در این نوشتار از سایت املاک سامان ملک، به بررسی اصلی ترین نکات حقوقی در خرید خانه و آپارتمان مطابق با قوانین حقوقی ایران می پردازیم. قانون مدنی، قانون تملک آپارتمان ها و قانون پیش فروش ساختمان از مهمترین قوانین جاری می باشند. نکات حقوقی مهم در خرید ملک، همان مفاد و مقررات مندرج در قانون تملک آپارتمان مصوب سال 1343 با آخرین اصلاحات سال 1376 است.
نکات حقوقی خرید ملک
خرید یک آپارتمان به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و قانونی که در این زمینه وجود دارد، ممکن است با مشکلاتی همراه باشد. در ادامه، به برخی از نکات حقوقی در خرید خانه اشاره می‌کنم:
بررسی مستندات ملک
قبل از خرید آپارتمان، باید مستندات مربوط به ملک را به دقت بررسی کنید. برخی از مستنداتی که باید مورد بررسی قرار گیرند عبارت‌اند از: سند مالکیت، پروانه ساخت، پروانه بهره برداری، مجوزهای زیربنایی، قرارداد اجاره، مستندات مربوط به طرح تفکیک و…
مالیات خرید ملک
خرید یک ملک ممکن است به مالیات خاصی تحت عنوان مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر خرید مسکن) و همچنین مالیات بر انتقال مالکیت (معمولاً با نام “عوارض انتقال مالکیت” شناخته می‌شود) منجر شود.
تایید صلاحیت سند مالکیت
برای اطمینان از اینکه سند مالکیت ملک قابل قبول است، باید به دفتر خانه‌های کشور مراجعه کنید و صلاحیت آن را تایید کنید.
بررسی شرایط قرارداد خرید
در صورتی که شما از طریق قرارداد خرید به یک ملک دسترسی پیدا کرده‌اید، باید شرایط قرارداد را به دقت بررسی کنید. این شرایط ممکن است شامل قیمت، محل، سطح، وضعیت قانونی ملک، نحوه پرداخت و…
بررسی وضعیت قانونی ساختمان
در صورت خرید یک ملک در یک ساختمان، باید به وضعیت قانونی ساختمان و نظام طرح و ساختمان دقت کنید. این شامل پایان کار وضعیت مالکیت ساختمان و جایگاه این وضعیت در دفاتر خانه، نظارت بر ساخت وساز، پایان‌کار وضعیت و سند ثبتی و…
مالیات خرید ملک
خرید یک ملک ممکن است به مالیات خاصی تحت عنوان مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر خرید مسکن) و همچنین مالیات بر انتقال مالکیت (معمولاً با نام “عوارض انتقال مالکیت” شناخته می‌شود) منجر شود.
تایید صلاحیت سند مالکیت
برای اطمینان از اینکه سند مالکیت ملک مورد نظر شما معتبر است، باید به تایید صلاحیت آن توسط دفتر خانه بپردازید. برای این منظور، می‌توانید با مراجعه به دفترخانه اطلاعاتی شهرستان مورد نظر خود، مجوز اعتبار سند مالکیت ملک را تأیید کنید.
بررسی وضعیت قانونی مالکیت
بررسی وضعیت قانونی مالکیت ملک مورد نظر از جمله مسائلی است که بسیار حائز اهمیت است. در این مورد، باید اطمینان حاصل کنید که هیچگونه اختلافی درباره مالکیت ملک وجود ندارد و هیچ گونه اعتراضی درخصوص ملک وجود ندارد.
بررسی شرایط قانونی مربوط به قرارداد
در صورتی که شما از طریق قرارداد به یک ملک دسترسی پیدا کرده‌اید، باید شرایط قانونی قرارداد را به دقت بررسی کنید. برخی از مواردی که در قرارداد باید مطرح شوند عبارتند از: تعهدات مالی، تعهدات فنی، تعهدات قانونی و…
ارزیابی مالیات بر املاک
خرید یک ملک ممکن است به مالیات خاصی تحت عنوان مالیات بر املاک منجر شود. در این مورد، باید به دقت بررسی کنید که چگونه این مالیات محاسبه می‌شود و چگونه باید آن را پرداخت کرد.
دریافت مشاوره حرفه‌ای
برای خرید ملک بهتر است با یک مشاور حرفه‌ای در این زمینه مشورت کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا به شکل بهتری با چالش‌های خرید ملک روبرو شوید و هزینه‌های احتمالی را به حداقل برسانید.
مطالعه اطلاعات بازار
قبل از خرید یک ملک، بهتر است با بازار ملک در منطقه خود آشنا شوید. در این رابطه، می‌توانید با مراجعه به سایت‌های معتبر و مشاهده آگهی‌های فروش ملک، به نحوه عرضه ملک و قیمت‌های بازار آشنا شوید.
انتخاب محل مناسب
برای خرید یک ملک، باید به شکل دقیقی محل ملک را انتخاب کنید. در این رابطه، به مواردی مانند نزدیکی به مراکز خدماتی، نزدیکی به مراکز حمل و نقل و…
انواع و اقسام حقوقی خرید آپارتمان
آپارتمان ها امروزه به شیوه های گوناگونی به فروش می رسند:
1. یکی از شیوه های رایج نقل و انتقال آپارتمانها، پیش فروش کردن ساختمان است. از نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان به صورت پیش فروش این است که بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389، پیش فروش آپارتمان باید به موجب سند رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی صورت گیرد.
با انعقاد قرارداد پیش فروش، مالک زمین متعهد می شود در طول مدت زمان مشخصی، بر روی زمین مورد نظر ساختمانی را بنا کند. چنانچه پیش فروشنده و پیش خریدار به تعهدات خود عمل کنند، هنگام تکمیل ساخت آپارتمان، مالکیت آن به خریدار واگذار شده و سند رسمی به نام خریدار صادر می گردد.
بیشتر بخوانید: انواع سند ملکی
2. یکی دیگر از نکات حقوقی در خرید خانه و خرید آپارتمان، تنظیم مبایعه نامه و انعقاد عقد بیع است. در این روش که معمولاً با مراجعه به دفاتر مشاورین املاک انجام می شود، در ضمن قرارداد، فروشنده آپارتمان متعهد می گردد در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و مالکیت آپارتمان را به خریدار انتقال دهد. خرید و فروش آپارتمان در این شیوه مستلزم تعیین دقیق مشخصات واحد مسکونی مورد نظر و تعهدات هر یک از طرفین فروشنده و خریدار است.
نکات حقوقی در قولنامه خرید خانه
برای رعایت نکات حقوقی در خرید خانه، معمولاً موارد زیر در قولنامه خانه یا مبایعه نامه درج می گردد:
- نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، محل اقامت و سایر مشخصات هویتی مورد نیاز هر یک از طرفین.
- مشخصات دقیق آپارتمان مورد معامله، اعم از نشانی و مشخصات ثبتی، مساحت، نوع کاربری، امتیازات، اشتراکات و …
- از مهم ترین نکات حقوقی در خرید خانه تعیین نحوه انتقال سند مالکیت است. روز و ساعت حضور در دفترخانه تنظیم اسناد رسمی باید در مبایعه نامه قید گردد. طرفین ممکن است حضور در دفترخانه و انتقال سند مالکیت را منوط به پرداخت بخشی از مبلغ مورد معامله نمایند. پیشنهاد می کنیم حتما مقاله هزینه سند زدن خانه را مطالعه کنید.
- ارزش ثمن، یا همان مبلغ مورد معامله و نحوه پرداخت آن. پرداخت ثمن ممکن است به صورت نقد، یا اقساطی باشد. همچنان که ممکن است پرداخت بخش هایی از ثمن مشروط به انجام اقداماتی از سوی فروشنده، مثل تخلیه آپارتمان یا انتقال سند باشد.
- مشخصات مالکیت آپارتمان، و این که اگر عقد به وکالت از مالک انعقاد می یابد، اسناد اثبات کننده سمت وکیل نیز باید در ضمیمه قرارداد مبایعه نامه ذکر گردد.
سایر نکات حقوقی ضروری در خرید ملک
افراد بسیاری هستند که به دلیل عدم آشنایی با معاملات ملکی و نکات حقوقی در خرید خانه یا آپارتمان با مشکل مواجهه می شوند و سال ها برای حل این مشکل به مراجع قضایی مراجعه می کنند. پس حتما به نکات زیر حتما دقت کنید:
- از مالک حقیقی خانه اطمینان حاصل کنید.
- بدون واسطه معامله ملک کنید.
- برای خرید خانه سند را بررسی کنید.
- حتما ثبت سند را در دفتر خانه انجام دهید.
- بررسی کنید که فروشنده اختیار فروش داشته باشد.
- توان مالی خود را ارزیابی کنید.
- خانه نباید در رهن باشد و سند نباید بازداشت باشد.
- خانه را چندین بار بازرسی کنید.
- انشعابات را در سند قید کنید و مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهید.
- از ساخت و ساز قانونی ملک مطمئن شوید.
- انتقال انباری و پارکینگ را فراموش نکنید.
- حتما شرایط فسخ قرار داد را هم مکتوب کنید.
سوالات متداول
آیا می توان قبل از معامله خانه یا آپارتمان از مشاوره وکلای دادگستری استفاده کنیم؟ یا صرفاً پس از وقوع دعوا باید به وکیل مراجعه کرد؟
همه افراد می توانند و توصیه می شود که قبل از انجام هر معامله یا اقدام قانونی، مالی و غیره با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت کند. هزینه ای که بابت مشاوره به وکیل می پردازید به مراتب ارزان تر و مطمئن تر از زمانی است که اختلاف و مشکل حقوقی رخ داده باشد و بعد بخواهید با وکیل دادگستری مشورت کنید. بنابراین قبل از انجام هرگونه معامله حقوقی نه تنها می توانید با وکیل مشورت کنید و از زوایای حقوقی قرارداد اطلاع مناسب پیدا کنید بلکه حتی می توانید از ابتدا تا انتهای کار یعنی خرید و فروش رسمی کاشانه در دفترخانه از مشاوره و همکاری حضوری وکلا استفاده کنید.
اگر مالک آپارتمان برای فروش آن به شخص وکالت داده باشد و وکیل مزبور فوت کند، معامله چه وضعیتی پیدا می کند؟
طبق قانون مدنی با فوت وکیل و یا موکل وکالت نامه باطل می شود. همچنین جنون یکی از طرفین عقد وکالت باعث بطلان آن می شود. حال اگر وکیل قرارداد را امضاء کند و سپس فوت شود یا جنون بر او عارض شود، تأثیری در قراردادی که امضاء کرده ندارد اما چنانچه قبل از امضای قرارداد فوت کند یا مجنون شود به واسطه باطل شد وکالت نامه امکان انجام معامله توسط وکیل منتفی می شود.
اگر شخصی برای خرید و یا فروش آپارتمان به شخصی وکالت بدهد و پس از اعطای وکالت موکل فوق فوت کند چه تأثیری در معامله دارد؟
همان طور که در پاسخ سوال قبلی بیان شد فوت یا جنون باعث باطل شدن وکالت می شود. پس اگر موکل فوت کند وکیل حق هیچ گونه معامله را بدون اجازه یا وکالت مجدد توسط ورثه متوفی را ندارد. اما اگر قبل از فوت موکل معامله را امضاء کرده باشد آن معامله صحیح است اما حق ادامه سایر اقدامات مانند حضور در دفترخانه برای امضای سند رسمی انتقال را ندارد در این صورت یا ورثه شخصاً باید اسناد را امضاء کنند و یا به شخص دیگری وکالت بدهند.
آیا معامله که بنا به شرایط به صورت شفاهی انجام شده یا مبایعه نامه سوخته و از بین رفته باشد قابل اثبات است و می تواند موجب انتقال ملک شود؟
بله اما مسیر سختی را قطعاً باید طی کنید مگر اینکه اسناد و مدارک کافی مانند رسید پرداخت وجه یا واریز به حساب و معرفی شهود حاضر در جلسه مذاکره و معامله را به دادگاه اعلام نمایید تا پس از بررسی و احراز واقعیت رأی به اثبات مالکیت و وقوع عقد بیع صادر شود.
چنانچه آپارتمانی را بخرم و قبل از تنظیم سند شخصی بابت یک فقره چک صادره از سوی فروشنده آن ملک را توقیف کند راهکار حقوقی چیست؟
زمان بازداشت مهم است. اگر قبل از معامله باشد امکان رفع بازداشت تا تعیین تکلیف علت بازداشت میسر نیست و حتی معامله املاک بازداشتی باطل و بی اثر است. اما اگر بازداشت پس از وقوع عقد و معامله باشد، خریدار می تواند ضمن الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک از دادگاه تقاضای رفع بازداشت و ابطال اجرائیه را بخواهد.
چرا اکثر اوقات بین خریدار و فروشنده در قرارداد‌های پیش‌فروش اختلاف پیش میاد؟😓
سلام.
اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشد. به نظر من، بخشی از آن ناشی از اختلافاتی است که بین مالکان و سازندگان در قرارداد‌های مشارکت ساخت وجود دارد. در چنین شرایطی، خریدار قربانی اختلافات بین مالک و سازنده می‌شود.
به‌خصوص درباره خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکان دخالتی در قرارداد آنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده ندارد، اوضاع خریدار وخیم‌تر است، زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، زیرا سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد؛ همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود، زیرا خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است.
قسمت‌های مشترک ساختمان رو میشه دقیق معرفی کنید؟
سلام. بله البته
ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مصادیق قسمت‌های مشترک ساختمان را تصریح کرده است. برخی از قسمت‌های مشترک به شرح زیر هستند:
– زمین زیربنای ساختمان
– اسکلت ساختمان
– نمای خارجی ساختمان
– تاسیسات قسمت‌های مشترک مانند چاه آب، پمپ، کنتورها، اتاق سرایدار یا نگهبان، آسانسور، لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تهویه، گاز، هواکش‌ها و…
– راهروها، پاگردها، پله‌ها، درها و پنجره‌های قسمت‌های مشترک
– تاسیسات روشنایی راهروها و پارکینگ، شیرهای آتش‌نشانی، پله‌های ایمنی و…
– پشت بام و کلیه بناهای رفاهی مانند آلاچیق یا لابی
– محوطه ساختمان، مانند حیاط، باغ و پارک و…
اگر زلزله یا حادثه ای منجر به تخریب آپارتمان بشه. مالکیت به چه صورت خواهدشد؟
سلام. در متن توضیح داده شده که با توجه به متراژ واحد ها، مالکیت زمین بین مالکان تقسیم میشه
پیش فروش میتونه خیلی قابل اعتماد باشه؟
سلام. بله البته. اگر از سایت های و افراد قابل اعتماد خانه یا آپارتمان پیش خرید کنید بسیار سرمایه گذاری پرسودی خواهد بود. می توانید استعلام شهرداری بگیرید و از افراد حوزه املاک تحقیق کنید تا از خریدتان مطمئن باشید.
در افکار قدیمی هنوز خیلی نمیتونند به خرید آپارتمان به عنوان خرید خانه برای زندگی نگاه بکنند و خیلی ها بیشتر ترجیح میدن خانه ای بخرند که صاحب خانه و زمین هردو خودشون باشند.
سلام بله کاملا درسته. برخی مالکیت مشاعی رو دوست ندارن و سخت باهاش کنار میان