سامان ملک، اولین بازار امن آنلاین املاک

لوگوی خطی
عکس شاخص

همه چیز درباره مبایعه نامه

فهرست مطالب

مبایعه نامه از دو کلمه «مبایعه» و «نامه» تشکیل شده است که «مبایعه» به معنی خرید و فروش کردن و «نامه» پسوندی است که نشان دهنده مکتوب بودن آن است؛ بنابراین مبایعه نامه یک قرارداد مکتوب است که طی آن مالی با قیمت معین از شخصی به شخص دیگر فروخته می شود و کلیه شرایط معامله اعم از مشخصات مال، قیمت، نحوه پرداخت، زمان و مکان تحویل مال در آن قرارداد قید می شود.

در این مقاله از مجله سامان ملک با انواع مبایعه نامه ها، اعتبار آن ها و تفاوت آن با اسناد رسمی آشنا شویم.

مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه (نه مباعیه نامه) املاک قراردادی است که به محض امضا آن، مالکیت ملک از فروشنده به خریدار منتقل می شود. هرچند ممکن است پرداخت مبلغ معامله، تحویل و انتقال سند همان لحظه صورت نگیرد و زمانی دیگری برای آنها تعین شود.

مبایعه نامه برای خرید و فروش تمامی اموال منقول و غیر منقول کاربرد دارد و اینطور نیست که فقط مبایعه نامه زمین یا مبایعه نامه خرید ملک وجود داشته باشد. اما قطعاً اهمیت مبایعه نامه ملکی بیش از بقیه مبایعه نامه ها است چرا که گران ترین معامله زندگی هر شخصی در آن تنظیم می شود و گاهاً کل سرمایه و دارایی افراد به این قرارداد بستگی دارد.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

علیرغم اینکه اکثر مردم از واژه قولنامه به جای مبایعه نامه استفاده می کنند اما به لحاظ حقوقی تفاوت های اساسی بین این دو قرارداد وجود دارد:

قولنامه نوشته ای است که در آن دو طرف، قول انجام معامله در آینده را به هم می دهند و توافق می کنند که در زمان و مکان مشخص شده و با شرایط از قبل تعیین شده، معامله را انجام دهند.

مثلاً شخص «الف» و «ب» که در حال حاضر آمادگی انجام معامله را ندارند، طی نوشته ای به هم قول می دهند که چند ماه بعد ملک متعلق به شخص «الف» را به قیمت و شرایط مشخصی با هم معامله کنند. قولنامه در واقع پیش قرارداد محسوب می شود و با امضای آن مالکیت منتقل نمی شود.

استفاده از لفظ قولنامه به جای مبایعه نامه ملک چندان اهمیت ندارد، چرا که صرفاً عنوان یک قرارداد، تعیین کننده نوع قرارداد نیست؛ بلکه اراده طرفین و توافقات فی مابین آنها مشخص می کند که قرارداد نوشته شده چه نوع قراردادی است.

بیشتر بخوانید: آشنایی کامل با صلح نامه ملک و شرایط استفاده از آن

سند رسمی

انواع اسناد ملکی و تفاوت های آن

به طور کلی اسناد ملکی به دو دسته تقسیم می شود:

  1. سند رسمی: هر نوشته ای که یکی از ویژگی های زیر را داشته باشد، سند رسمی محسوب می شود: 1- در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود (مانند وکالت نامه) 2- از اداره ثبت اسناد و املاک صادر شود (مانند سند تک برگ) 3- توسط یکی از مأمورین ذیصلاح دولتی تنظیم شود (مانند رأی دادگاه)
  2. سند عادی: هر سندی که ویژگی های سند رسمی را نداشته باشد، عادی محسوب می شود بنابراین مبایعه نامه ها جزء اسناد عادی محسوب می شوند.

بیشتر بخوانید: شرایط مربوط به تنظیم سند

مبایعه نامه رسمی چیست؟

برخی از مردم از واژه «مبایعه نامه رسمی» برای مبایعه نامه های کد رهگیری دار استفاده می کنند، اما باید توجه نمود که تمامی آنها از جمله مبایع نامه های با کدرهگیری، جزء اسناد عادی محسوب می شوند و به لحاظ اعتبار، هیچ تفاوتی با بقیه مبایعه‌نامه ها ندارند و استفاده از لفظ «رسمی» برای آن ها صحیح نیست.

مبایعه نامه های رسمی

تأثیر کد رهگیری در جلوگیری از کلاهبرداری در مبایعه نامه

مبایعنامه کد رهگیری دار به لحاظ اینکه در سامانه املاک ثبت می شوند، دارای مزیت هایی از جمله کاهش جعل و دست کاری و کاهش جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر هستند.

اما باید توجه نمود که اخذ کد رهگیری به طور صد درصد نمی تواند تضمین کننده عدم فروش یک ملک به چند نفر باشد. در واقع سامانه املاک به نوعی طراحی شده است که وقتی ملکی در آن ثبت می شود کد پستی آن ملک قفل می شود و امکان معامله مجدد آن ملک با همان کد پستی وجود ندارد.

پس تنها ابزار کنترلی این سامانه برای تشخیص معاملات تکراری، کد پستی ملک است. و اگر عمداً یا سهواً کد پستی اشتباه در مبایعه نامه وارد شود و سیستم در استعلام آن دچار خطایی شود، نمی توان متوجه شد که ملک قبلاً فروخته شده است و امکان کلاهبرداری و فروش چند باره آن به افراد مختلف فراهم می شود.

بیشتر بخوانید: نحوه استعلام اسناد ملکی

تأثیر کد رهگیری در جلوگیری از کلاهبرداری

اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری

با توجه به اینکه ثبت قرارداد در سامانه املاک و اخذ کد رهگیری برای آن زمان بر است، معمولاً قبل از ثبت کد رهگیری، مبایعه نامه ملک به صورت دستی بین خریدار و فروشنده تنظیم و امضا می شود که اصطلاحاً به آن قرارداد، پیش نویس یا دست نویس گفته می شود. بعد از چند روز قرارداد پیش نویس در سامانه ثبت و به صورت پرینت شده دوباره به امضای طرفین می رسد که به آن قرارداد پرینتی، ثبت شده یا کد رهگیری دار گفته می شود.

برخی از مشاورین املاک و مردم تصور می کنند تا زمانی که قرارداد پیش نویس در سامانه املاک ثبت و امضا نشده باشد، فاقد اعتبار است. اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری اما باید توجه نمود که قرارداد دستی و پیش نویس، برخلاف اسم آن در حکم مباینامه ملک بوده و برای طرفین لازم الاجرا است.

اختلاف بین قراردادهای دستی و پرینتی

اختلاف بین قراردادهای دستی و پرینتی

در مواقعی که برای یک معامله هم قرارداد پیش نویس و هم قرارداد پرینتی تنظیم می شود، ممکن است برخی از مفاد قرارداد ثبت شده با قرارداد پیش نویس مغایرت داشته باشد مثلاً خسارت روزانه در قرارداد پیش نویس یک میلیون تومان و در قرارداد ثبت شده، دو میلیون تومان تعیین شده باشد.

در این صورت اکثر محاکم قضایی اعتقاد دارند که قرارداد ثبت شده، چون بعد از قرارداد پیش نویس تنظیم و امضاء شده است، نشان دهنده آخرین توافقات و اراده طرفین است.

البته اگر ثابت شود که قصد و اراده واقعی طرفین قرارداد پیش نویس بوده است و تغییرات به اشتباه انجام شده است ملاک قرارداد پیش نویس خواهد بود.

برای جلوگیری از این اختلافات، پیشنهاد می شود در توضیحات قراردادهای ثبت شده، به تمامی تغییراتی که نسبت به قرارداد پیش نویس صورت می گیرد، اشاره شود.

مثال: با توافق و رضایت طرفین، مبلغ خسارت روزانه که در قرارداد پیش نویس روزانه …. تعیین گردیده بود در این قرارداد به روزانه … تغییر پیدا کرد. همچنین با امضای این قرارداد، قرارداد پیش نویس مورخه …. از درجه اعتبار ساقط گردید.

سوالات متداول

1. منظور از مورد یا موضوع معامله در مبایعه نامه چیست؟

موضوع معامله آن چیزی است که برای خرید و فروش آن مبایعه نامه نوشته می شود. طبق ماده 190 قانون مدنی یکی از شرایط صحت معاملات، معلوم و معین بودن موضوع معامله است. لذا در مبایعه نامه فروش ملک حتماً مشخصات دقیق و کامل ملک را از روی سند ملاحظه کنید و آن را با موقعیت محل وقوع مطابقت بدهید و پس از حصول اطمینان مبایعه را امضاء کنید.

2. هنگام تنظیم قرارداد یا مبایعه نامه چه اسناد و مدارکی را از طرف مقابل بخواهیم و چگونه به اصل بودن آنها اطمینان حاصل کنیم؟

دو طرف قرارداد باید از نظر سنی و عقلی شرایط عادی داشته و به سن بلوغ و رشد رسیده باشند. هم چنین باید مدارک هویتی و مالکیتی یکدیگر را از جمله کارت ملی، شناسنامه، سند ملک و بنچاق با هم مطابقت دهند، آن هم فقط از روی اصل مدارک نه کپی آن. به هیچ وجه تا قبل از روئیت اصل سند مالکیت، هیچ مبایعه نامه ای را امضاء نکنید.
ممکن است سند ملک مفقود شده باشد که کار انتقال سند ملک به تعویق می افتد و یا ملک شاید در رهن بانک باشد و کپی صفحه نقل و انتقال را به شما نشان ندهند و یا شاید هم در بازداشت باشد. اگر ملک در رهن بانک یا در بازداشت مرجع قضایی باشد در صفحه نقل و انتقالات (در خصوص اسناد منگوله دار) و یا پشت اسناد تک برگی در قسمت توضیحات درج شده است.

3. با چه کسانی می توان مبایعه نامه را تنظیم کرد؟

کلیه افراد اعم از مذکر و مونث با هر سنی می توانند طرف معامله قرار بگیرند. مطابق ماده 1210 قانون مدنی دختر با 9 سال تمام قمری و پسر با 15 سال تمام قمری به سن بلوغ می رسد، اما علاوه بر بلوغ باید به رشد کافی هم برسد که برای اطمینان از رشد کافی قبل از 18 سال تمام شمسی بهتر است ولی ولی (پدر یا جد پدری) یا قیم یا وکلای آن ها نیز قرارداد را تأیید و امضا کند.

منبع: کتاب مشاور املاک حقوق دان

اشتراک گذاری در :

دسته بندی املاک

این مطالب را هم حتما بخوانید

در دنیای شلوغ و پر هیاهوی امروز که بسیاری از افراد به دنبال مکانی آرام و دور از شلوغی شهر هستند، ویلای شهرکی با ارائه...
در این مطلب از مجله املاک سامان ملک به بررسی نکات کلیدی در مورد فسخ قرارداد اجاره، اعم از میزان مبلغ خسارت، زمان فسخ قرارداد...
سند پنج برگی چیست، سندی است که به عنوان "سند رسمی" نیز شناخته می‌شود و یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین اسناد ثبتی در کشورمان است.
در این مقاله به مقایسه ویلای جنگلی و ساحلی پرداختیم و مزایا و معایب هرکدام را به صورت جداگانه بررسی کردیم و به سوالات متداولی...
اشتراک در
اطلاع از
0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها

جهت مشاوره با شماره ” 09162167100 ” تماس گرفته و یا فرم را تکمیل کنید.