قرارداد مشارکت در ساخت

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت امری حساس و پر اهمیت است، زیرا قرارداد مشارکت در ساخت، تمامی قوانین، مسئولیت‌ ها و وظایف طرفین در ارتباط با یکدیگر را مشخص می‌ کند. بنابراین نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت را باید به یک فرد متخصص و دارای تجربه در این زمینه اختصاص داد.

در این مقاله از مجله اینترنتی املاک سامان ملک به بررسی اهمیت، نحوه تنظیم و موارد مهم در قرارداد مشارکت ساخت می پردازیم.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قراردادی است که میان مالک خانه فرسوده و سازنده تنظیم میشود. قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل آن که مالک خانه به دلیل مشکلات مالی نمی تواند اقدام به نوسازی بافت فرسوده خانه کند، میان مالک و سازنده تنظیم می شود. سازنده تعهد می‌ کند که به طور مالی و تخصصی در ساخت و تکمیل پروژه‌ ساختمانی مشارکت کند و در ازای آن، سهمی از واحدهای ساخته شده یا سود حاصل از فروش آنها را دریافت کند.

این قرارداد از حساسیت بالایی برخوردار است چرا که غیر اصولی تنظیم کردن آن شما را متضرر خواهد کرد. بنابراین تنها زمانی که قاطعانه تصمیم بر انعقاد این قرارداد دارید آن را تنظیم کنید و در نظر داشته باشید که در قرارداد مشارکت ساخت ریسک مالکین بیشتر از سازندگان است.

قرارداد مشارکت در ساخت می تواند بین دو یا چند طرف برای همکاری در پروژه‌ های مشارکت در ساخت منعقد می شود. در این نوع قرارداد، طرفین توافق می‌ کنند که منابع مالی، نیروی کار و یا منابع دیگر را به صورت مشترک وارد پروژه ساخت و ساز کنند.

هدف از قرارداد مشاركت در ساخت، بهینه‌ سازی استفاده از منابع مالی و تخصصی در پروژه‌های ساخت و ساز است و به مالک زمین امکان می‌دهد بدون نیاز به تمامی منابع مورد نیاز پروژه، زمین های خود را به بهره‌برداری بگذارد.

مزایا و اهمیت قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برای هر پروژه ساختمانی بسیار مهم و ضروری است تا به بهترین نحو مدیریت و اجرا شود. قرارداد مشارکت در ساخت دارای مزایا و اهداف متعددی است از جمله:

1. تعیین وظایف و مسئولیت‌ ها: قرارداد مشارکت در ساخت به دقت تعیین می‌کند که هر طرف چه وظایف و مسئولیت‌هایی در پروژه دارد. این امر از ابهامات و ناسازگاری‌ ها در آینده جلوگیری می‌کند.
2. تعیین شرایط مالی: قرارداد مشارکت در ساخت شرایط مالی مشخصی را برای هر طرف تعیین می‌کند، از جمله مبلغ مورد مشارکت، تقسیم سود و زیان، پرداخت‌های مرتبط با پروژه و…
3. حفاظت از حقوق طرفین: در مواردی که مشکلاتی برای پروژه پیش بیاید یا نیاز به قضاوت قانونی باشد، داشتن قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان بسیار حیاتی است.
4. تضمین انجام به موقع پروژه: این قرارداد می‌ تواند شرایطی را تعیین کند که پروژه به موقع تکمیل شود و همه طرفین به تعهدات خود عمل کنند.
5. افزایش اعتماد: تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت می‌ تواند اعتماد بیشتری بین طرفین پروژه ایجاد کند، چرا که شرایط و تعهدات واضحی دارند.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت

1. در نوع اول، یک طرف قرارداد، مالک زمین است و طرف دوم هزینه‌ های ساخت را قبول می‌ کند. سازنده متعهد می‌ شود که ساختمان را با کیفیتی مشخص و در زمان معین تحویل دهد و پس از آن هر دو طرف در کل ملک شریک می‌ شوند.
2. نوع دوم قرارداد مشارکت در ساخت، مرحله‌ای است؛ یعنی پس از اتمام هر مرحله از ساخت، سهمی به طرف سازنده منتقل می‌ شود. مثلاً ممکن است توافق شود که پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌ بندی، یک دانگ به سازنده منتقل گردد.
3. در نوع سوم، در قرارداد ذکر می شود که اگر کار به مرحله مشخصی رسید، مالک زمین برای انتقال سهم سازنده به او وکالت می دهد تا برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
4. در نوع چهارم قرارداد مشارکت در ساخت، از ابتدا سه دانگ از ملک به سازنده واگذار می شود تا کار ساخت را آغاز کند.

روش تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت یک مرحله مهم و پیچیده است و نیاز به دقت دارد. در زیر، نحوه نوشتن و تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت را توضیح داده‌ ایم:

1. توصیف دقیق پروژه: پیش از هر چیز، باید پروژه را به دقت توصیف کنید. این شامل اهداف، اندازه، مدت زمان، مراحل ساخت، و توصیف کامل از کارهای مورد انتظار می‌شود.
2. سهم‌ها و مسئولیت‌ها: باید مشخص شود که هر طرف چه مقدار از هزینه‌ها و منابع را تأمین می‌کند و چه مسئولیت‌هایی در پروژه دارد.
3. مدت زمان: تعیین کنید که پروژه چه مدت زمانی اجرا خواهد شد و آیا امکان تمدید مدت زمان وجود دارد یا خیر.
4. تقسیم سود و زیان: شرایط تقسیم سود و زیان باید واضح و عادلانه باشد. این شامل توزیع سود در زمان پایان پروژه و همچنین تقسیم زیان در صورت بروز آن می‌شود.
5. نظارت و مدیریت: باید مشخص کنید که چگونه تصمیم‌گیری‌ها، نظارت بر پروژه، و مدیریت آن انجام می‌شود. این شامل ایجاد یک کمیته مشترک یا نمایندگانی از هر طرف می‌شود.
6. تغییرات و اصلاحات: باید یک مکانیزم برای اعمال تغییرات و اصلاحات در پروژه در صورت نیاز در نظر گرفته شود.
7. حقوق مالکیت و مسائل حقوقی: مشخص کنید که چه حقوق مالکیت بر پروژه و اموال مربوط به آن وجود دارد. همچنین مسائل حقوقی مانند تعهدات قانونی، بیمه، و تضمینات را در نظر بگیرید.

8. پایان قرارداد: شرایط پایان قرارداد، از جمله شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و تسویه حساب‌ها، باید در قرارداد واضحاً ذکر شوند.
9. حفظ محرمانگی: اگر اطلاعات حساسی در پروژه وجود دارد، باید شرایط مربوط به حفظ محرمانگی و عدم انتشار اطلاعات مهم در قرارداد درج شود.
10. مسائل مالی: تشدید کنید که چگونه پرداخت‌ ها، تسویه حساب‌ ها، و مسائل مالی دیگر انجام می‌شوند و چه تضمیناتی وجود دارد.
11. راه‌حل اختلافات: مکانیزم‌های تسویه اختلافات، مثل مذاکره، میانجی‌گری، یا داوری، باید در قرارداد درج شوند.
12. مراجع قانونی: طرفین باید تشدید کنند که در صورت بروز اختلافات حقوقی، به کدام مراجع قانونی مراجعه خواهند کرد.
13. تصویر کلی از نقش و وظایف طرفین: نهایتاً، باید یک تصویر کلی از نقش و وظیفه هر طرف در پروژه و ارتباطات آنها در نظر گرفته شود.

بیشتر بخوانید: انقضای مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، یک توافق حیاتی برای هر پروژه مشارکتی در زمینه ساخت و ساز است. نکات کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت عبارتند از:

1. طرفین باید تعیین کنند که چه شرایطی را تحت قرارداد مشارکت در ساخت تعیین می‌ کنند. مثل توصیف دقیق پروژه و کارهای مورد انتظار، تعیین دقیق سهم ها، مدت زمان اتمام پروژه.تعیین شرایط پرداخت‌، تسویه حساب و هزینه‌های اضافی، شرایط تضمین کیفیت و …

2. قرارداد باید توسط وکیل یا مشاوران حقوقی متخصص، به زبان حقوقی نگاشته شود و تمام شرایط و تفاهمات را پوشش دهد.
3. قوانین و مقررات مرتبط با ساخت و تخصیص زمین در منطقه مربوطه باید رعایت شود
4. حتما باید مشخص کنید که چه اقداماتی باید انجام شود، اگر یکی از طرفین تعهدات خود را نقض کند یا اختلافاتی پیش آید.
5. حتما قبل از امضاء نهایی، هر دو طرف باید قرارداد را مورد بررسی دقیق قرار دهند. این مرحله می‌ تواند توسط وکیلان یا مشاوران حقوقی انجام شود.
6. تعهدات مالک و تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید کامل و شفاف باشند.

چک لیست نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت

1. تاریخ عقد قرارداد مشخص شود.
2. طرفین قرارداد از نظر حقوقی همچنین مسئولیت های آنها از نظر ثبتی تعیین شده باشد.
3. موضوع مشارکت مشخص شده باشد.
4. اسناد و مدارک، پیوست و ناظر قرارداد مشخص شود.
   • گزارش و مشخصات فنی و عمومی
   • نقشه های کلی و اجرایی
   • برنامه زمانبندی اجرایی
   • قرارداد بیمه ساختمان مثل بیمه نامه حوادث کارگاهی و ساختمانی
   • و تمام مدارک دیگر…
5. اسناد و مدارک پیوست ناظر بر قرارداد به تایید و امضاء طرفین رسیده باشد.
6. الحاقیه های قرارداد مشخص شده باشد.
7. دستورالعمل های ناظر بر قرارداد مشخص شود.
   • دستورالعمل قیمت گذاری زمین
   • دستورالعمل عرضه و واگذاری زمین
8. مدت قرارداد مشخص شود.
9. مدت کل قرارداد زمان بندی شده باشد.
10. مدت تاخیرات مجاز تعیین شده باشد.
11. مدت زمان تاخیرات غیر مجاز تعیین شود.
12. در صورتی که تاخیر غیر مجاز از مدت مذکور تجاوز کند چه عواقبی دارد مشخص شود.
13. هزینه خسارت تاخیر غیر مجاز تعیین شود.
14. موارد و روش باطل شدن قرارداد مشخص شده باشد.
15. مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و ادعای پیش خریداران با کیست؟
16. حل اختلاف مورد پیمان مشخص شود.
17. آورده طرفین مشخص شده باشد.
18. بهای کارشناسی زمان انعقاد زمین با چه کسی است؟
19. هزینه نقشه های اجرایی و اسناد و مدارک و مطالعات با کیست؟
20. هزینه های جانبی اعم از صدور پروانه ساختمان، پایان کار، عوارض، مالیات، بیمه هزینه های انشعابات آب و برق و گاز با کیست؟
21. گرفتن مجوز ها با کیست؟
22. آیا به قرارداد تعدیل تعلق می گیرد؟
23. روش تعدیل قرارداد مشخص شود.
24. شاخص مبنای قرارداد مشخص شود.
25. مبلغ کل سرمایه گذاری مشخص شود.
26. سهم الشرکه هر یک از طرفین از مبلغ کل سرمایه گذاری مشخص شده باشد.
27. تقسیم سهم الشرکه پس از انجام چند درصد از عملیات اجرایی قرارداد انجام خواهد شد؟
28. نحوه تقسیم سهم الشرکه مشخص شود.
29. زمان تقسیم سهم الشرکه تعیین شود.
30. کارشناس تقسیم سهم الشرکه مشخص شود.
31. روش انتخاب واحد ها و نسبت سهم الشرکه مشخص شود.
32. آیا طرفین حق فروش سهام خود را به غیر دارد.
33. درصدی که میتواند بدون توافق به غیر بفروشد مشخص شده باشد.
34. مجوز پیش فروش با کیست؟
35. مسئولیت حفاظت و حراست موضوع قرارداد مشخص شود.
36. روش بیمه کارگران مشخص شود.
37. درصد حق بیمه کارگران مشخص شود.
38. روش پرداخت بیمه کارگران مشخص شود.
39. بیمه های گروهی و تمام خطرات و غیره مشخص شود.
40. روش بیمه تجهیز کارگاه و غیره مشخص شود.
41. مدت اعتبار بیمه مشخص شود.
42. روش پیاده نمودن نقشه مشخص شود.
43. روش واگذاری قرارداد به غیر مشخص شود.
44. روش انتخاب پیمانکار مشخص شود.
45. روش مفاصاحساب بیمه مشخص شود.
46. اجازه اخذ تسهیلات بانکی مشخص شود.
47. زمان اخذ تسهیلات بانکی مشخص شود.
48. درصد تقسیم تسهیلات مشخص شود؟
49. رهن سند مالکیت فک شده است؟
50. زمان فک آن مشخص شود.
51. در صورتی که فک رهن صورت نگرفته چند درصد به کسی که برای فک رهن می رود داده می شود.
52. روش خلع ید مشخص شود.
53. روش تامین دلیل و غیره مشخص شود.
54. اقدامات پس از خلع ید مشخص شود.
55. روش انتخاب شریک جدید و اقدامات استفاده از تسهیلات برای شریک جدید مشخص شود.
56. خسارات وارده به واحد های احداثی قبل از تحویل دادن سازنده مشخص شود.
57. نحوه تنظیم سند در اسناد رسمی و غیر مشخص شود.
58. تعداد ماده ها و تبصره ها مشخص شود.
59. تمام صفحات قرارداد به اثر انگشت و امضای طرفین، نمایندگان، داور مرضی الطرفین و شهود و تنظیم کننده قرارداد رسیده باشد.
60. نمایندگان طرفین قرارداد مشخص شود.
61. مشخصات چک های ضمانت طرفین مشخص شود.
62. صفر تا صد نوع، جنس و مشخصات ملایر مشخص شود.
63. تایید هر مرحله به امضای مهندس ناظر برسد و مالک امضا دهد.

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به آنچه در این مقاله گفته شد، نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت پیچیده و حساس است. ما در مرکز معاملات آنلاین سامان ملک، نمونه قرارداد مشارکت در ساخت بسیار جامعی را طراحی کرده ایم که می تواند تمام جنبه های این حوزه را پوشش دهد و تمام حق و حقوق هر دو طرف از لحاظ قانونی در آن رعایت شده است.