از نحوه‌ تعیین کمیسیون املاک چه می‌ دانید؟

یکی از هزینه‌های پرداختی در تمامی معاملات ملکی، پرداخت تعرفه کمیسیون املاک برای خرید، رهن، اجاره و … می‌ باشد. محاسبه کمیسیون مشاورین املاک بر اساس مصوبه های خاصی صورت می‌ پذیرد. هر ساله اتحادیه مشاورین املاک اقدام به ارائه نرخ جدید کمیسیون املاک می‌نماید.
سوال اینجاست که کمیسیون املاک بر اساس چه اصول و قواعدی تعیین می‌شود و همچنین نحوه محاسبه کمیسیون مشاورین املاک به چه صورت است؟ با مجله سامان ملک همراه باشید تا به این سوال پاسخ دهیم.

صفر تا صد نحوه محاسبه حق کمیسیون املاک

مشاورین املاک بر اساس اصول و قواعد خاصی اقدام به دریافت درصدی مشخص از مبلغ تبادل شده بین فروشنده و خریدار، می‌نمایند. دریافت حق کمیسیون املاک ارتباط مستقیمی با ارزش ملک و نوع معامله دارد. همچنین شهری که در آن معامله صورت می‌پذیرد نیز نقش مهمی در تعرفه بنگاه املاک خواهد داشت، مثلا اگر برای خرید املاک شمال اقدام کنید، قطعا تعرفه بنگاه ها با خرید املاک یزد متفاوت است.

سالانه شاهد نوسانات مختلفی در ارزش املاک خواهیم بود. لذا هر ساله با جدیدترین نرخ حق الزحمه بنگاه املاک مواجه می‌ شویم. پیچیدگی زیاد در نحوه محاسبه کمیسیون بنگاه املاک موجب شده است که بسیاری از افراد از سیستم‌ های خاصی در این زمینه، استفاده کنند. از این رو امروزه می‌توان شاهد خاص‌ترین نرم افزار محاسبه کمیسیون املاک بود.

برای تعیین میزان دقیق حق کمیسیون مشاورین املاک Real Estate Commission، استفاده از فرمول محاسبه کمیسیون املاک امری هوشمندانه تلقی می‌گردد. کمیسیون خرید و فروش املاک به جهت واسطه گری بین خریدار و فروشنده، از آنها دریافت می‌شود. اغلب محاسبه‌ی این حق کمیسیون، توسط نظام صنفی تعیین خواهد شد.

نحوه محاسبه کمیسیون خرید و فروش ملک

برای محاسبه‌ کمیسیون خرید و فروش املاک باید بر اساس نیم درصد ارزش معامله، اقدام نمود. این مبلغ باید از طریق طرفین معامله به مشاورین املاک پرداخت گردد. برای پرداخت کمیسیون مثلا برای خرید آپارتمان در شمال، خریدار و فروشنده موظف به پرداخت نیم درصد از ارزش کل معامله، خواهند بود. در کنار این هزینه‌ها، باید اقدام به پرداخت 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز نمایند. برای بیان مفهومی این حق الزحمه، می‌توان به یک مثال بارز اشاره نمود. فرض کنید ارزش یک ملک 2 میلیارد تومان است.

2،000،000،000 * 0.25% = 5،000،000
5،000،000 * 9% = 450،000
5،000،000 + 450،000 = 5،450،000

برای خرید و فروش این ملک، هر دو طرف باید مبلغ پنج میلیون و چهارصد و پنجاه هزار تومان به مشاورین املاک پرداخت نمایند. در کل تعرفه حق الزحمه مشاورین املاک در این معامله، 10،900،000 تومان می‌باشد.

نحوه محاسبه حق کمیسیون اجاره املاک

1. برای پرداخت کمیسیون اجاره باید مبلغ رهن را مد نظر قرار داد. در اجاره آپارتمان و خانه و … مبلغی به عنوان رهن در نظر گرفته می‌شود که مالک و مستاجر هر دو موظف هستند که نیم درصد از مبلغ رهن را به عنوان حق الزحمه املاک، به مشاورین پرداخت نمایند. برای این منظور ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل می‌کنند. برای درک مفهوم آن به یک مثال می‌پردازیم:

در صورتی که رهن کامل یک ملک 50 میلیون تومان باشد، تعرفه کمیسیون بنگاه املاک به این صورت است که:

 تبدیل رهن به اجاره 50 * 30000 = 1500000
1500000 * 25% = 375000
375000 * 9% = 33750
375000 + 33750 = 408750

در این صورت طرفین هر کدام موظف به پرداخت 408750 تومان به عنوان کمیسیون اجاره املاک به مشاورین، خواهند بود.

• بیشتر بخوانید: نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان >>

2. اما در صورتی که قرارداد بر اساس اجاره بها تنظیم شود، مالک و مستاجر باید یک چهارم از مبلغ اجاره را به عنوان حق الزحمه مشاور املاک پرداخت نمایند. نحوه‌ی محاسبه‌ی ملکی که بدون پیش پرداخت در دست مستاجر قرار بگیرد، به این نحو است. اگر مستاجر بر طبق قرارداد ماهیانه مبلغ 3 میلیون به عنوان اجاره و بدون پیش پرداخت به مالک پرداخت نماید، باید:

3000000 * 25% = 750000
750000 * 9% = 67500
750000 + 67500 = 817500

هر یک از طرفین باید مبلغ 817500 تومان به عنوان کمیسیون املاک به مشاورین پرداخت نمایند.

3. همچنین در صورتی که اجاره آپارتمان، خانه و … به صورت رهن و اجاره انجام پذیرد، مالک و مستاجر باید 25 درصد از اجاره ماهیانه و همچنین نیم درصد از مبلغ رهن را به مشاورین املاک پرداخت نمایند. برای درک بیشتر این موضوع، مثالی را بیان می‌کنیم. در نظر بگیرید که در یک قرارداد ملکی، 30 میلیون به عنوان رهن و 1 میلیون به عنوان اجاره، تعیین شده است. برای بررسی حق کمیسیون، می‌توان به روش زیر عمل کرد:

30 * 30000 = 900000
1000000 + 900000 = 1900000
1900000 * 25% = 475000
مالیات حق الزحمه مشاور   475000 * 9% = 42750
475000 + 42750 = 517750

با این محاسبه هر کدام از طرفین باید مبلغ 517750 تومان به عنوان کمیسیون اجاره خانه به مشاورین املاک ارائه نمایند.
در صورتی که قرارداد اجاره تمدید گردد نیز مالک و مستاجر موظف به پرداخت حق الزحمه مشاوران خواهند بود. برای تمدید رهن و اجاره طرفین معامله باید یک دهم از ارزش مبلغ اجاره را به مشاورین املاک پرداخت نمایند.

•  بیشتر بخوانید: سرمایه گذاری در زمین >>

نقش فسخ قرارداد در عودت کمیسیون املاک

آیا با فسخ قرارداد می‌توان وجه پرداختی به عنوان کمیسیون بنگاه املاک برای خرید، اجاره و … را پس گرفت؟! در برخی از مواقع مالک و مستاجر و یا خریدار و فروشنده از عقد قرارداد به هر دلیل ناراضی هستند. مثلا ویلای شمال خریده اند ولی به هر دلیلی منصرف شده اند. در این صورت قرارداد مابین آنها فسخ خواهد شد. برخی از افراد بر این باورند که با فسخ قرارداد می‌توانند وجه پرداختی به مشاورین املاک بابت حق کمیسیون املاک را باز پس بگیرند. 

در پاسخ این سوال باید گفت : ایجاد هرگونه تغییر در قرارداد، دلیلی بر پس دادن هزینه توسط مشاورین نخواهد بود. حق مشاوره املاک در صورت فسخ قرارداد پابرجا بوده و طرفین هیچ ادعایی نسبت به این موضوع نخواهند داشت و این وجه پس از فسخ قرارداد به هیچ عنوان به دو طرف معامله باز نمی‌گردد.

کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟!

یکی از موضوعات تاثیرگذار بر روی نرخ کمیسیون مشاورین املاک برای مشارکت در ساخت مثلا بعد از خرید زمین شمال، توافق طرفین معامله است. در برخی از معاملات شاهد عدم تعیین تعرفه کمیسیون مشاورین املاک در خصوص مشارکت در ساخت، خواهیم بود. در این زمان طرفین می‌توانند با توافق و جلب رضایت، تعرفه مشاوره املاک را تعیین نمایند. فرمول محاسبه کمیسیون مشاورین املاک در این خصوص، بنا به سود طرفین معامله، صورت می‌پذیرد. به این نحو که هر مقدار سودی که عاید طرفین معامله شده است، مشاورین املاک نیز به همان درصد، طلب سود می‌کنند.
در تعرفه کمیسیون املاک می‌توان شاهد نرخ‌های متفاوتی بود. حق کمیسیون اجاره مسکن، کمیسیون خرید ملک، حق کمیسیون اجاره مغازه، کمیسیون خرید مسکن و … تفاوت زیادی با مشارکت در ساخت خواهند داشت. مواردی که ذکر شد تماما در دسته‌ی عقود معین قرار خواهند گرفت. در صورتی که نرخ کمیسیون برای مشارکت در ساخت، در دسته‌ی عقود نامعین قرار خواهد گرفت. اما نحوه‌ی تعیین این نرخ، چگونه است؟!؟ چه عواملی می‌توانند بر روی افزایش و یا کاهش نرخ محاسبه‌ کمیسیون املاک برای مشارکت در ساخت، تاثیر گذار باشند؟!

عوامل موثر در تعیین تعرفه مشارکت در ساخت

تعرفه مشاوران املاک برای مشارکت در ساخت و ساز، هر ساله با تغییرات چشمگیری مواجه است. نوسانات قیمت مسکن، خرید زمین در یزد، خرید خانه در یزد و … از جمله عواملی هستند که می‌توانند در این نوسانات تاثیرگذار باشند. اما از جمله مهمترین عواملی که بر روی تعرفه معاملات املاک در ساخت و ساز موثر است، عبارتند از:

• میزان خدمات و مشاوره‌های ارائه شده به طرفین قرارداد
• وضعیت روزانه نوسانات ساخت و ساز

اما باید در نظر داشت که حق کمیسیون مربوط به مشارکت در ساخت، بر عهده‌ی سازنده است. اغلب سازنده‌ها نیز بر اساس سود کسب نموده از ساخت و ساز، اقدام به ارائه‌ی کمیسیون مشاور املاک خواهند نمود. اما چطور می‌توان از سود سازنده مطلع شد؟! برای بررسی این کمیسیون معاملات باید به نحوه محاسبه کمیسیون املاک توجه نمود. در فرمول محاسبه‌ کمیسیون مشاورین املاک برای مشارکت در ساخت به روش زیر اشاره شده است.
در این روش محاسبه، ارزش ملک را بر هزینه‌های ساخت بنا تقسیم نموده و می‌توان شاهد سهم سازنده بود. اغلب سهم مالک بسیار بیشتر از سهم سازنده است. به نحوی که سهم مالک از ساخت و ساز، 60 درصد و سهم سازنده 40 درصد می‌باشد. در کنار موارد ذکر شده، سازنده مبلغی را در ابتدای ساخت و ساز به مالک پرداخت می‌کند. این مقدار، بلاعوض شناخته می‌شود. مبلغ بلاعوض ارائه شده توسط سازنده نیز با فرمول زیر، تعیین خواهد شد:
هزینه‌های ساخت را در قدر السهم مالک ضرب نموده و از مضرب قدرالسهم سازنده در ارزش ملک به صورت کارشناسی، کم می‌شود. نتیجه‌ی حاصل شده، مبلغ بلاعوض خوانده می‌شود. در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، شاهد ارائه‌ی حق الزحمه مشاور توسط سازنده خواهیم بود. این موضوع بیانگر سود سازنده از ساخت و ساز می‌باشد.

محاسبه آنلاین کمیسیون املاک

امروزه با پیشرفت دانش و ورود تکنولوژی‌های مدرن، شاهد محاسبه آنلاین کمیسیون املاک خواهیم بود. با وجود دغدغه‌های بسیار زیاد افراد و همچنین استفاده از فنون جدید برای کاهش هزینه‌ها، استفاده از این خدمات آنلاین، بسی هوشمندانه است. این سیستم جدید با استفاده از نرم افزارهای محاسبه کمیسیون، مورد بهره برداری افراد مختلف قرار خواهد گرفت. همچنین در این سیستم‌های هوشمندانه و برتر، می‌توان تعرفه جدید کمیسیون املاک را نیز مشاهده نمود. از جمله موارد استفاده از این سیستم منحصر بفرد، می‌توان به:

• بررسی تعرفه کمیسیون اجاره مسکن
• بررسی تعرفه مشاورین املاک
• بررسی کمیسیون اجاره بها
• تعیین مبلغ کمیسیون اجاره
• حق بنگاه اجاره
• بررسی حق بنگاه املاک برای خرید
• بررسی کمیسیون خرید مسکن
• تعیین کمیسیون رهن و اجاره
• تعیین کمیسیون فروش آپارتمان

و بسیاری از موارد دیگر اشاره نمود. با استفاده از این سیستم، افراد عادی نیز می‌توانند به راحتی میزان حق کمیسیون بنگاه معاملات و مشاورین را بررسی نمایند. با توجه به استقبال چشمگیر از این سیستم، شاهد ورود ابزارهای مختلف از این سیستم به بازارهای رقابتی هستیم. از جمله انواع آنها می‌توان به محاسبه سود و اقساط وام برای خرید خانه ومحاسبه هزینه سند برای خرید زمین اشاره کرد.

 اما لازم به ذکر است که موارد بسیاری زیادی در محاسبه حق الزحمه املاک تاثیرگذار هستند. این موارد می‌توانند در برخی از موارد سبب افزایش و در مواردی نیز سبب کاهش حق الزحمه گردند. برای نمونه حق الزحمه دریافتی برای شهرهای مختلف، متفاوت است. لذا برای اینکه بتوانید از این سیستم به بهترین نحو بهره برداری نمایید، باید حتما شهر خود را مد نظر قرار دهید. اغلب در شهرهای بزرگ مانند تهران، شاهد حق الزحمه‌های بالایی خواهید بود.

جمع بندی

کمیسیون املاک با توجه به فرمول‌های خاصی تعیین خواهد شد. در برخی از موارد مانند مشارکت در ساخت که کمتر شاهد قوانین خاص هستیم، تعیین کمیسیون بر اساس توافق طرفین صورت می‌پذیرد. توجه به برخی از نکات مهم در تعیین این کمیسیون‌ها، بسی ضروری و حائز اهمیت خواهد بود.
یکی از نکات مهم در این خصوص، توجه به تفاوت بین محاسبه کمیسیون اجاره، خرید، فروش و … است. اغلب این کمیسیون‌ها از دو طرف معامله اخذ خواهند شد. هر کدام از طرفین موظف به پرداخت حق الزحمه و کمیسیون تعیین شده خواهند بود. همچنین مالیات حق الزحمه مشاور نیز بر عهده‌ طرفین معامله است. امیدواریم این مطلب از املاک سامان ملک توانسته باشد به سوالات شما در کمیسیون املاک پاسخ دهد.