در این مطلب از مجله املاک سامان ملک می خواهیم در مورد نکات مهم در تنظیم قولنامه املاک و قرارداد خرید و فروش صحبت کنیم. قولنامه املاک نوعی قرارداد اولیه بین خریدار و فروشنده است. مسئله‌ی تنظیم قولنامه املاک یکی از اصلی‌ترین مسائل حقوقی است که باید درباره آن اطلاعات کافی داشته باشید.
در این مطلب با ما همراه باشید تا درباره انواع قولنامه خانه، نکات مهم و شرایط قولنامه خانه، نحوه نوشتن قولنامه منزل آشنا شده و فایل آماده قولنامه ملکی را نیز دانلود کنید. برای دانلود قولنامه خانه pdf و word از طریق دکمه های زیر اقدام کنید.
قولنامه املاک چیست؟
انتقال مالکیت املاک به فرد دیگری، به تنظیم یک سند معتبر و قابل استناد نیاز دارد که به آن قولنامه می‌گویند. در قولنامه توافقاتی که بین خریدار و فروشنده در مورد نحوه انتقال سند، نحوه پرداخت و … صورت می گیرد درج می شود.
قولنامه املاک Property affidavit یک سند عادی است که اعتبار اسناد رسمی را ندارد، چون به دست افراد عادی نوشته شده و ماموران دولتی در آن نقشی ندارند. طرفین معامله باید قولنامه ملک را با دقت زیادی تنظیم کنند، زیرا تمام مطالبی که در آن نوشته می‌شوند، دارای آثار حقوقی هستند.
انواع قولنامه
قولنامه معمولا برای خرید و فروش خانه و خودرو نوشته می‌شود. انواع قولنامه به صورت دستی یا محضری و برای خرید و فروش و یا رهن و اجاره نوشته می شود. قولنامه نوع خاصی ندارد و همان قراردادی است که با شرایط گفته شده برای فروش و اجاره انواع ملک یا خودرو امضا می‌شود.
بیشتر بخوانید: نکات کلیدی در مورد گرفتن سند برای زمین قولنامه ای
نکات مهم در قرارداد فروش ملک
در ویدئو زیر در مورد قراردادهای املاک اشتباه و بی سر و ته توضیح داده شده که پیشنهاد می‌کنیم حتما ببینید:
مبایعه نامه املاک یا قولنامه املاک؟
مبایعه نامه املاک قرارداد مکتوبی است که بین طرفین فروشنده و خریدار تنظیم می گردد. بر اساس مبایعه نامه فروشنده مبلغ ملک را در مقابل واگذاری آن به خریدار دریافت می کند. این اصطلاح در عرف به صورت قولنامه املاک نیز بکار می رود.
بیشتر بخوانید: نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان
نکات مهم در قولنامه خرید خانه
در ادامه به 14 مورد از نکات مهم در قولنامه فروش خانه اشاره می کنیم:
- خانه ای که قصد خرید آن را دارید اگر از طریق ارث به فروشنده رسیده، حتما قبل از تنظیم قولنامه خانه گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده و صحت آن مطمئن شوید.
- سند ملکی مورد نظر را خودتان شخصا مشاهده و بررسی نمایید و مطمئن شوید که مثلا آپارتمان مورد نظر شما در وثیقه و رهن بانک نباشد.
- از نکات مهم در قولنامه فروش خانه این است که قبل از امضای قولنامه املاک اگر می خواهید خیالتان راحت شود که ملک فقط به شما فروخته شده است از طریق کد رهگیری پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگری فروخته نشده است.
- اگر کسی که قرارداد را امضا می کند، وکیل و نماینده مالک است، اطمینان پیدا کنید. نمایندگی او قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
- از نکات مهم قولنامه خانه توجه به اهمیت مشاور املاک است. قبل از عقد قرارداد و نوشته قولنامه املاک درباره اعتبار و جواز فعالیت دفتر مشاور املاک اطمینان حاصل کنید و مطمئن شوید دفتر مورد نظر صلاحیت انجام این امر را داشته باشد. اسناد و مدارکی که نزد مشاوره املاک به امانت گذاشته می شود مانند اسناد پرداختی و غیره در قولنامه املاک نام برده شود.
6. قبل از تنظیم قولنامه فروش خانه اطمینان پیدا کنید که فروشنده ممنوع معامله نیست، در غیر این صورت قادر به انتقال سند رسمی سند ملک به شما نخواهد بود.
7. تا زمانی که ملک را دریافت نکرده یا سند به نام شما نخورده است، از پرداخت کل مبلغ مورد معامله خودداری کنید.
8. اگر ملکی که خریداری کرده اید درحال حاضر مستاجر دارد، در قولنامه املاک با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توسط مستاجر توافق لازم را به عمل آورید.
9. اگر ملک چند مالک داشته باشد همه آنها باید زیر قولنامه ملک را امضا کنند. مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت رسمی و تام الاختیار داشته باشد.
10. همچنین اسقاط کافه خیارات را در قولنامه خونه را فراموش نکنید این بدان معنی است که راه برای هرگونه برهم زدن معامله توسط فروشنده بسته می شود.
11. در تنظیم قولنامه زمین ذکر کنید که اگر درباره مالی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسئولیت جبران خسارت به عهده چه کسی است.
بیشتر بخوانید: سرمایه گذاری در زمین
12.اگر فروشنده برای تنظیم سند رسمی حضور نیافت، مشاور املاک به عنوان تنظیم کننده قرارداد موظف است در قولنامه مبلغی را برای جریمه روزانه فروشنده در نظر گرفته بگیرد.
13. در مبایعه نامه املاک باید حتما نوشته شود که اگر خریدار مبلغ مورد نظر را نتواند در موعد مقرر فراهم نماید معامله خود به خود فسخ گردد.
14. حتما دو نفر قابل اعتماد از سوی طرفین خریدار و فروشنده زیر قولنامه را به عنوان شاهد و با درج مشخصات امضاء کنند.
نحوه تنظیم قولنامه ملک
- نوشتن موضوع و مشخصات خریدار و فروشنده: در هنگام نوشتن و ثبت اطلاعات در قولنامه املاک، نهایت دقت را به عمل آورید. چرا که اطلاعات شخصی، آدرس و شماره تلفن خریدار و فروشنده در صورت بروز هرگونه مشکلی، لازم و ضروری خواهد بود.
- موضوع و مشخصات ملک مورد معامله: ثبت تمامی مشخصات ملک از جمله مختصات جغرافیایی، متراژ ساختمان، متراژ بنا، آدرس ملک و … یه طور کامل
- مبلغ مورد توافق معامله: ثبت مقدار مبلغی که خریدار به فروشنده بپردازد، به عدد و حروف و نحوه پرداخت آن به صورت دقیق و کامل.
- شرایط و زمان انتقال سند مالکیت: توافق بر سر تاریخ مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی جهت انتقال سند مالکیت و درج این تاریخ در قولنامه
- شرایط تحویل ملک
- آثار قرارداد: در این بخش ذکر می شود که با امضای این قولنامه ملک، ملک به خریدار فروخته شده و فروشنده حق هیچگونه فروش و انتقال ملک را به فردی به جز خریدار ندارد.
- میزان حق کمیسیون املاک
قرارداد فروش زمین مسکونی
قرارداد فروش زمین مسکونی به قرادادی گفته می شود که بین مالک زمین و یا نماینده قانونی به عنوان فروشنده و خریدار زمین منعقد می گردد. در این قرارداد فروشنده مالکیت تمام و یا بخشی از زمین خود را در ازای دریافت مبلغی مشخص به خریدار واگذار می کند. در نظر داشته باشید که مشخصات کامل خریدار و فروشنده باید در قرارداد و در قسمت طرفین قرارداد ذکر شود.
تمامی مواد قانونی نوشته شده در قرارداد که به آن مفاد قراردادی نیز گفته می شود باید برای خریدار و فروشنده به صورت کامل و شفاف توضیح داده شود. همچنین در قسمت موضوع قرارداد مشخصات دقیق زمین از جمله شماره قطعه زمین، ابعاد و مختصات آن درج شود. گرفتن کد رهگیری پس از عقد قرارداد توسط مشاور املاک از فروش مال غیر توسط افراد سودجو جلوگیری می کند.
برای خرید و فروش زمین یزد و یا خرید و فروش زمین رامسر کلیک کنید 👇🏻
نحوه فسخ قولنامه خانه
شرایط فسخ قولنامه املاک به شرح زیر است:
- اولین شرط مهم این است که اگر هر کدام از طرفین تصمیم به فسخ دارد، اراده جدی داشته باشد و برای آن اقدام کند.
- هر دو طرف باید نسبت به فسخ راضی باشند. در صورتی که مانع یا اکراهی برای فسخ وجود داشته باشد و از روی اجبار صورت بگیرد، فسخ قولنامه معتبر نیست.
- شرایط سنی، عقلی، اهلیت و هوشیاری کافی شرط فسخ هر قرارداد و قولنامه ای است.
بیشتر بخوانید: شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
برای دانلود قولنامه خانه pdf و word از طریق دکمه های زیر اقدام کنید.
جمع بندی
مهم‌ترین نکته‌ای که هم خریدار و هم فروشنده هنگام نوشتن قولنامه املاک باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه و یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود. حتما توجه کنید که به مشاور املاک معتبر مراجعه کنید.
اگر برای نوشتن قولنامه املاک به مشاوره نیاز دارید، مشاورین املاک سامان ملک به صورت رایگان به شما مشاوره ملکی ارائه می دهند: 09162167100
سوالات متداول
اگر یکی از طرفین یا هر دو نخواهند یا نتوانند در جلسه امضای قرارداد حاضر شوند آیا می توانند به جای خود شخصی را به عنوان وکیل یا نماینده قانونی و قائم مقام خود معرفی کنند؟چگونه؟
البته که اشکالی ندارد زیرا قانوناً افراد و طرفین معامله می توانند شخصاً به عنوان اصیل زیر قراردادها را امضاء کنند و یا در شرایط خاص مانند بیماری یا مسافرت و امثالهم می توانند با دادن وکالت به غیر جهت انجام معامله و امضای قرارداد اقدام کنند بدون اینکه نیاز به حضور فیزیکی آن ها باشد.
برای امضای قرارداد باید به صورت رسمی و محضری به شخصی که عاقل، بالغ و رشید است چه زن یا مرد در دفترخانه اسناد رسمی وکالت انجام معامله مشخصی را با تعیین حدود اختیارات بدهید. و می توانید برای وکالت مدت تعیین کنید مثلاً دو روزه یا یک هفته ای. نکته قابل توجه اینکه اگر وکیل دادگستری میخواد به جای کسی معامله را امضاء کند. بازهم باید به صورت محضری به او وکالت بدهد و به صرف امضای وکالت نامه مخصوص وکلا کافی نیست مگر وکالت در محاکم.
اگر یکی از طرفین شخص حقوقی با موسسات یا شرکت ها است می تواند به مدیرعامل یا یکی از اعضای هیئت مدیره نمایندگی جهت امضای قرارداد اعطا کند یا به کسی خارج از شرکت وکالت رسمی جهت امضای قرارداد بدهد.
آیا از نظر حقوقی میان دو اصطلاح مبایعه نامه و قولنامه فرق وجود دارد و انعقاد قرارداد با انتخاب یکی از این عناوین چه تأثیری در سرنوشت قرارداد دارد؟
از نظر حقوقی به عقد یا قرارداد خرید و فروش عقد بیع گفته می شود و گاهی اوقات در عرف از واژه قولنامه به جای مبایعه نامه استفاده می شود و هر دو را به یک معنا به کار می برند اما حقوقدانان و دادگاه ها میان آن ها تفاوت قائل هستند و آثار حقوقی متفاوتی را برای هر یک از آن ها تعریف کرده اند.
قولنامه نوشته ای است که غالباً به صورت سند عادی تنظیم می شود و حاکی از توافق دو نفر به منظور واقع ساختن عقدی در آینده به همراه ضمانت انجام تعهد هست. برای مثال در مواقعی که خریدار یا فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند، ولی چون مقدمات کار هنوز به طور کامل فراهم نشده است، لذا میان یکدیگر توافقاتی را در قالب قراردادی به نام قولنامه تنظیم می کنند که در آینده فروشنده با فراهم کردن برخی مقدمات، مانند تهیه اسناد و مدارک، مفاصا حساب، پایان کار و … ملک را به نام خریدار انتقال دهد و به عبارتی به او بفروشد و یا در مقابل خریدار متعهد می شود مبلغ مشخصی را در مدت معین تهیه و جهت خرید کاشانه به فروشنده تسلیم کند.
از این رو بعضاً برای تضمین انجام تعهدات، طرفین مبلغی را به ضمانت یا وجه التزام تعیین می کنند که اگر یکی از آن ها به تعهد خود عمل نکرد، وجه ضمانت شده به نفع طرف دیگر ضبط شود.
اما مبایعه نامه یا فروش نامه بر خلاف قولنامه، تعهد و قول برای انجام معامله در آینده نیست، بلکه به واسطه ایجاب و قبول در آن و شروطی که در آن وجود دارد، خرید و فروش و اصطلاحاً عقد بیع اتفاق افتاده است و هر مبلغی که در مبایعه نامه تعیین شود، به عنوان ثمن معامله محسوب می شود حتی اگر مبلغ اندکی از کل مبلغ قرارداد به مالک پراخت شود یا حتی ممکن است ملک تحویل شود و ثمن مدتی بعد از تنظیم مبایعه نامه پرداخت شود و در هر حال معامله انجام شده و خریدار مالک ملک شده است و امکان فسخ وجود ندارد مگر بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات قانونی قابل فسخ خواهد بود.
نکته مهم اینکه گاهی اوقات ممکن است اسم قراردادی قولنامه باشد اما واژه خریدار و فروشنده در آن به کار برود و مفاد قولنامه دلالت بر نقل و انتقال ملک به صورت قطعی نماید در این صورت آثار عقد بیع (فروش) بر آن حاکم است و صرف عنوان قولنامه مانع الزام فروشنده به انتقال ملک به نام خریدار نخواهد بود. چون قصد و هدف واقعی طرفین در قراردادها ملاک عمل دادگاه ها است و نه صرف تعیین عنوان برای قرارداد از سوی طرفین.
سلام آیا میشه خونه قولنامه ای بدون سند واقع در شهر الف رو در بنگاه معاملات املاک واقع در شهر ب معامله کرد ( با توافق خریدار و فروشنده)؟
سلام. خرید خونه به صورت مبایعه نامه با درج کد رهگیری یکی از روش های خرید و فروش است که به نوعی در عرف وجود دارد و محکمه پسند می باشد اما رسمی نیست
چگونه در مورد ملک قولنامهای مطمئن شویم؟
مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامهای، استعلام از شهرداری است. اخذ استعلام‌‌هایی در مورد خانه‌‌های قولنامهای از شهرداری منطقه به شما این اطمینان را می‌‌دهد که در خرید آنها سرتان کلاه نخواهد رفت.
همچنین اخذ استعلام، اطلاعاتی را در خصوص ملک همچون میزان میزان بدهی ملک، وضعیت تخریب و غیره در اختیار شما قرار می‌‌دهد که این اطلاعات میزان اطمینان از خرید خانه قولنامهای را حداکثر و میزان ضرر و زیان‌‌های ناشی از آن را به حداقل ممکن کاهش می‌‌دهد. از طرفی با اخذ استعلام می‌‌توانید به این نکته نیز پی ببرید که آیا خانه در رهن، وثیقه و یا توقیف است یا خیر.
عالی بود. ممنون از اطلاعات خوبی که داده بودین
چه مدارکی برای اخذ استعلام از شهرداری لازم است
؟