بلاعوض مشارکت در ساخت از مهم ترین بخش های قرارداد مشارکت در ساخت است. این مبلغ با توجه به آورده های طرفین، مکان و ویژگی های واحدهای ساخته شده، شرایط بازار و … مشخص می شود و از طرف سازنده به مالک پرداخت می شود تا تعیین مالکیت طرفین را عادلانه کند.
در این مطلب از مجله اینترنتی املاک سامان ملک، به توضیح نحوه محاسبه بلاعوض در مشارکت ساخت، فرمول محاسبه بلاعوض، نحوه پرداخت و مشارکت در ساخت بدون بلاعوض می پردازیم.
بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟
بلاعوض مشارکت در ساخت، مبلغی است که به منظور ایجاد توازن و تعادل بین آورده مالک و سازنده تعیین می‌شود تا هر کدام به اندازه آورده خود سهم ببرند. بنابراین، تعیین مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت بسیار مهم است.
میزان بلاعوض مشارکت در ساخت به چه عواملی بستگی دارد؟
میزان بلاعوض مشارکت در ساخت به چندین عامل بستگی دارد که عبارتند از:
- ارزش منابع یا خدمات ارائه شده: ارزش منابعی که هر یک از طرفین در پروژه ارائه می دهد (مثل زمین، مواد ساختمانی، نیروی کار، تجهیزات، و …) تأثیر مستقیمی در مبلغ بلاعوض دارد. هرچه ارزش ارائه شده بیشتر باشد، معمولاً مبلغ بلاعوض نیز بیشتر خواهد بود.
- بازده سرمایه‌گذاری: سازنده می تواند با توجه به بازده سرمایه‌گذاری خود مثل درآمدهای حاصل از فروش واحدهای ساخته شده یا درآمدهای مستقر در پروژه، مبلغ بلاعوض را تعیین کند.
- نوع پروژه و مکان: نوع پروژه ساختی و موقعیت جغرافیایی آن نیز بر مبلغ بلاعوض تأثیر دارد. پروژه های بزرگتر و در مناطق با بازار مسکن پررونق معمولاً مبلغ بلاعوض بالاتری دارند.
- شرایط بازار: وضعیت بازار مسکن و ساختمانی در زمان توافق نیز می تواند تعیین کننده مبلغ بلاعوض باشد. در بازارهای رقابتی بیشتر، ممکن است مبلغ بلاعوض کمتر باشد.
- اعتبار سازنده: سازنده های معتبر و خوش نام معمولا مبلغ کمتری برای بلاعوض پرداخت می کنند.
مبلغ بلاعوض در مشارکت ساخت بر چه اساسی محاسبه می شود؟
مبلغ بلاعوض معمولاً به صورت توافقی تعیین می‌شود و قوانین خاصی در این زمینه وجود ندارد. اما عرفا به این شرح است:
تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر متر مربع مساحت خانه کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است. در مناطق دیگر که قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه بلاعوض به صورت متغیر تعیین می‌شود و با توافق طرفین مشخص می‌گردد.
تعیین مبلغ بلاعوض یکی از چالش های مهم مشارکت در ساخت است. با حضور یک مشاور با تجربه می توانید قراردادی منصفانه امضا کنید.
فرمول محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت
شما می توانید با استفاده از فرمول ریاضی محاسبه مبلغ بلاعوض در مشارکت ساخت را انجام دهید:
R = A% × D – G% × M
M = ارزش کلی ملک
G = قدرالسهم سازنده
D = کل هزینه ساخت
A = قدرالسهم مالک
R = مقدار بلاعوض
ملکی را در نظر بگیرید که ارزش آن سه میلیارد تومان، هزینه ساخت آن یک میلیارد و هشتصد میلیون تومان و نسبت سهم سازنده و مالک به ترتیب ۴۰% و ۶۰% است.
3.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۴۰% – ۱.8۰۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۶۰% = 12۰.۰۰۰.۰۰۰
پس مبلغ صد و بیست میلیون تومان باید از طرف سازنده به صورت بلاعوض به مالک پرداخت گردد. یعنی انگار مالک بخشی از ملک خود را به سازنده می فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می‌سازد و وجه تفاوت آن را نقدا پرداخت می کند.
توجه کنید اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
مشارکت در ساخت بدون بلاعوض
در صورتی که ارزش و متراژ ملکی که برای مشارکت در ساخت انتخاب شده پایین باشد و مقدار بلاعوض محاسبه شده کم باشد، سازنده هیچ مبلغی به عنوان بلاعوض پرداخت نمی کند.
هم چنین اگر اعتبار و برند سازنده خوب باشد نیز مشارکت در ساخت بدون بلاعوض انجام می شود، چون قیمت واحدهایی که در آخر به فروش می رسند، بالاتر از حد نرمال هستند و مبلغ بلاعوض را جبران می کنند.
در بازار ساخت و ساز، امکان عدم صدور جواز ساخت یا تغییر قوانین وجود دارد. پس ممکن است سازنده نتواند جواز ساخت را مطابق با قراردادی که با مالک بسته بگیرد و بخواهد قرارداد را فسخ کند. به همین دلیل ما به مالکان توصیه می کنیم مبلغ کمتری را به‌عنوان بلاعوض از سازنده دریافت کنند تا راحت تر بتوانند آن را پس بدهند.
اگر طبق توضیحات بالا، سازنده باید مبلغ بلاعوض را به مالک پرداخت کند، بهتر است که مالک یک سوم مبلغ بلاعوض را در هنگام عقد قرارداد از سازنده بگیرید و دو سوم مبلغ را بعد از صدور جواز ساخت دریافت کند.
اگر ساکن یزد هستید و می خواهید روی پروژه های مشارکت ساخت سرمایه گذاری کنید، ما در سامانه املاک سامان ملک به عنوان مشاور و داور در کنار شما سازندگان و مالکان عزیز یزدی خواهیم بود تا معامله ای امن و پرسود را تجربه کنید.
