تهاتر است که نیازی به وجود تهاتر عقدی ندارد. در این نوع تهاتر طرفین معامله بر روی اختلاف ارزش املاک یا اجناس توافق می‌کنند و هر دو مسئولیت این معامله را می‌پذیرند.

در واقع در تهاتر قراردادی می‌توان یک ملک را با طلا، ویلا، خودرو و سایر اجناس گران‌بها تاخت زد. البته این تهاتر باید بر اساس استاندارها صورت بگیرد تا مشکلی در جریان معامله ایجاد نشود.

تهاتر قهری

تهاتر قهری از رایج‌ترین انواع تهاتر است که بر اساس تصمیم قانون صورت می‌گیرد و نظر طرفین قرارداد در این معامله کاملا بی‌تاثیر است. این نوع تهاتر ملک دارای شروط خاصی است که همه آن‌ها توسط قانون مورد بررسی قرار می‌گیرند.

تهاتر قهری در شرایطی صورت می‌گیرد که طرفین قرارداد نسبت به یکدیگر بدهکار و طلبکار باشند. همچنین در این نوع تهاتر باید هر دو طرف قرارداد از یک جنس باشند؛ برای مثال یک خانه تنها با یک خانه دیگر معاوضه می‌شود.

تنها زمانی معامله به شکل قرارداد تهاتر قهری جلو می‌رود که زمان پرداخت دین در دو طرف یکسان باشد. از سوی دیگر در تهاتر قهری ملک هر دو زمین باید در یک شهر باشند؛ برای مثال امکان انجام معامله قهری و تهاتر ملک تهران با شمال وجود ندارد. از دیگر شرایط انجام تهاتر قهری، آزاد بودن ملک است؛ یعنی ملک نباید در گرو بانک یا مراکز دیگر باشد.

تهاتر قضایی

تهاتر قضایی زمانی اتفاق می‌افتد که طرفین نتوانند بر سر میزان دین، زمان یا مکان پرداخت آن به توافق برسند. در چنین شرایطی، تهاتر قضایی اتفاق می‌افتد؛ یعنی دادگاه شرایط را بررسی می‌کند و حکم قضایی این مسائل را مشخص می‌کند.

جهت اجرای معامله تهاتر قضایی باید موارد موجود در قرارداد مشروع و مورد تایید قانون باشند. برای مثال در کشور ما بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال مشروعیت ندارند و در رای دادگاه تاثیر زیادی دارند.

تهاتر ایقاعی

تهاتر ایقاعی نوعی از قرادادهای تهاتر است که در آن بدهی‌ها دارای شرایط اصلی تهاتر نیستند. برای مثال دو سوی معامله از نظر زمان پرداخت هماهنگی ندارند یا یکی از طرفین قرارداد دین بیشتری دارد. در این شرایط تهاتر بر اساس نظر یکی از طرفین صورت می‌گیرد و وی از سود خود می‌گذرد.

مدارک لازم برای تهاتر ملک

شاید از خود بپرسید که مدارک لازم برای تهاتر ملک چیست؛ معامله تهاتر ملک نیز مانند سایر قراردادها نیاز به برخی مدارک هویتی و مدارک مربوط به ملک دارد. در لیست زیر می‌توانید مدارک تهاتر ملکی را مشاهده کنید:

• مدارک شناسایی مثل شناسایی و کارت ملی
• مدارک ملک مورد تهاتر مثل سند رسمی، قولنامه، مبایعه‌نامه، گواهی پایان کار سازه، مفاصا حساب مالیاتی، برگه پرداخت عوارض شهری و در صورت لزوم گواهی انحصار وراثت
• در صورت اجرای تهاتر ملک با خودرو، مدارک مربوط به برگ سبز خودرو، برگ کمپانی، بیمه‌نامه، کارت سوخت، برگه مفاسا حساب مالیاتی و عوارض خودرو
• در صورت وکالتی بودن ملک یا اجناس طرف معامله، وکالت نامه رسمی

بیشتر بخوانید: سند پنج برگی چیست؟ تفاوت‌‌ها و مقایسه آن با دیگر اسناد

شرایط انجام تهاتر

حال که می‌دانیم تهاتر ملک یعنی چه باید بررسی کنیم که شرایط انجام معامله تهاتر ملک چیست و چه نکاتی در روند قرارداد تاثیرگذار هستند؟ دانستن این اطلاعات کمک می‌کنند که روند تهاتر به درستی پیش برود و هیچ کدام از طرفین قرارداد دچار ضرر نشوند. در ادامه لیستی از شرایط تهاتر ملک را ارائه می‌دهیم.

• طرفین قرارداد باید از اهلیت قانونی شامل عقل، بلوغ و رشد برخوردار باشند.
• اجرای تهاتر تنها در صورت رضایت طرفین و عدم وجود اکراه صورت می‌گیرد.
• تهاتر باید به گونه‌ای انجام شود که هیچ کدام از افراد متضرر نشوند.
• طرفین قرارداد باید شایستگی و اطلاعات کافی در مورد قوانین تهاتر را داشته باشند.
• در این معامله باید میزان بدهی دو طرف یکسان باشد؛ در صورت عدم تفاهم میزان بدهی، شخص بدهکار باید مابقی را پرداخت کند.
• املاک موجود در دو طرف قرارداد وقفی یا گرو نباشند.
• مهلت و زمان تعویض املاک با بکدیگر مشخص باشد.

مراحل انجام معامله تهاتر

حال که می‌دانیم تهاتر در املاک چیست و با ویژگی‌های زیادی از آن آشنا شده‌ایم، باید مراحل انجام معامله تهاتر را بررسی کنیم.

جهت انجام تهاتر ملک با ملک، طرفین باید با تنظیم قرارداد و سند رسمی، اقدام به عقد قرارداد کنند. در چنین شرایطی طرفین باید به همراه مدارک هویتی و مدارک مربوط به ملک، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند.

دفتردار با بررسی مدارک طرفین، اطلاعات آن‌ها، اطلاعات املاک، تاریخ تنظیم سند، تاریخ تحویل عوضین و شروط ضمن عقد را در قرارداد ذکر می‌کند. در آخر طرفین قرارداد باید با مطالعه دقیق و بررسی شرایط قرارداد، آن را امضا کنند. بدون امضا، سند تنظیم‌شده فاقد اعتبار است؛ همچنین همراه داشتن دو شاهد در این شرایط پیشنهاد می‌شود.

بیشتر بخوانید: آشنایی کامل با صلح نامه ملک و شرایط استفاده از آن

آشنایی با ساختار قرارداد تهاتر ملک

قرارداد تهاتر ملک دارای ساختار خاصی است که آشنایی با آن می‌تواند از تضرر طرفین قرارداد جلوگیری کند. در ادامه بندهای قرارداد و اطلاعات خواسته شده در معامله تهاتر را بررسی می‌کنیم.

• مشخصات طرفین تهاتر: بند اول قرارداد تهاتر شامل مشخصات طرفین قرارداد شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس است.
• مشخصات عوض و معوض: در بند دوم قرارداد، مشخصات املاک طرفین قرارداد (عوض و معوض) ذکر می‌شود. این مشخصات شامل موقعیت مکانی، متراژ، امکانات و سایر موارد می‌شود. در صورتی که یک طرف قرارداد ملک نباشد، باید مشخصات مربوط به آن مال کاملا ذکر شود.
• ارزش مال طرفین در قرارداد: بند سوم شامل ارزش دقیق املاک یا هر نوع کالای دیگر می‌شود.
• شروط قرارداد تهاتر: در بند چهارم قرارداد، شروط تهاتر مثل تاریخ دقیق تعویض ملک و تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر ذکر می‌شود.
• ذکر موارد وثیقه و تضمین: اگر طرفین چکی را به عنوان ضمانت در معامله ارائه می‌دهند، باید مبلغ، بانک صادرکننده و شماره چک ذکر شود.
• مدت زمان قرارداد تهاتر: در صورتی که قرارداد تهاتر دارای محدودیت زمانی است، باید در بند ششم قرارداد ذکر شود.
• شرایط فسخ قرارداد: در بند هفتم قرارداد باید مشخص شود که طرفین در چه شرایطی می‌توانند تهاتر زمین و ملک را فسخ کنند.

بیشتر بخوانید: فسخ معامله ملک [زمان، شرایط، قوانین و جریمه‌ها]

نکات مهم در انجام معامله تهاتر

دقت کنید که در انجام معامله تهاتر ملک باید طرفین معامله سود ببرند و فسخ معامله نیز با رضایت هر دو طرف انجام شود. به همین دلیل روند تهاتر باید به شکل قانونی و رسمی باشد تا از اختلافات و مشکلات جلوگیری شود.

جهت اطمینان بیشتر بهتر است ارزش هر ملک توسط کارشناسان خبره مشخص شود تا هیچ کدام از طرفین معامله ضرر نکنند. کارشناسان سامانه املاک سامان ملک، می‌توانند شما را در این امر مهم یاری دهند. سامان ملک یکی از برترین تیم‌های متخصص املاک است که رضایت مشتریان را در اولویت کار خود قرار می‌دهد.

هزینه انجام تهاتر

در بخش‌های قبل توضیح داده شد که منظور از تهاتر ملک چیست و چه شرایطی دارد. در این بخش نیز باید به هزینه‌های تهاتر ملک اشاره شود. به طور کلی هزینه‌های تهاتر ملک هر سال دچار تغییر می‌شوند، اما شناخت این موارد به طرفین قرارداد کمک می‌کند که هزینه تهاتر ملک را تخمین بزند.

مهم‌ترین هزینه در انجام تهاتر ملک حق‌الزحمه دفاتر برای تنظیم سند جدید و فرایند انتقال سند است. این هزینه‌ها با توجه به املاک یا مال طرفین قرارداد تعیین می‌شوند. هزینه‌های دیگر در معامله تهاتر شامل هزینه مربوط به مالیات و عوارض شهرداری، اخذ گواهی پایان کار، عوارض خودرو، جریمه‌ها و مالیات خودرو می‌شود که باید در نظر گرفته شوند.

کلام آخر

تهاتر ملک چیست؟ تهاتر ملک روشی برای تعویض املاک با یکدیگر است که به دلایل مختلفی صورت می‌گیرد. در این معاملات پول و چک جابه‌جا نمی‌شود و طرفین قرارداد ملک و مال (مثل خودرو یا طلا) را با هم تعویض می‌کنند. تهاتر ملک انواع مختلفی دارد که هر کدام بسته به شرایط موجود انتخاب می‌شوند.

در این مطلب از برترین سایت سایت املاک یزد توضیح داده شد که تهاتر ملک چیست؛ سپس به مزایا و معایب تهاتر ملک، شرایط، مدارک لازم، مفاد قرارداد و قوانین کلی آن اشاره کردیم.