سامان ملک، اولین بازار امن آنلاین املاک

لوگوی خطی
طرفین قرارداد خرید و فروش ملک

طرفین قرارداد خرید و فروش ملک

فهرست مطالب

در هر مبایعه نامه ای، یک طرف فروشنده و یک طرف خریدار قرار دارد که به آن ها طرفین قرارداد یا متعاملین گفته می شود. بخش مربوط به طرفین قرارداد، یکی از مهم ترین بخش های هر قراداد محسوب می شود.

هر گونه اشتباه در این مورد، حتی ممکن است موجب باطل شدن معامله و ایجاد دردسرهای اساسی برای مشاورین املاک و طرفین قرارداد گردد. پس در ادامه با مجله اینترنتی املاک سامان ملک همراه باشید تا با ویژگی های طرفین قرارداد و قوانین معامله با هر یک آشنا شوید.

اهلیت طرفین

طبق ماده 190 قانون مدنی، لازمه انجام یک معامله صحیح این است که طرفین قرارداد، اهلیت لازم برای انجام معامله را داشته باشند، یعنی در زمان معامله، عاقل، بالغ و رشید باشند.

مشاورین املاک باید قبل از معامله، اهلیت طرفین را بررسی کرده و سپس با رؤیت مدارک شناسایی، هویت آن ها را احراز کنند. از وظایف مشاورین املاک این است که اگر به جای خریدار و فروشنده، نماینده قانونی آنها (مثلاً وکیل آنها) معامله را انجام می دهد، سِمت نماینده و قانونی بودن نمایندگی او را بررسی نمایند.

معامله با افراد ممنوع المعامله

در این قسمت کلیه اطلاعات و قوانین مربوط به افراد ممنوع المعامله توضیح داده خواهد شد.

افراد ممنوع المعامله

به افرادی ممنوع المعامله گفته می شود که طبق قانون، به طور دائم یا موقت از انجام معاملات و مداخله در امور مالی خود، منع شده باشند. به طور کلی افراد ممنوع المعامله به سه گروه تقسیم می شوند:

  1. افراد محجور (صغیر، غیر رشید، مجنون)
  2. افراد ورشکسته
  3. محکومین دادگاه
معامله با افراد ممنوع المعامله

دلیل ممنوع المعامله بودن افراد محجور این است که این افراد، فاقد قوه تمییز و تشخیص بوده و نمی توانند مصلحت خود را در معاملات رعایت کنند و دلیل ممنوع المعامله بودن افراد ورشکسته و محکومین دادگاه ها حمایت از طلبکاران آنها و نظم عمومی جامعه است.

برای استعلام ممنوع المعامله بودن افراد، می توان به دفاتر اسناد رسمی، معاونت قضایی دادستانی استان و ادارات ثبت اسناد و املاک مراجعه نمود.

بیشتر بخوانید: قوانین فسخ معامله ملک

افراد محجور

به افرادی که توانایی انجام تمام یا برخی از امور حقوقی و مالی خود را ندارند، محجور گفته می شود. طبق ماده 1207، افراد محجور به سه گروه تقسیم می شوند:

  1. افراد صغیر
  2. افراد غیر رشید (سفیه)
  3. افراد مجنون

قانون برای حمایت از افراد محجور و برای انجام معاملات آن ها، نماینده ای پیش بینی کرده است که این نماینده می تواند ولی یا وصی یا قیم آن شخص و یکی از طرفین قرارداد باشد.

افراد محجور

ولی، وصی و قیم و نحوه تعیین آن ها

ولی: منظور از ولی همان پدر (یا پدربزرگ) شخص محجور است که می تواند معاملات فرزند محجور خود را انجام دهد. باید توجه نمود که مادر تحت هیچ شرایطی ولی محسوب نمی شود یعنی حتی اگر حضانت فرزند بر عهده او باشد نمی تواند مانند ولی معاملات صغیر را انجام دهد (البته می تواند به عنوان وصی یا قیم انتخاب شود).

وصی: پدر فرد محجور می تواند در وصیت نامه خود شخصی را تعیین کند تا بعد از فوت او، اداره اموال فرزند محجور او را بر عهده بگیرد که به آن شخص «وصی» گفته می شود. اختیارات وصی محدود به آن چیزی است که ولی (پدر) به او اعطا نموده و نمی تواند خارج از آن چارچوب عمل کند.

قیم: اگر شخص محجور، ولی یا وصی نداشته باشد یا ولی و وصی او صلاحیت لازم برای اداره اموال او را نداشته باشند، دادگاه شخصی را برای اداره اموال شخص محجور تعیین می کند که به آن قیم می گویند. معمولاً قیم از خویشاوندان شخص محجور انتخاب می شود.

انواع صغیر از دید قانون

انواع صغیر از دید قانون

به طور کلی افرادی که به بلوغ نرسیده اند صغیر محسوب می شود. سن بلوغ برای پسرها 15 سال تمام و برای دخترها 9 سال تمام است. افراد صغیر خود به دو نوع تقسیم می شوند:

  1. صغیر غیر ممیز
  2. صغیر ممیز

صغیر غیر ممیز: به صغیری گفته می شود که قدرت تشخیص خوب از بد و نفع و ضرر و زیان را ندارد مثلاً می توان تراول 100 هزار تومانی را از صغیر غیر ممیز گرفت و به جای آن اسکناس 10 هزار تومانی داد.

صغیر ممیز: به صغیری گفته می شود که تا حدی قوه درک و تشخیص نفع و ضرر را دارد.

در فقه اسلامی افراد زیر 7 سال را صغیر غیر ممیز در نظر می گیرند اما به طور کلی از روی سن نمی توان ممیز و غیر ممیز بودن صغیر را تشخیص داد و ممکن است شخصی با 10 سال سن، صغیر غیر ممیز باشد.

معاملات افراد صغیر و زیر 18 سال

در قوانین جدید کشور، سن مشخصی برای معامله تعیین نشده است. هرچند محاکم، ادارات و دفاتر اسناد رسمی عرفاً سن 18 سال تمام را سن معامل در نظر می گیرند. البته افراد زیر 18 سال تحت شرایط خاصی می توانند یکی از طرفین قرارداد باشند.

گواهی رشد
  1. اگر فرد زیر 18 سال، صغیر غیر ممیز باشد، نمی تواند معامله ای انجام دهد و فقط ولی، وصی یا قیم آن ها می توانند از طرف آن ها معامله ای را انجام دهند و اگر به تنهایی معامله ای انجام دهند آن معامله باطل است.
  2. اگر فرد زیر 18 سال، صغیر ممیز باشد، می تواند معامله ملکی انجام دهد، اما این معامله غیر نافذ1 است و برای صحیح شدن آن نیاز به تأئید و امضای ولی، وصی یا قیم است.
  3. اگر فردی زیر 18 سال باشد ولی به سن بلوغ رسیده باشد، اگر از دادگاه گواهی رشد2 بگیرد می تواند شخصاً معامله ای انجام دهند و هیچ نیازی به ولی، وصی یا قیم ندارد اما اگر گواهی رشد نداشته باشد، مانند صغیر ممیز، معاملات او نیاز به تأیید ولی، وصی و قیم دارد.

1.منظور از معامله غیر نافذ، معامله ای است که قرارداد در حالت معلق قرار دارد یعنی نه صحیح است و نه باطل.

2. گواهی رشد مدرکی است که از سوی دادگاه صادر می شود و نشان می دهد که شخص از نظر تصرف در امور و مدیریت اموال خود عاقل به حساب می آید و نیاز به سرپرستی و نظارت هیچ شخص دیگری ندارد.

معاملات افراد سفیه و غیر رشید

سفیه یا غیر رشید، به شخصی گفته می شود که از قوه تعقل و درک کافی، نسبت به امور مادی و مسائل اقتصادی مربوط به خود و دیگران، برخوردار نیست و به راحتی ممکن است در امور مالی و معامله، دچار فریب و ضرر و زیان گردد. به عنوان مثال، یک شخص سفیه ممکن است کالایی ارزشمند را به مبلغ بسیار کمی بفروشد که این امر، کاملاً به ضرر او است.

معاملات افراد سفیه و غیر رشید

تفاوت سفیه با صغیر در آن است که شخص صغیر، به این علت که به سن بلوغ و یا قوه تمییز، نرسیده است، توانایی لازم برای انجام امور مالی و غیر مالی خود را ندارد، اما سفیه یا غیر رشید، شخصی است که ممکن است، علی رغم رسیدن به سن بلوغ، به رشد عقلی کافی نرسیده باشد و نتواند، تصمیمات عقلانی، در امور مالی خود بگیرد.

بر اساس ماده 1214 قانون مدنی، معاملات شخص سفیه غیر نافذ است یعنی برای آنکه معامله صحیح شود باید ولی، وصی یا قیم او، آن معامله را تأیید نماید.

معاملات افراد مجنون

به شخصی مجنون گفته می شود که دارای سلامت روحی و روانی نبوده و از قوه عقل کافی برخوردار نیست. گاهی جنون به صورت دوره ای است و شخص صرفاً در برخی از زمان ها دیوانه می شود و گاهی جنون به صورت دائمی است یعنی شخص در همه حالات، مجنون است.

اگر شخصی دارای جنون دائمی باشد حتماً باید معاملات او توسط ولی، وصی و قیم انجام بگیرد و اگر شخصاً معامله ای انجام دهد آن معامله باطل است اما اشخاصی که جنون دوره ای دارند، در زمانی که سالم هستند می‌توانند طرفین قرارداد ملکی باشند.

معاملات افراد مجنون

معاملات افراد ورشکسته و محکومین دادگاه ها

به لحاظ قانونی به شخصی ورشکسته گفته می شود که حکم ورشکستگی او از دادگاه صادر شده باشد. شخص ورشکسته از تاریخی که توسط دادگاه تعیین می شود نمی تواند جزو طرفین قرارداد ملکی باشد و در صورتی که معامله ای انجام دهد که به ضرر سایر طلبکاران باشد، آن معامله از لحاظ قانونی باطل است.

همچنین ممکن است برخی محکومیت دادگاه ها به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت های قانونی دیگر، ممنوع المعامله شوند و تا زمانی که از آنها رفع ممنوعیت نشود حق انجام معامله را ندارند.

برای شناسایی این افراد می‌توان از دفاتر اسناد رسمی، دادگاه ها و اداره تصفیه امور ورشکستگی استعلام گرفت.

بیشتر بخوانید: نحوه استعلام اسناد ملکی

نقش دادستان در معاملات افراد محجور

طبق ماده 73 قانون امور حسبی، در صورتی که محجور، ولی یا وصی داشته باشد دادستان و دادگاه حق دخالت در امور او را ندارند در واقع ولی و وصی برای معاملات محجور تحت سرپرستی خود نیازی به اخذ مجوز از دادستان ندارند.

اما طبق ماده 1241 قانون مدنی و ماده 83 قانون امور حسبی، قیم بدون اجازه دادستان، حق انجام معاملات محجور تحت سرپرستی خود را ندارد و در صورتی که قیم بدون اجازه دادستان اقدام به معامله نماید و دادستان آن را تأیید نکند، آن معامله باطل است.

معامله ولی، وصی یا قیم با محجور تحت سرپرست خود

معامله ولی، وصی یا قیم با محجور تحت سرپرستی خود

ممکن است ولی، وصی یا قیم بخواهند از محجور تحت سرپرستی خود، ملکی بخرند یا ملکی به او بفروشند که در خصوص ولی و وصی، این کار بلامانع است و فقط کافیست مصلحت محجور رعایت شود.

اما طبق ماده 1240 قانون مدنی، قیم تحت هیچ شرایطی حتی با اجازه دادستان حق ندارد از محجور تحت سرپرست خود، ملکی بخرد یا ملکی به او بفروشد.

نحوه نوشتن طرفین قرارداد، در معاملات افراد محجور

زمانی که یکی از طرفین معامله، محجور باشد، باید در قسمت طرفین قرارداد، مشخصات خود فرد محجور نوشته شود نه ولی، وصی یا قیم او. البته باید مشخصات کامل ولی، وصی یا قیم فرد محجور، به عنوان نماینده در قرارداد قید گردد.

  • اگر فرد محجور «ولی » داشته باشد، باید اصل شناسنامه و کارت ملی فرد محجور و ولی بررسی شده و در قسمت نمایندگی نوشته شود: به ولایت آقای … به مشخصات …
  • اگر فرد محجور «وصی» داشته باشد، باید اصل وصیت نامه بررسی شده و در قسمت نمایندگی نوشته شود: به وصایت آقا/خانم … به مشخصات …
  • اگر فرد محجور «قیم» داشته باشد، باید اصل قیم نامه دادگاه و اجازه کتبی دادستان بررسی شده و در قسمت نمایندگی نوشته شود: به قیومیت آقا/خانم … به مشصات ….

معامله با افراد سالخورده، بیمار و غیره

در این قسمت کلیه اطلاعات و قوانین طرفین قرارداد مربوط به افراد سالخورده، بیمار و غیره توضیح داده خواهد شد.

معامله با افراد سالخورده، بیمار و غیره

حداکثر سن افراد برای معامله ملکی

قانون گذار سن خاصی را برای اینکه بتوانند یکی از طرفین قرارداد باشند، تعیین نکرده است و هر شخص می تواند تا پایان عمر خود معامله ملکی انجام دهد، مشروط بر اینکه ممنوع المعامله نبوده و از سلامت روانی و عقلانی برخوردار باشد.

البته اکثر دفاتر اسناد رسمی سن 75 سال را ملاک قرار می دهند و اگر شخصی بیش از 75 سال سن داشته باشد، برای انجام معاملات خود، باید یک نفر معتمد همراه داشته باشد.

احتیاط در معامله با افراد سالخورده

در بعضی موارد اگر یکی از طرفین قرارداد افراد سالخورده باشند، وراث او ادعای محجوریت فرد سالخورده را مطرح نمایند و در صورتی که اثبات شود فرد سالخورده در زمان معامله از سلامت عقلی و روانی برخوردار نبوده است، قرارداد باطل می شود و طرف دیگر و مشاور املاک را با مشکلات جدی مواجه می کند.

نکات معامله با افراد سالخورده

  1. گواهی سلامت عقل و روان از شخص سالخورده در خواست شود (این گواهی باید توسط پزشک متخصص صادر شود)
  2. وراث فرد سالخورده به عنوان شاهد، قرارداد را امضا کنند و به سلامت عقلانی او شهادت بدهند.
  3. در صورت نبود وراث، از آشنایان و بستگان شخص سالخورده که از وضعیت سلامتی او شناخت دارند به عنوان شاهد در قرارداد استفاده شود.
  4. حتی الامکان فاصله بین تاریخ تنظیم مبایعه نامه و تاریخ انتقال سند کوتاه تر شود چرا که احتمال فوت این افراد بیشتر است و اگر قبل از انتقال سند فوت کنند ممکن است ادعاهایی از سوی وراث مطرح شود.

معامله با افراد کر، کور، لال و بی سواد

معامله با این افراد باید تحت شرایط خاصی انجام گیرد. طبق ماده 19 دستورالعمل اجرایی مشاورین املاک و خودرو، «در صورتی که طرفین قرارداد و یا یکی از آن ها، کور، کر و یا گنگ و بی سواد باشد هر یک از اشخاص مذکور باید یک نفر معتمد در موقع تنظیم قرارداد، ثبت و امضای آن همراه داشته باشد.

معتمد مزبور در مورد اشخاص کر و گنگ باید از جمله اشخاصی باشد که بتواند با اشاره، مطلب را به آن ها بفهماند».

معامله با افراد کر، کور، لال و بی سواد

معامله با افراد بیمار

به طور کلی بیماری‌هایی مانند آلزایمر، عقب ماندگی ذهنی، اوتیسم و غیره که به نوعی مربوط به ذهن و روان انسان می‌شوند می‌توانند در معاملات تأثیرگذار باشند و ممکن است این افراد محجور باشند و نیاز به قیم داشته باشند.

اما بیماری‌هایی مثل سرطان، ام اس، دیابت و غیره اختلالی در تصمیم گیری افراد ایجاد نمی‌کند و این افراد مشکلی برای انجام معاملات ملکی ندارند اما توصیه می‌شود در توضیحات تمامی مبایعه نامه‌ها به سلامت عقلی و روانی طرفین قرارداد اشاره شود:

مثال: این قرارداد با توافق و رضایت کامل طرفین قراداد و در کمال صحت و سلامت روانی و عقلانی و فارغ از هر گونه اکراه و اجبار منعقد گردید و کلیه مفاد و مندرجات قرارداد به طور کامل برای طرفین معامله قرائت و تفهیم گردید و امضای طرفین قراداد دلیل بر آگاهی آنان از تمام مفاد قرارداد است.

معامله با افراد معتاد و مشروب خوار

معامله با افراد معتاد و مشروب خوار

طبق ماده 195 قانون مدنی، اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله باطل است.

همچنین با توجه به اینکه افراد معتاد در حالت نئشگی یا خماری، مانند شخص سفیه حاضر هستند اموال و دارایی خود را به بهای اندک معامله کنند، ممکن است از مصادیق سفیه و مجنون قلمداد و معاملاتشان باطل شود. توصیه می شود در معامله با این افراد حتماً هوشیاری آن ها بررسی شود و طرفین قرارداد، معامله را در حضور شهود انجام دهند.

معامله با وکیل

یکی دیگر از معاملاتی که صورت می گیرد معامله با وکیل است که در ادامه توضیح داده می شود

نحوه نوشتن طرفین قرارداد، در معامله با وکیل

اگر به جای طرفین قرارداد، وکیل آن ها معامله را انجام دهد، باید در قسمت طرفین قرارداد، مشخات خود خریدار و فروشنده نوشته شود نه وکیل آنها، البته باید مشخصات کامل وکیل به عنوان نماینده در قرارداد قید گردد.

در این مواقع باید اصل وکالت نامه بررسی و استعلام شده و در قسمت نمایندگی نوشته شود: به وکالت آقا/خانم …به مشخصات …

معامله با وکالت نامه دستی

معامله با وکالت نامه دستی

وکالت نامه مانند سایر اسناد می تواند هم به صورت عادی (دست نویس) و هم به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شود اما وکالت نامه های عادی قابل استعلام نیستند و امکان صحت سنجی آن ها وجود ندارد.

همچنین ممکن است در تنظیم متن وکالت نامه های دستی به لحاظ حقوقی ایراداتی وجود داشته باشد که بعداً مشکل ساز شود بنابراین توصیه می شود مشاورین املاک با استناد به وکالت نامه عادی و دست نویس، قراردادی را تنظیم ننمایند.

گرفتن ثمن معامله توسط وکیل

در مواقعی ممکن است وکیل اختیار فروش یک ملک را طی وکالت نامه داشته باشد، اما اختیار دریافت ثمن معامله را نداشته باشد که در این صورت ثمن معامله باید به مالک اصلی پرداخت شود و طرفین قرارداد باید از این موضوع مطلع باشند.

این موضوع به ویژه زمانی که ملکی چند نفر شریک دارد و آنها به یک نفر جهت انجام معامله وکالت می دهند مهم است. البته اگر در وکالت نامه نوشته شده باشد که «وکیل حق اخذ ثمن معامله را دارد»، می توان ثمن معامله را به وکیل پرداخت کرد.

بیشتر بخوانید: نحوه پرداخت ثمن معامله ملک

معامله وکیل با خودش

در مواقعی ممکن است وکیل با وکالت نامه ای که از مالک می گیرد، ملک را به خودش بفروشد که این امر به لحاظ قانونی ایرادی ندارد؛ به شرطی که این اختیار به صراحت در وکالت نامه قید شده باشد. مثلاً نوشته شده باشد: «وکیل، اختیار فروش مورد وکالت به هر شخص حقیقی و حقوقی ولو به نفس خود را دارد»

شرایط باطل شدن وکالت نامه

  1. عزل موکل: یعنی موکل وکیل را عزل کند
  2. استعفای وکیل: وکیل از انجام وکالت استعفا بدهد.
  3. فوت یا جنون وکیل یا موکل
  4. از بین رفتن مورد وکالت: مثلاً ملک به دلایلی نابود شود یا موکل خودش موضوع وکالت را انجام دهد.
  5. انقضای مهلت وکالت: چنانچه وکالت نامه مدت دار باشد بعد از اتمام مدت آن، خودبه خود از بین می رود.
  6. انحلال شخص حقوقی: اگر موکل یک شخص حقوقی (شرکت ها، مؤسسات تجاری و غیرتجاری) باشد و آن شرکت منحل شود وکالت نامه باطل می شود.

نکته: در خصوص وکالت نامه های قدیمی احتمال رخ دادن هر یک از موارد فوق بسیار بالاست و باید تمامی موارد فوق بررسی و استعلام شود.

شرایط باطل شدن وکالت نامه

معامله مشاعی

در ادامه مطالب سامان ملک، اطلاعات لازم در خصوص معاملات مشاعی آورده شده است:

نحوه نوشتن طرفین قرارداد، در معامله مشاعی

در معاملاتی که تعداد شرکا بیش از یک نفر است اگر کل ملک به صورت یکجا معامله شود، باید مشخصات تک تک شرکا در مشخصات طرفین قرارداد نوشته شود اما اگر فقط تعدادی از شرکا سهم خود را معامله می کنند، باید فقط مشخصات آن نفرات در قرارداد نوشته شود.

نحوه نوشتن طرفین قرارداد، در معامله مشاعی

فروش ملک مشاع بدون رضایت شرکاء

به طور کلی برای فروش ملک‌های مشاعی چهار راه وجود دارد:

  1. تمامی شرکا راضی به فروش باشند و با حضور همه آن‌ها یه عنوان یکی از طرفین قرارداد، کل ملک فروخته شود.
  2. در صورتی که امکان افراز آن ملک وجود داشته باشد ملک تقسیم شده و سهم هر شریک از کل ملک جدا شود و هر کدام از شرکا، ملک مجزای خود را بفروشند.
  3. هر یک از شرکا سهم خود را به صورت مشاعی و بدون نیاز به اخذ رضایت از شرکای دیگر، معامله نمایند. (مثلاً دو دانگ از شش دانگ)
  4. در صورتی که امکان تقسیم ملک وجود نداشته باشد و تمامی شرکا راضی به فروش ملک نباشند و از طرفی برای فروش مشاعی هم مشتری وجود نداشته باشد، شریکی که قصد فروش دارد می تواند دادخواست فروش کل ملک را به دادگاه ارائه کند تا با حکم دادگاه، کل ملک یکجا توسط مزایده فروخته شده و سهم هر یک از شرکا پرداخت شود.

تأثیر سهم شرکاء در تصمیم گیری برای فروش ملک مشاع

برخی از مردم تصور می کنند در ملک های مشاع، تصمیم فروش ملک در اختیار شریکی است که سهم بیشتری از ملک را دارد، (مثلاً اگر سهم یکی از شرکا پنج دانگ و سهم دیگری یک دانگ باشد، کسی که پنج دانگ دارد تصمیم گیرنده اصلی است) اما این یک باور عامیانه و اشتباه است و به لحاظ قانونی مقدار سهم تأثیری در تصمیم گیری فروش ندارد.

تأثیر سهم شرکاء در تصمیم گیری برای فروش ملک مشاع

حق شُفعه و تأثیر آن در فروش ملک های مشاع

در قانون حق تقدمی برای شریک ملک مشاع پیش بینی شده است که به آن حق شُفعه گفته می شود.

حق شفعه به این معنی است که اگر ملکی بین دو نفر (مثلاً شخص الف و ب) مشاع باشد و شخص «الف» به عنوان یکی از طرفین قرارداد، سهم خود را به شخص دیگری (مانند ج) بفروشد، قانون این حق را به شخص «ب» می‌دهد که با پرداخت همان مبلغ معامله به شخص ج، سهم شخص الف را از او پس گرفته و به تملک خود دربیاورد.

برای استفاده از حق شفعه دو شرط لازم است اول اینکه ملک قابل تقسیم باشد، دوم اینکه هم عرصه (زمین) و هم اعیان (ساختمان) متعلق به دو نفر باشد بنابراین در ملک هایی که بیش از دو نفر شریک داشته باشند، حق شفعه وجود ندارد.

معمولاً در آپارتمان ها حق شفعه وجود ندارد چرا که اولاً قابل تقسیم نیستند و ثانیاً حتی اگر خود واحد (اعیان) متعلق به دو نفر باشد زمین (عرصه) آن متعلق به چندین نفر است.

اعمال حق شفعه فوری است البته فوریت آن از زمانی آغاز می شود که شریک از وقوع معامله آگاه شده باشد. اگر شریک از وقوع معامله آگاه شود ولی برای استفاده از حق شفعه اقدام نکند، این تعلل را می توان انصراف از حق دانست.

معامله ورثه ای

در ادامه مطلب به بررسی معامله‌های ورثه‌ای می‌پردازیم:

نحوه نوشتن مشخصات طرفین، در معاملات ورثه ای

نحوه نوشتن مشخصات طرفین قرارداد در معاملات ورثه ای

اشتباهی که برخی از مشاورین املاک در فروش ملک‌های ورثه ای انجام می‌دهند این است که مشخصات متوفی را در قسمت فروشنده درج می‌کنند و وراث فقط قرارداد را امضا می‌کنند اما باید توجه نمود که زمانی که صاحب ملکی فوت می شود، مالکیت آن به وراث منتقل می‌شود بنابراین باید در قسمت فروشنده، به جای متوفی، مشخصات تک تک وراث نوشته شود.

نحوه تشخیص وراث و سهم هر یک از آن ها

برخی از مشاورین املاک صرفاً با بررسی شناسنامه متوفی، وراث آن را تشخیص داده و مشخصات آن ها را در قرارداد می نویسند که این کاملاً اشتباه است چرا که ممکن اوراث دیگری وجود داشته باشد که نام آن ها در شناسنامه متوفی وجود نداشته باشد.

بهترین و مطمئن‌ترین راه برای تشخیص وراث، بررسی اصل گواهی انحصار وراثت است. این گواهی به درخواست یکی از وراث از مراجع قضایی صادر می شود و شامل اطلاعاتی مانند، تعداد وراث و مشخصات آن ها، نسبت وراث با متوفی و سهم هر یک آن ها از ماترک است.

بیشتر بخوانید: خرید و فروش ملک ورثه ای

فروش ملک ورثه ای، بدون اجازه بقیه وراث

با توجه به اینکه معمولاً تعداد ورثه ها، بیش از یک نفر است، املاک ورثه ای، مشاع محسوب می شوند و قوانین املاک مشاع شامل آن ها هم می شود یعنی هریک از وراث می توانند بدون اجازه سایر وراث، سهم الارث خود را به صورت مشاعی به فروش برسانند.

مثلاً اگر تعداد وراث 6 نفر باشد و دو نفر از آن ها راضی به فروش نباشند آن 4 نفر می‌توانند سهمشان را معامله کنند اما هیچ یک از وراث نمی توانند بدون رضایت بقیه وراث، در مال مشاع تصرفی داشته باشند.

راهکار دیگری که در مورد فروش ملک ورثه ای وجود دارد این است که وراثی که قصد فروش ملک مشاع را دارند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست فروش ملک را ارائه کنند در این حالت دادگاه با بررسی مدارکی مانند غیرقابل افراز بودن ملک، معمولاً دستور فروش ملک را صادر می کند.

معامله با شخص حقوقی

یکی دیگر از معاملات معامله با شخص حقوقی می‌باشد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت:

نحوه نوشتن مشخصات طرفین، در معامله با شخص حقوقی

نحوه نوشتن مشخصات طرفین، در معامله با شخص حقوقی

منظور از شخص حقوقی همان شرکت ها، نهادها، مؤسسات تجاری و غیرتجاری هستند. نکته مهم در معامله با اشخاص حقوقی نحوه نوشتن مشخصات طرفین قرارداد است که باید نام و مشخصات خود شرکت به عنوان فروشنده یا خریدار نوشته شود.

علاوه بر مشخصات شرکت باید در قسمت نمایندگی، مشخصات نماینده شرکت که حق امضای قرارداد را دارد نوشته شود که این نماینده می تواند مدیرعامل، هیئت مدیره یا هر شخص دیگری باشد که شرکت آن را به عنوان نماینده معرفی می کند.

مدارک مورد نیاز برای معامله با شخص حقوقی

برای معامله با اشخاص حقوقی، باید اصل آگهی ثبت شرکت ، اساسنامه و آگهی آخرین تغییرات شرکت در روزنامه رسمی رؤیت و بررسی شود تا هم مشخصات شرکت مانند نام، شماره ثبت و تاریخ ثبت احراز شود و هم مشخص شود چه کسانی دارای نمایندگی و حق امضای اسناد و قراداد از طرف شرکت یا موسسه مورد نظر هستند و اگر شخصی ادعای نمایندگی شرکت را دارد باید معرفی نامه ای از سوی شرکت ارائه نماید.

سایر موارد

سایر معاملات ملکی در ادامه توضیح داده شده است با مجله سامان ملک همراه باشید:

تکلیف قرارداد بعد از فوت یکی از طرفین

بعد از فوت هریک از طرفین قرارداد، وراث او قائم مقام او محسوب می شوند و حتی اگر از معامله با خبر نباشند باز هم تمام حق و حقوق و تعهدات ناشی از مبایعه نامه به آن ها منتقل خواهد شد.

معاملات فضولی و فروش مال غیر

معاملات فضولی و فروش مال غیر

به طور کلی برای فروش ملک یا باید خود مالک اقدام به فروش نماید یا وکیل و نماینده قانونی او، حال اگر شخصی بدون اینکه وکیل و نماینده قانونی مالک باشد یا اجازه مالک را داشته باشد اقدام به فروش آن ملک نماید به آن معامله، معامله فضولی گفته می‌شود.

مثلاً شوهر، آپارتمان همسرش را بدون اجازه بفروشد. معاملات فضولی غیر نافذ هستند یعنی اگر توسط مالک تأیید گردند، صحیح و در غیر این صورت باطل هستند.

معامله فضولی با فروش مال غیر متفاوت است: در فروش مال غیر، شخص، با معرفی کردن خود به عنوان مالک در معامله وارد شده و صرفاً به نیت سود بردن به نفع خود، اقدام به معامله می کند اما در معامله فضولی شخص سوء نیتی نداشته و معامله را برای خود مالک اما بدون اجازه او انجام داده است.

اجازه شوهر برای معاملات همسر

هر شخص حقیقی و حقوقی که ممنوع المعامله نباشد می تواند شخصاً معامله ای انجام دهد و زنان نیز از این قاعده مستثنی نیستند. بنابراین زنانی که ممنوع المعامله نباشند، برای معاملات خود نیاز به اجازه هیچ شخصی از جمله همسر ندارند.

اجازه شوهر برای معاملات همسر

معامله با اتباع خارجی

طبق آیین نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم، هر گاه اتباع خارجی بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری نمایند، باید تقاضای خود را به وزارت امور خارجه تقدیم کنند که وزات امور خارجه پس از کسب نظر از مراجعه مربوطه (وزارت کشور و وزارت اطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرار داده و در خصوص قبولی یا رد تقاضا اعلام نظر می کند.

بنابراین مشاورین املاک بدون مجوزهای لازم حق تنظیم مبایعه ناهه برای اتبلاع بیگانه را ندارند و در صورت تخلف ممکن است درگیر پرونده حقوقی و حتی امنیتی شوند.

سوالات متداول

1. آیا برخی از شرکاء می توانند فقط به میزان سهم خود از خانه یا آپارتمان مشاعی را بفروشند؟ آیا چنین معامله ای وجاهت قانونی دارد؟

بله. هر یک از شرکا می توانند تا میزان سهم الشراکه خود را بدون نیاز به رضایت سایر شرکا به غیر بفروشند. البته چنانچه ملک بین فقط دو نفر شریک، مشاع باشد اگر یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر سهم خود را بفروشد، شریک دیگر با استفاده از حق شفعه موضوع مواد 808 به بعد قانون مدنی وجهی را که خریدار داده به او بپردازد و سهم شریکش (فروشنده) را بخرد.

2. آیا برای انجام معامله با اشخاص سالخورده نیاز به رضایت فرزندان ایشان می باشد یا خیر؟

هر کسی که حائز سه شرط عقل، بلوغ و رشد باشد، می تواند طرف معامله قرار گیرد. در نتیجه معامله با اشخاص سالخورده تا زمانی که مشکلی از نظر عقلی و اراده نداشته باشند در هر شرایط سنی معاملات آن ها صحیح است.
مگر اشخاصی که آلزایمر یا فراموشی دارند یا دارای جنون دائمی و یا ادوار (در دوران جنون) هستند معامله با آن ها باطل است. اگر ورثه این دسته از اشخاص متوجه معامله ای شوند می توانند با استناد به اسناد و مدارک قانونی مانند اثبات جنون یا بیماری آلزایمر نسبت به ابطال مبایعه نامه از طریق محاکم اقدام کنند.

3. چه زمانی یکی از طرفین قرارداد قیم قانونی است؟ نحوه تعیین قیم چگونه است؟

وقتی شخصی به سن بلوغ نرسیده اما پدر یا جد پدری او فوت کرده باشند برای وی از سوی اداره سرپرستی مشخص با عنوان قیم تعیین می شود و برای قیم نامه قیمومیت (قیم نامه) صادر می شود و کلیه اعمال حقوقی صغیر که دارای بار مالی است با اجازه و تائید قیم انجام می شود.
همچنین اشخاص بالغی که پس از بلوغ مجنون شده اند برای آن ها قیم تعیین می شود. اشخاص سالخورده نمی توانند به صرف کهولت سن تقاضای قیم کنند بلکه برای ایشان ممکن است امین اموال تعیین شود که حافظ اموال و دارایی آن ها باشد اما حق انجام معامله را ندارد. در این شرایط شخص سالخورده باید وکیل انتخاب کند تا به جای او قرارداد را امضاء کند.

اشتراک گذاری در :

دسته بندی املاک

این مطالب را هم حتما بخوانید

در این مقاله به مقایسه ویلای جنگلی و ساحلی پرداختیم و مزایا و معایب هرکدام را به صورت جداگانه بررسی کردیم و به سوالات متداولی...
در این مطلب از مجله سامان ملک توضیح می‌دهیم که تهاتر ملک چیست، سپس شرایط و قوانین انجام این روش آشنا خواهید شد.
در این مطلب از مجله املاک سامان ملک، صفر تا صد شرایط تغییر کاربری ملک مسکونی و مراحل آن را بررسی خواهیم کرد.
در این مطلب از مجله املاک سامان ملک، به بررسی مشکلات املاک بدون سند و فواید گرفتن سند برای زمین قولنامه ای می‌پردازیم
اشتراک در
اطلاع از
0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها

جهت مشاوره با شماره ” 09162167100 ” تماس گرفته و یا فرم را تکمیل کنید.