مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه از دو کلمه «مبایعه» و «نامه» تشکیل شده است که «مبایعه» به معنی خرید و فروش کردن و «نامه» پسوندی است که نشان دهنده مکتوب بودن آن است؛ بنابراین مبایعه نامه یک قرارداد مکتوب است که طی آن مالی با قیمت معین از شخصی به شخص دیگر فروخته می شود و کلیه شرایط معامله اعم از مشخصات مال، قیمت، نحوه پرداخت، زمان و مکان تحویل مال در آن قرارداد قید می شود.

مبایعه نامه قراردادی است که فقط مختص املاک و خرید خانه یا خرید زمین نیست و در خرید و فروش تمامی اموال منقول و غیر منقول¹ کاربرد دارد اما قطعاً اهمیت مبایعه نامه های ملکی بیش از بقیه مبایعه نامه ها است چرا که گران ترین معامله زندگی هر شخصی در آن تنظیم می شود و گاهاً کل سرمایه و دارایی افراد به این قرارداد بستگی دارد. در این مقاله از مجله سامان ملک با انواع مبایعه نامه ها، اعتبار آن ها و تفاوت آن با اسناد رسمی آشنا شویم.

1. مال منقول، مالی است که قابلیت جابجایی دارد مانند خودرو و مال غیرمنقول مالی است که قابلیت جابه جایی ندارد مانند ملک و املاک

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

علیرغم اینکه اکثر مردم از واژه قولنامه به جای مبایعه نامه استفاده می کنند اما به لحاظ حقوقی تفاوت های اساسی بین این دو قرارداد وجود دارد:

قولنامه: نوشته ای است که در آن دو طرف، قول انجام معامله در آینده را به هم می دهند و توافق می کنند که در زمان و مکان مشخص شده و با شرایط از قبل تعیین شده، معامله را انجام دهند. مثلاً شخص «الف» و «ب» که در حال حاضر آمادگی انجام معامله را ندارند، طی نوشته ای به هم قول می دهند که چند ماه بعد ملک متعلق به شخص «الف» را به قیمت و شرایط مشخصی با هم معامله کنند. قولنامه در واقع پیش قرارداد محسوب می شود و با امضای آن مالکیت منتقل نمی شود.

مبایعه نامه: قراردادی است که به محض امضا آن، مالکیت ملک از فروشنده به خریدار منتقل می شود. هرچند ممکن است پرداخت مبلغ معامله، تحویل و انتقال سند همان لحظه صورت نگیرد و زمانی دیگری برای آنها تعین شود.

نکته: استفاده از لفظ قولنامه به جای مبایعه نامه چندان اهمیت ندارد چرا که صرفاً عنوان یک قرارداد، تعیین کننده ی نوع قرارداد نیست بلکه اراده طرفین و توافقات فی مابین آن ها مشخص می کند که قرارداد نوشته شده چه نوع قراردادی است.

انواع اسناد ملکی و تفاوت های آن

به طور کلی اسناد ملکی به دو دسته تقسیم می شود: 1- سند رسمی 2- سند عادی

1. سند رسمی: هر نوشته ای که یکی از ویژگی های زیر را داشته باشد، سند رسمی محسوب می شود: 1- در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود (مانند وکالت نامه) 2- از اداره ثبت اسناد و املاک صادر شود (مانند سند تک برگ) 3- توسط یکی از مأمورین ذیصلاح دولتی تنظیم شود (مانند رأی دادگاه)
2. سند عادی: هر سندی که ویژگی های سند رسمی را نداشته باشد، عادی محسوب می شود بنابراین مبایعه نامه ها جزء اسناد عادی محسوب می شوند.

بیشتر بخوانید: شرایط مربوط به تنظیم سند

مبایعه نامه های رسمی

برخی از مردم از واژه «مبایعه نامه رسمی» برای مبایعه نامه های کد رهگیری دار استفاده می کنند، اما باید توجه نمود که تمامی مبایعه نامه ها از جمله مبایعه نامه های کد رهگیری دار، جزء اسناد عادی محسوب می شوند و به لحاظ اعتبار، هیچ تفاوتی با بقیه مبایعه نامه ها ندارند و استفاده از لفظ «رسمی» برای آن ها صحیح نیست.

تأثیر کد رهگیری در جلوگیری از کلاهبرداری

مبایعه نامه های کد رهگیری دار به لحاظ اینکه در سامانه املاک ثبت می شوند دارای مزیت هایی از جمله کاهش جعل و دست کاری و کاهش جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر هستند.

اما باید توجه نمود که اخذ کد رهگیری به طور صد درصد نمی تواند تضمین کننده ی عدم فروش یک ملک به چند نفر باشد. در واقع سامانه املاک به نوعی طراحی شده است که وقتی ملکی در آن ثبت می شود کد پستی آن ملک قفل می شود و امکان معامله مجدد آن ملک با همان کد پستی وجود ندارد.

پس تنها ابزار کنترلی این سامانه برای تشخیص معاملات تکراری، کد پستی ملک است و اگر کد پستی ملکی عمداً یا سهواً در سامانه اشتباه وارد شود و سیستم در استعلام آن دچار خطایی شود، نمی توان متوجه شد که ملک قبلاً فروخته شده است و امکان کلاهبرداری و فروش چند باره آن به افراد مختلف فراهم می شود.

بیشتر بخوانید: نحوه استعلام اسناد ملکی

اعتبار قراردادهای دست نویس

با توجه به اینکه ثبت قرارداد در سامانه املاک و اخذ کد رهگیری برای آن زمان بر است، معمولاً قبل از ثبت کد رهگیری، مبایعه نامه ای به صورت دستی بین خریدار و فروشنده تنظیم و امضا می شود که اصطلاحاً به آن قرارداد، پیش نویس یا دست نویس گفته می شود. بعد از چند روز قرارداد پیش نویس در سامانه ثبت و به صورت پرینت شده دوباره به امضای طرفین می رسد که به آن قرارداد پرینتی، ثبت شده یا کد رهگیری دار گفته می شود.

برخی از مشاورین املاک و مردم تصور می کنند تا زمانی که قرارداد پیش نویس در سامانه املاک ثبت و امضا نشده باشد، فاقد اعتبار است اما باید توجه نمود که قرارداد دستی و پیش نویس، برخلاف اسم آن در حکم مبایعه نامه بوده و برای طرفین لازم الاجرا است.

اختلاف بین قراردادهای دستی و پرینتی

در مواقعی که برای یک معامله هم قرارداد پیش نویس و هم قرارداد پرینتی تنظیم می شود، ممکن است برخی از مفاد قرارداد ثبت شده با قرارداد پیش نویس مغایرت داشته باشد مثلاً خسارت روزانه در قرارداد پیش نویس یک میلیون تومان و در قرارداد ثبت شده، دو میلیون تومان تعیین شده باشد. در این صورت اکثر محاکم قضایی اعتقاد دارند که قرارداد ثبت شده، چون بعد از قرارداد پیش نویس تنظیم و امضاء شده است، نشان دهنده آخرین توافقات و اراده طرفین است.

البته اگر ثابت شود که قصد و اراده واقعی طرفین قرارداد پیش نویس بوده است و تغییرات به اشتباه انجام شده است ملاک قرارداد پیش نویس خواهد بود.

برای جلوگیری از این اختلافات، پیشنهاد می شود در توضیحات قراردادهای ثبت شده، به تمامی تغییراتی که نسبت به قرارداد پیش نویس صورت می گیرد، اشاره شود.

مثال: با توافق و رضایت طرفین، مبلغ خسارت روزانه که در قرارداد پیش نویس روزانه …. تعیین گردیده بود در این قرارداد به روزانه … تغییر پیدا کرد. همچنین با امضای این قرارداد، قرارداد پیش نویس مورخه …. از درجه اعتبار ساقط گردید.

سوالات متداول

منبع: کتاب مشاور املاک حقوق دان