یکی از املاکی که مورد معالمه قرار می گیرد ملک ورثه ای است. خرید و فروش این نوع املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد ولی این مدل از معاملات دارای نکات خاصی است که اگر از آن ها غافل شوید می تواند ضرر و زیان هایی را برای شما به دنبال داشته باشد. برای آشنایی با ملک ورثه ای و نحوه خرید و فروش تا پایان با املاک سامان ملک همراه باشید.
نیاز است پیش ازخرید ملک موروثی از یک وکیل و یا کارشناس مشاور در این حوزه کمک بگیرید تا خریدی پر سود داشته باشید.
ملک ورثه ای چیست؟
پیش از آنکه به شرایط و قوانین خرید و فروش ملک ورثه ای inherited property بپردازیم بهتر است که خود این ملک بیشتر آشنا شویم. منظور از املاک موروثی املاکی است که مالک آن از دنیا رفته و بر اساس قوانین و مقررات ملک به ورثه متوفی می رسد.
بنابراین اگر قصد خرید ملک موروثی را دارید، باید بدانید که مالک آن وراث هستند و در فروش نقش دارند و باید به مقرراتی که در این نوع قرارداد وجود دارد توجه کنید تا با مشکلات قانونی مواجه نشوید.
مراحل خرید ملک موروثی
برای خرید ملک ورثه ای که این ملک متعلق به همه وراث است و مشاع می باشد دقت کنید که مالک ملک چه شخصی است که در اینجا باید شخص متوفی باشد و برای اطمینان از این مسئله حتما پیش از انتقال سند ملک ورثه ای، سند ملکی را با دقت چک کنید.
پس از این مرحله باید توجه کنید که فروشنده گواهی انحصار وراثت داشته باشد تا ببینید که فرد جز وراث است یا خیر. در مرحله بعد باید بررسی کنید که همه وراث با فروش ملک موافق هستند یا خیر، زیرا اگر یکی از وراث مخالف فروش باشد با مشکل مواجه خواهید شد.
همچنین اگر وراث دارای وکیل هستند معتبر بودن وکالت نامه را بررسی کنید. در نهایت اگر تمامی این مراحل بدون مشکل طی شوند باید مفاصا حساب مالیاتی متوفی را بررسی کنید که میزان بدهی های مالیاتی متوفی در آن ذکر شده است.
- بیشتر بخوانید: هزینه سند زدن خانه >>
با توجه به موارد ذکر شده برای خرید و فروش املاک موروثی باید به نکات زیر توجه نمایید:
احراز مالکیت
احراز مالکیت مشخص می کند که ملک متعلق یه متوفی است یا خیر. برای اثبات این مسئله باید از فروشنده گواهی انحصار وراثت بخواهید که توسط شورای حل اختلاف صادر می شود.
گواهی انحصار وراثت
این گواهی مهم ترین مدرکی است که مالکیت وراث را تایید می کند. در گواهی انحصار وراثت اسم ورثه و سهم هر کدام از آن ها مشخص شد است. علاوه بر این اگر ورثه ای غیر از معامله کنندگان وجود داشته باشد در این گواهی ذکر شده است.
- بیشتر بخوانید: نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان >>
بررسی وصیت نامه متوفی
وصیت نامه دارای دو نوع عهدی و تملیکی است. در وصیت عهدی متوفی یک یا چند نفر را برای رسیدگی به امور و تصرفات مامور می کند. اما در وصیت تملیکی متوفی عین یا بخشی از مالش به فردی غیر از وراث خود مجانا تملیک می کند.
بر اساس قانون هر فردی می تواند تا یک سوم اموال خود را وصیت کند. بنابراین پیش از انجام معامله حتما از وراث وصیت نامه بخواهید تا خیالتان از این بابت راحت شود که هر بخش ملک به چه افرادی به ارث رسیده است.
بررسی وراث صغیر
حتما در ضمن معامله بررسی کنید که بین وراث ورثه صغیر که زیر 15 سال سن دارد وجود دارد یا خیر؟ زیرا وراث صغیر نمی توانند معامله انجام دهند و باید رضایت قیم یا ولی او برای انجام معامله اعلام شود. در چنین شرایطی قیم باید فروش سهم الارث صغیر را به اداره سرپرستی قوه قضائیه اطلاع دهد و تنها با موافقت دادستان می تواند سهم صغیر را بفروشد.
پرداخت مبلغ معامله شده به تمامی وراث
پس از معامله ملک ورثه ای معمولا خریدار مبلغ توافق شده را به یکی از وراث می دهد تا میان تمامی وراث تقسیم کند. اما بهتر است سهم هر یک وراث را به صورت جداگانه به آن ها بدهد تا بعدا یکی از وراث برای گرفتن سهم الارث از ملک ورثه ای مجددا مدعی نشود و مشکلاتی را ایجاد ننماید.
بررسی وکالت نامه
گاهی اوقات وراث به دلیل عدم حضور در کشور و یا ساکن نبودن در شهر محل سکونت متوفی برای انجام امور خود وکیل می گیرند. درچنین شرایطی برای خرید ملک ورثه ای حتما باید بررسی کنید که وکالت نامه رسمی باشد و اجازه فروش در بندهای وکالت نامه ذکر شده باشد و جز وظایف محول شده به وکیل باشد.
- بیشتر بخوانید: راهنمای جامع مراحل سند زدن خانه >>
بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی
بررسی مفاصاحساب مالیات بر ارث از دیگر مواردی که هنگام انجام معاملات خرید و فروش ملک ورثه ای باید به آن توجه داشته باشید.
موافقت تمامی وراث
در خرید ملک ورثه ای توجه داشته باشید که باید تمامی وراث رضایت داشته باشند. زیرا فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث امکان پذیر نیست.
- بیشتر بخوانید: مراحل گرفتن وام با سند خانه >>
قوانین و مراحل مزایده ملک موروثی
همانطور که می دانید مزایده به معنی حراج و فروش چیزی به بالاترین قیمت پیشنهادی است. در مواقعی که بین وراث اختلاف نظر وجود داشته باشد دادگاه برای رفع این مشکل دستور فروش ملک وراثتی را صادر می کند، تا به این ترتیب از مبلغ به دست آمده سهم هر یک از وراث را پرداخت نماید.
در مراحل مزایده ملک موروثی باید به نکات زیر توجه داشته باشید:
- در مزایده اول و دوم مبلغ پیشنهادی نباید از مبلغ کارشناسی شده کمتر باشد.
- در مزایده ملک ورثه ای به غیر از هزینه آگهی وراث هیچگونه هزینه ای نیاز نیست پرداخت کنند.
- اگر یکی از وراث قصد خرید ملک ورثه ای از سایر وراث را داشته باشد تنها با اجازه دادگاه در این زمینه امکان پذیر است.
- پس از خرید ملک ورثه ای در مزایده باید سهم هر یک وراث به صورت جداگانه به خود فرد و یا وکیل آن پرداخت شود.
- در صورتی که یکی از وراث مقیم خارج از کشور باشد مزایده باید با حضور وکیل آن انجام شود و ورثه باید به وکیل خود وکالت فروش ملک ورثه ای بدهد.
- در صورتی که یکی از وراث صغیر باشد باید حتما قیم او در مزایده حضور داشته باشد.
مهم ترین نکات حقوقی پیش از معامله ملک ورثه ای
- قتل غیر عمد مانع از توارث نمی شود و تنها در صورتی که قتل عمد باشد قاتل از مقتول نمی تواند ارث ببرد.
- هیچ کدام از وراث حق فروش سهم الارث دیگری را بدون اجازه وی ندارد و انجام این کار مصداق بزه انتقال مال غیر است و باطل خواهد بود.
- تنها دادگاه حقوقی دارای صلاحیت رسیدگی به افراز ملک ورثه ای است.
- در صورتی که متوفی دینی مانند مهریه به گردن داشته باشد باید مقدار بدهی از اموال وی کسر شود و سپس مالیات مابقی اموال مشخص شود.
سوالات متداول در حوزه ملک ورثه ای
1. چرا خریدار ملک ورثه ای باید به مندرجات مبایعه نامه توجه داشته باشد و تصویر مستندات را از وراث دریافت کند؟
نحوه نوشتن قولنامه املاک و مبایعه نامه ملک ورثه ای بسیار اهمیت دارد. زیرا ممکن است قبل از تنظیم مبایعه نامه و حضور در دفترخانه میان خریدار ملک و وراث اختلاف نظری به وجود آید و فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود و تنظیم رسمی سند نشوند.
در چنین شرایطی خریدار به راحتی می تواند با مراجعه به مراجع قضایی و ارائه تصویر مدارک و مستندات درخواست اقامه دعوا در رابطه با تنظیم سند رسمی نماید و به این ترتیب از حقوق خود دفاع کند.
2. در صورت خلع ید ملک ورثه ای چه اقدامی باید انجام داد؟
ملک ورثه ای تا پیش از آنکه بین وراث تقسیم شود مشاع است و اگر یکی از وراث قصد تصرف عدوانی ملک ورثه ای داشته باشد می توان از آن ها شکایت نمود. اگر در پی این شکات رای صادر شده به ضرر متصرف باشد از تمامی ملک خلع ید خواهد شد.
در چنین شرایطی باید ملک فروخته شود و سهم هر یک از آن ها پرداخت شود. بنابراین اگر در مورد یک ملک ورثه ای مشکلی پیش آید تنها راه فروش ملک است مگر اینکه وراث به توافق برسند. در صورتی که توافقی صورت نگیرد باید از دادگاه دادخواست فروش ملک ورثه ای داشته باشند تا به این ترتیب ملک فروخته و یا افراز شود و بتوانند به سهم الارث خود دست یابند.
3. پلمپ ملک ورثه ای در چه شرایطی انجام می شود؟
گاهی اوقات پس از فوت شخص وراث یا تعدادی از وارثان به سواستفاده از املاک ورثه ای بپردازند، تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث صورت گرفته باشد و یا اینکه حق سایر وراث را پرداخت نکنند. در برخی موارد نیز ممکن است بین وراث تفرقه ایجاد شود و حق و حقوق سایر وراث ضایع گردد در چنین شرایطی یک راه قانونی وجود دارد که به آن مهروموم ملک ورثه ای می گویند.
برای پلمپ ملک ورثه ای باید در یکی از دفاتر مراجع قضایی درخواست خود را ثبت کنید تا مامور پلمپ تعیین شود و در زمان اعلام شده برای پلمپ کردن ملک اقدام کند. برای اینکه بتوانید این پروسه را با سرعت عمل بیشتری انجام دهید می توانید برای درخواست مهروموم کردن ملک ورثه ای از یک وکیل معتبر و با تجربه کمک بگیرید.
4. مدارک لازم برای انتقال ملک ورثه ای چیست؟
اگر برای فروش ملک بین وراث اختلاف نظری وجود نداشته باشد می توانند جهت فروش ملک اقدام کنند. برای این منظور به جز مدارک معمولی مورد نیاز برای تنظیم سند لازم است که گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث نیز موجود باشد. همچنین لازم است که گواهی حصر وراثت توسط شورای حل اختلاف برابر با اصل شود و ارزش قید شده در آن بالای 3 میلیون تومان باشد، زیرا در غیر اینصورت امکان انتقال ملک وجود ندارد.
توقیف ملک ورثه ای
یکی دیگر از مواردی که در هنگام خرید و فروش ملک ورثه ای باید به آن توجه داشته باشید توقیف نبودن ملک است که در این صورت می تواند مشکلاتی برایتان ایجاد کند. توقیف ملک ورثه ای در صورتی اتفاق می افتد که متوفی دیونی داشته باشد که پرداخت نشده باشد، در چنین شرایطی وراث ابتدا باید این دیون را پرداخت کنند و سپس به تقسیم مابقی اموال میان وراث بپردازند.
به عبارتی تا زمانی که دیون و بدهی چه در حال باشد یعنی دینی که پرداخت آن مدت ندارد و باید سریعا پرداخت شود و چه موجل و مدت دار باشد در هر دو صورت ترکه باید این دیون را پرداخت کند تا ملک ورثه ای از حالت توقیف خارج شود و وراث بتوانند به سهم خود برسند.
سخن پایانی
همانطور که اشاره شد خرید و فروش املاک موروثی از لحاظ قانونی مشکلی ندارد اما دارای نکات و قوانین بسیاری هستند که باید آن ها رعایت نمود تا از ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری نمود. برای این منظور می توانید از وکلایی که در این حوزه فعالیت دارند و همچنین مشاورین املاک با تجربه و متخصص که با قوانین معامله این املاک به خوبی آشنایی دارند کمک بگیرید و مشورت کنید.
مجموعه سامان ملک با کارشناسان با تجربه و کارآزموده خود همواره در کنار شماست تا بتوانید معاملات پرسودی را در بازار املاک تجربه کنید.
سوالات متداول
1. اگر یک خانه یا آپارتمان دارای چند مالک یا شریک باشد مانند املاک موروثی برای انجام معامله با این گونه املاک چگونه باید اقدام کرد؟
اگر آپارتمانی بیش از یک مالک دارد مانند ملک های ورثه ای در این حالت علاوه بر اینکه ورثه باید گواهی حصر وراثت و گواهی مالیات بر ارث دریافت کنند باید همه آن ها زیر قرارداد را امضاء کنند. همچنین اگر ملک میان چند نفر شریک مشاع است و سند به نام همه آن ها هست باید همگی زیر قرارداد را امضاء کنند و گرنه ممکن است حسب شرایط به عنوان خرید و فروش مال غیر، طرفین دعوا تحت تعقیب کیفری قرار بگیرند.
2. اگر شخصی معامله ای را بسته باشد و آن را امضاء کند و قبل از اجرای تعهداتش فوت کند آیا وراث او تکلیفی در انجام تعهد به قائم مقامی فرد متوفی (مورث) دارند یا خیر؟
اصل بر لزوم قراردادها است و طرفین و ورثه او نیز مکلف به اجرای مفاد قرارداد می باشند. البته اگر فردی فوت کند و بدهکار باشد ورثه او فقط تا میزان اموال به جای مانده از مورث (متوفی) مسئول پرداخت دیون (بدهی) او می باشند و نه بیشتر مگر اینکه قبل از انحصار وراثت در اموال متوفی تصرفی کنند که باید از عهده کلیه دیون متوفی برآیند حتی اگر دارایی متوفی کمتر از بدهی اش باشد.
اگر یکی از طرفین معامله فوت کند، طرف دیگر می تواند علیه ورثه او اقامه دعوا کند و آن ها را ملزم به انجام تعهدات قراردادی مانند مطالبه الباقی ثمن معامله یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک و غیره نماید.
3.اگر مالک آپارتمانی فوت کند و پس از آن ورثه او بخواهد آپارتمان فوق را بفروشند نحوه انجام معامله و شرایط و مدارک لازم قانونی چیست؟
اگر در میان ورثه فرد صغیری (کودک) یا مجنون وجود داشته باشد ولی یا قیم او با رعایت مصلحت کودک یا مجنون باید معامله را امضاء کند و سهم صغیر در حسابی به نام او واریز کند و یا در اموری که به نفع او است سرمایه گذاری کند و الا ضامن است.
اگر ولی یا قیم می خواهد قرارداد را امضاء کند باید مدارک مثبته که دلالت بر ولایت یا قیمومیت ولی یا قیم دارد باید ارائه و کپی برابر اصل آن ضمیمه مبایعه نامه یا قرارداد شود.
اگر ولی یا قیم قرارداد را امضاء نکند معامله نسبت به سهم صغیر یا مجنون غیر نافذ است و حتی اگر قصد سوء محرز شود تحت عنوان انتقال مال غیر دارای وصف مجرمانه است و خریدار و فروشندگان تحت تعقیب کیفری قرار خواهند گرفت.
سلام. ممنون از مطالب خیلی خوبتون. امکانش هست توضیح بدین اگر سند ملک ورثه در بانک باشد امکان فروش خانه به شخصی دیگر هست یانه ؟
بعضی وقتها وراث توانایی خرید مابقی سهم ورثه رو نداره ولی با فروش خانه پدری هم مخالف هست و برای همین دچار مشکل میشن.
اینکه نوشته شده پیش از انجام معامله حتما از وراث وصیت نامه بخواهید از نظر قانونی میتونیم چنین درخواستی بکنیم و با مخالفت فروشنده میتونه روبرو بشه؟
سلام. خیر مشکلی پیش نمیاد و اونها قانونا باید اینکار رو انجام بدن
اینکه اگر یکی از وراث قصد خرید ملک ورثه ای از سایر وراث را داشته باشد تنها با اجازه دادگاه در این زمینه امکان پذیر است، برای فقط زمان مزایده هست یادر هرصورت باید با اجازه دادگاه باشه؟
باید در هر صورت از طریق قانونی و با اجازه دادگاه این کار انجام بشه