راهنمای جامع مراحل سند زدن خانه

در نظام حقوقی کنونی ایران، گام نهایی در به مالکیت در آمدن خانه، گرفتن سند خانه است. سند زدن خانه معمولاً به صورت تک برگ و بر روی برگه چاپی مخصوصی صادر می گردد. دفاتر اسناد رسمی مسئولیت قانونی صدور انواع سند را دارند. فروشنده به موجب قراردادی که با خریدار منعقد می کند، باید در تاریخ مشخص، در دفترخانه حضور پیدا کرده و برای سند زدن خانه اقدام کند.
هرچند انتقال مالکیت خانه و زمین معمولاً با استفاده از شیوه خرید و فروش یا همان عقد بیع انجام می شود، ولی شیوه های قانونی دیگری نیز وجود دارند که مالک می تواند بدون آنکه ملک را بفروشد، مالکیت آن را به اشخاص دیگری مثل فرزند و همسرش واگذار کند.

در این نوشتار از مجله سامان ملک به بررسی راهکارهای قانونی در مورد مراحل گرفتن سند خانه، مراحل سند زدن خانه بنام فرزند و همسر و مراحل تفکیک سند خانه دو طبقه می پردازیم.

مراحل سند زدن خانه

برخی از افراد ممکن است بخواهند مالکیت اموال غیر منقول خود را به فرزندان یا همسر خود انتقال دهند. مطابق با قانون مدنی این انتقال باید به موجب قانونی باشد، یعنی یا باید میان طرفین قراردادی منعقد گردد یا رابطه ای قانونی مثل وراثت میان آنها برقرار باشد.

مراحل سند زدن خانه در حقوق ایران بسته به این که موجبات انتقال مالکیت چه باشد، متفاوت است. پس ابتدا به برخی از متداول ترین شیوه های انتقال مالکیت اشاره کنیم. متداول ترین شیوه انتقال سند خانه و سایر اموال غیر منقول، انعقاد قرارداد و تنظیم مبایعه نامه است.

• بیشتر بخوانید: شرایط گرفتن وام با سند خانه >>

1. مراحل انتقال سند خانه با تنظیم مبایعه نامه

عقد بیع یکی از نخستین مراحل انتقال سند خانه در دفترخانه به شمار می رود که به موجب قولنامه یا مبایعه نامه و در دفاتر مشاورین املاک در سه نسخه تنظیم می شود. مبایعه نامه در بردارنده موضوعات اصلی معامله یعنی ملک مورد معامله و قیمت معامله می باشد.

طبق ماده 10 قانون مدنی و در پرتو اصل آزادی قراردادها، در مبایعه نامه تعهدات هر یک از طرفین، زمان و مکان ایفای آن تعیین می گردد. صدور سند مالکیت، گام نهایی در قرارداد بیع به شمار می رود. بنابراین یکی از موضوعات اصلی که در ضمن مبایعه نامه قید می گردد، مراحل انتقال سند خانه است.

• بیشتر بخوانید: نکات مهم در خرید ویلا در شمال

مدارک لازم برای انتقال سند خانه در شیوه مبایعه نامه

برخی از مهم ترین مدارک لازم برای بنام زدن سند خانه در روش تنظیم مبایعه نامه از قرار زیر است:

• شناسنامه طرفین (انتقال دهنده و انتقال گیرنده) و رونوشت آن.
• کارت ملی طرفین و رونوشت آن.
• مبایعه نامه و رونوشت آن.
• استعلامات مربوطه از شهرداری مبنی بر نداشتن بدهی بابت ملک مورد انتقال.
• سند رسمی مالکیت ملک که نام انتقال دهنده به عنوان دارنده آن درج گردیده باشد.

همانطور که اشاره شد یکی از مراحل سند زدن خانه انعقاد نمودن عقد بیع با وی است. در این روش پیش از اینکه طرفین به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند، در دفاتر مشاورین املاک میان خود به عنوان خریدار و فروشنده مبایعه نامه تنظیم کرده و با ثبت در سامانه املاک و مستغلات کشور، کد رهگیری دریافت می کنند.

2. انتقال سند خانه به روش صلح معوض

صلح نیز مانند بیع یکی از عقود اسلامی است. اصلی ترین تفاوت صلح و بیع در این است که بیع عقدی معوض است و پرداخت مالی به عنوان بهای مورد معامله برای تحقق بیع ضرورت دارد. این در حالی است که عقد صلح ممکن است غیر معوض بوده و انتقال مالکیت در آن به صورت رایگان انجام گیرد.

در این شیوه انتقال سند خانه، مالک فعلی خانه و انتقال گیرنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه مدارک مورد نیاز، نسبت به انتقال مالکیت مال غیر منقول اقدام می نمایند. با تکمیل عقد صلح، سردفتر اسناد رسمی نسبت به صدور سند مالکیت تک برگ به نام مالک جدید اقدام می کند.

بیشتر بخوانید: هزینه سند زدن خانه در معاملات ملکی

3. انتقال سند خانه به روش هبه کردن ملک

یکی دیگر از عقود اسلامی هبه است که به موجب آن مالک مالی، آن را به صورت رایگان به مالکیت دیگری در می آورد. بنابراین یکی از مراحل سند زدن خانه، هبه نمودن مال مذکور به وی است. هبه یکی از عقود عینی است، یعنی تا وقتی مال موهوبه تحت ید هبه گیرنده قرار نگیرد، عقد هبه به طور کامل محقق نشده و واهب می تواند از هبه رجوع کند.

در مورد خانه و سایر اموال غیر منقول دیگر نیز به همین صورت، در صورت هبه کردن آن، ملک باید تحت تصرف هبه گیرنده قرار گیرد. در این روش نیز گام نهایی برای قطعی کردن هبه و انتقال مالکیت کامل مال غیر منقول، مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، تهیه استعلامات مورد نیاز و پرداخت حق ثبت است.

مراحل تك برگ كردن سند خانه

نکته مهم در خصوص مراحل تك برگي كردن سند خانه این است که تنها مفاد مبایعه نامه تعیین کننده قطعیت و نحوه صدور سند مالکیت به نام خریدار نیست. اسناد تعیین کننده دیگری از جمله استعلامات، امتیازات و اشتراکات، در نحوه صدور سند مالکیت در دفترخانه اسناد رسمی و مراحل تك برگ كردن سند خانه اهمیت دارد.

برای مثال در مورد فروش یک خانه به موجب مبایعه نامه، خریدار متعهد می گردد در زمان های مشخصی مثل زمان تخلیه منزل قسمت معینی از قیمت معامله را به فروشنده بپردازد. معمولاً آخرین تعهد طرفین در مبایعه نامه، حضور یافتن در دفتر اسناد رسمی، انتقال سند مالکیت و در نهایت صدور سند تک برگ به نام دارنده جدید است.

• بیشتر بخوانید: نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان >>

مراحل سند زدن خانه بنام فرزند

نحوه انتقال ملک به فرزند چندین روش دارد که در بالا به تفصیل به آن پرداختیم:

پدر و مادر می‌ توانند در زمان حیات هر نوع تصرفی را در اموال خود انجام دهند بدون اینکه منع قانونی داشته باشند. پس واگذاری ملک به فرزند، منحصر به فوت پدر یا مادر نبوده و تا زمانی که زنده هستند، می ‎‌‌توانند از روش‎ های مختلفی برای انتقال ملک به فرزندشان استفاده کنند:

• انتقال ملک به فرزند با وصیت بعد از حیات
• انتقال ملک به فرزند به وسیله عقد بیع
• سند زدن خانه به نام فرزند با عقد هبه
• سند زدن خانه بنام فرزند با صلح عمری

مراحل سند زدن خانه بنام همسر

در خصوص مراحل سند زدن خانه بنام همسر نیز به همین صورت، زوجین می توانند با مراجعه به دفاتر املاک نسبت به انعقاد قرارداد و فروش ملک اقدام کنند. در این صورت هنگام مراجعه به دفترخانه ثبت اسناد رسمی باید مبایعه نامه را به همراه داشته و آن را به دفتردار رسمی ارائه دهند.

مراحل تفکیک سند خانه دو طبقه

در صورت وجود شرایط قانونی خاصی، مالکین خانه های دوطبقه می توانند نسبت به تفکیک سند خانه و اخذ سند تک برگ برای هر کدام از طبقه ها به صورت جداگانه اقدام کنند. از مهمترین مراحل تفکیک سند خانه دو طبقه مراجعه به شهرداری و تطبیق شرایط ملک مورد نظر، با مقررات شهرداری است.

معمولاً شهرداری ها تفکیک سند خانه دو طبقه را منوط به داشتن شرایطی از جمله حداقل مساحت زمین، در دسترس بودن امتیازات آب، برق و گاز، نداشتن بدهی مالیاتی و عوارض و … می کنند.
در صورت وجود شرایط قانونی، نحوه انتقال سند خانه در این روش نیز مستلزم مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی است.

دلیل تفکیک سند خانه چیست؟

در بسیاری از مواقع مالکین خانه های دو طبقه می خواهند یکی از طبقه های ملک را به مالکیت همسر یا فرزندان خود درآورند. در این صورت باید هر کدام از طبقه ها مطابق با قانون افراز اموال غیر منقول مشاع، مورد افراز قرار گیرند.

افراز به معنای جدا کردن مالکیت مالکین متعدد بر مال مشاع است. در صورتی که عملیات افراز با موفقیت به پایان برسد، سردفتر اسناد رسمی نسبت به صدور سند مالکیت تک برگ برای هر کدام از مالکین طبقه ها اقدام می نماید.
نحوه انتقال سند خانه در این روش به این صورت است که در قالب عقودی مثل صلح مالکیت قسمت مشاعی از ملک انتقال می یابد. در صورتی که اداره ثبت حکم به افراز ملک صادر کند، برای هر کدام از طبقه ها، سند مالکیت شش دانگ صادر خواهد شد.

نحوه انتقال سند خانه روستایی

1. اولین مرحله مراحل سند زدن خانه روستایی تهیه کردن مدارک شناسایی لازم است. مدارک لازم شامل شناسنامه و کپی شناسنامه مالک، کپی کارت پایان خدمت، اصل و کپی قولنامه ملک رو‌ستایی، فرم درخواست سند توسط مالک و نقشه و تصویر ملک است.
2. پس از این که مدارک را جمع آوری کردید به سراغ مرحله بعدی یعنی مراجعه به دهیاری روستا می روید. دهیار مدارک فرد را مورد بررسی قرار می گیرد.
3. پس از دریافت هزینه مشخص، کارشناس مربوطه را به ملک شما می فرستد تا بازرسی های مورد نیاز را انجام دهد.
4. پس از این که بازرسی انجام شد، ملک توسط بازرس تایید می شود و سپس تنظیم سند توسط دهیاری انجام می شود.
5. مراحل سند زدن خانه زمانی کاملا تنظیم شده و مورد تایید قرار می گیرد که امضای دهیاری در آن وجود داشته باشد.

سوالات متداول

جمع بندی

در این نوشتار از سامان ملک، مراحل سند زدن خانه در قانون ایران و مراحل سند گرفتن خانه را مورد بررسی قرار دادیم. دانستیم که به طور کلی انتقال سند خانه به دو شیوه قراردادی و غیر قراردادی قابل تحقق است.

در شیوه قراردادی میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده یکی از عقود و قراردادهای بیع، صلح، هبه و … منعقد شده و دفترخانه اسناد رسمی سند مالکیت به نام مالک جدید صادر می کند. در شیوه غیر قراردادی مالکیت ملک به استناد موارد غیر قراردادی مثل وراثت یا مهریه، به مالکیت انتقال گیرنده در خواهد آمد.