قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، بهتر است با انواع سند و اعتبار قانونی آنها آشنا شوید. اگر با اطلاعات ناکافی یا ناقص وارد معامله‌ای ناامن نشوید، با مسائل حقوقی مربوط به سند ملکی مواجه می شوید. امروزه بسیاری از دعواها و اختلافاتی که در دور و اطراف خود می‌شنویم، مربوط به شکایاتی است که مربوط به سند ملکی است. هر کدام از انواع سند، نحوه تنظیم و به تبع آثار حقوقی متفاوتی دارند که در این مطلب با آن ها کاملا آشنا می شوید. با سامان ملک همراه باشید.
چند نوع سند داریم؟
انواع سند از لحاظ قانون دو نوع است:
- سند رسمی
- سند عادی
تفاوت این دو نوع سند در لازم الجرا بودن آن ها است.
1. سند رسمی:
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا در دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. برای سند رسمی می‌توان بدون نیاز به حکم دادگستری، از همان دفترخانه تنظیم کننده تقاضای صدور اجراییه نموده و مفاد آن را اجرا نمود، اما برای اجرای اسناد عادی حکم دادگاه لازم است.
اسناد رسمی خود سه دسته هستند:
- اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است، مانند سند مالکیت، صورت مجلس تفکیکی، صورت مجلس تحدید حدود و سایر نوشته‌هایی که درحدود وظایف مامورین ثبت تنظیم می‌شود.
- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند، مانند اسناد انتقال قطعی، وکالت، صلح، اجاره، مشارکت، تعهد، اقرار، رضایت، وصیت، وقف، وثیقه، سند ازدواج، طلاق و …
- اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنان تنظیم شده است، مانند شناسنامه، گذرنامه و گواهینامه رانندگی و …
- بیشتر بخوانید: نحوه تعیین کمیسیون املاک >>
2.سند عادی:
نوشته‌هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری‌شان تنظیم می‌کنند و فاقد هر یک از شرایط سه‌گانه زیر باشند، سند عادی محسوب می‌شوند.
- سند توسط مامور رسمی تنظیم اسناد تهیه شود.
- مامور دارای صلاحیت تنظیم آن باشد.
- سند با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
- بیشتر بخوانید: هزینه سند زدن خانه >>
از انواع سند عادی می توان به:
- اسناد تجاری مثل بارنامه و قبض انبار
- اسناد دفاتر تجاری مثل روزنامه رسمی، دفتر دارایی و …
- اسناد عادی لازم الاجرا مثل چک
- گواهی های امضا شده
- اسناد عادی با اعتبار سند رسمی
اشاره کرد.
علاوه بر سند رسمی و سند عادی، بهتر است که با این عبارات در مورد اسناد نیز آشنا باشید:
سند لازم الاجرا
سند لازم الاجرا یک سند رسمی است که دارنده آن می تواند فقط با مراجعه به دفاتر ثبت اسناد هر آن چه را در سند آمده اجرا کند و نیازی به دادگاه و حکم قانونی ندارد.
سند در حکم لازم الاجرا
بعضی از انواع سندهای عادی مثل چک، قراردادهای بانکی، اظهارنامه یا قبوض برق، آب و …، از آنجا که در قانون برای اجرایی کردن مفادشان قابلیت اقدام از طریق اداره ثبت اسناد و املاک وجود دارد، در حکم سند لازم الاجرا هستند.
سند اجاره ای
زمانی که سندی با دریافت یک مبلغ مشخص به فرد یا سازمانی داده شود تا در یک مدت معین در اختیارشان باشد، سند اجاره ای می شود. از این نوع سند بیشتر در مواقع نیاز برای وثیقه استفاده می شود.
انواع سند مالکیت
در ادامه 19 مورد از انواع سند مالکیت را مشاهده می کنید:
1. سند ملکی مشاعی
سند مالکیت بین دو یا چند نفر سند مشاع نام دارد. در این نوع سند ملکی، مالک نسبت به ملک مالکیت مشاعی دارد.
واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زدن خانه زمانی استفاده می‌شود که یک ملک، چند مالک داشته باشد. پس ملک، متعلق به تمام شرکا است و همه آنها مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند؛ از این جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه مشاع کمی پیچیده‌تر از سند ملکی غیرمشاع است.
- بیشتر بخوانید: انواع کاربری ساختمان
2. سند شش دانگ
سندی که در آن مالکیت فقط از آن یک نفر است و نسبت به کل ملک مالکیت بدون شریک دارد. این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است زیرا یکی از انوع سند رسمی است.
در وب سایت سامان ملک تمام املاک ثبت شده دارای سند شش دانگ هستند و قبل از بارگذاری ملک در وب سایت همه شرایط قانونی ملک توسط مشاوران املاک باتجربه سامان ملک بررسی می شود.
3. سند ملکی منگوله دار
سند ملکی منگوله دار دفترچه ای است چند برگ با قید وصفیات مالک و تعدادی صفحات خالی که با نخ و سربی که نتوان از هم جدا کرد، پلمپ شده است. این پلمپ توسط اداره ثبت جهت تایید صحت آن انجام و آن را به یک سند رسمی قابل اطمینان بدل ساخته است.
4. سند مفروز
یکی از پیچیده ترین اسناد املاک سند مفروز است و به این معنی که شخصی قصد جدا کردن سهم خودش از زمین مشاع را داشته باشد. منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شود.
مثلا اگر چند نفر یک سند ملکی مشاعی داشته باشند و هر یک از این شرکا بخواهد سهم خود از این ملک را جدا کرده و به صورت منفرد بر روی آن ساخت و ساز کند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود. در بین انواع سند ملکی موجود در ایران، سند مفروز یکی از پیچیده‌ترین در نوع خود است.
5. سند تک برگ
سند تک برگ همان طور که می‌دانید نوع به روز شده سند مالکیت قدیمی است که به صورت دفترچه‌ای و … بوده و حال به صورت تک برگ پشت و رو اطلاعات ثبتی ملک در آن قید شده است.
سند تک برگ با دست نوشته نمی شود و در اصل با رعایت ایمنی به دست مالک می رسد. در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند ملکی در مقابل انواع سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است.
- بیشتر بخوانید: نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان >>
6. سند ملکی ورثه ای
اگر مالک فوت شده و ملک او طبق قوانین انحصار وراثت به وارثین رسیده باشد، سند ملکی آن ورثه ای محسوب می شود.
- بیشتر بخوانید: دانستنی های قانون ارث و مالیات بر ارث >>
7. سند بنچاق
اسناد ملکی قدیمی که نزد عالمان و صاحب نظران می‌رفتند و لحظه‌ای که نوشته‌های مکتوب را به تایید این افراد می‌رساندند را سند بنچاق می گویند که از نظر همگان از انواع سندهای مقبول و پذیرفتنی بود.
8. سند رهنی
اگر با سند خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده شود، سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند ملکی هم قید می‌گردد.
9. سند المثنی
زمانی که سند ملک به هر دلیلی مفقودشده باشد، مالک با تقاضای کتبی و ذکر علت مفقودی، از سازمان ثبت اسناد درخواست سند المثنی می کند.
10. سند اعیان
سندی که به بنای ساخته شده تعلق دارد.
11. سند عرصه
سند زمینی که ساختمان روی آن ساخته شده باشد.
12. سند وقفی
املاکی که زمینش از طرف شخصی وقف شده است، دارای سند اوقافی است. سند وقفی با سند ملکی تفاوت دارد و اداره اوقاف می تواند با اقساط 99 ساله آن را به فرد دیگری واگذار کند.
13. سند معارض
اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند.
14. سند وکالتی
سند وکالتی به سندی می‌گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد.
15. سند شورایی
به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد سند شورایی می‌گویند.
16. سند ملکی تفکیکی
این سند ملکی معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده‌اند.
17. سند ملک مجعول
به اسنادی که به اشکال مادی و معنوی جعل در آنها اتفاق افتاده باشد اطلاق می‌گردد.
18. سند صلح عمری
سند صلح عمری به سندی اطلاق می‌گردد که مالک، سند و ملک خود را در دفترخانه به نام شخص دیگری انتقال می‌دهد اما به شرط این که تا زمانی که زنده است بتواند ملک را اجاره و یا از منافع آن بهره‌مند گردد.
19. انواع سند زمین
سند زمین همان سند ملک است. از این واژه زیاد استفاده نمی‌شود و همان واژه سند ملک به دلیل وجود زمین و بنای احداثی به جای سند زمین به کار می رود. انواع سند زمین به شرح زیر است:
- سند زمین عادی
- سند تک برگ عرصه و اعیان
- سند زمین شش دانگ
- سند زمین از نوع تفکیکی
- سند زمین مشاع
ممکنه مراحل سند زدن ملک مشاعی را بفرمایید؟
سلام. بله البته
هر یک از مالکین ملک مشاع که تصمیم به گرفتن سند مجزا برای سهم خود کنند باید به ترتیب مراحل زیر را طی نمایند:
• ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
• مشخص شدن سهم هر یک از اعضا
• تنظیم تقسیم نامه
• تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا
• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها
سلام .ممنون از متن و اطلاعات خوبتون.
میخواستم بدونم تبدیل سند منگوله دار به تک برگی اجباری است؟
سلام. 🙏
افرادی که بعد از سال 1390 اقدام به معامله ی ملکی نموده اند، نیاز به سند تک برگی دارند.
اما تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی در سایر موارد اجباری نیست. هر چند با توجه به مزایای سند تک برگی، توصیه می شود نسبت به تبدیل سند منگوله دار خود اقدام کنید.
سلام و عرض ادب
برای استعلام سند تک برگ امکانش هست به صورت آنلاین انجام بشه؟
سلام. از زمستان ۱۳۹۹ استعلام برای اسناد مالکیت تکبرگی که شماره دفتر الکترونیک دارند به صورت آنلاین پاسخ داده می شود.
در مورد سند رهنی مگر امکان فروش خانه وجود داره؟
سلام. بله
اگر چه فروش ملکی که در رهن بانک است مجاز نمی باشد اما از طرفی دیگر جهت فروش ملکی که در رهن بانک است، تدابیری اندیشیده شده است که عبارتند از:
فک رهن ملک در رهن بانک
انتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار