سامان ملک، اولین بازار امن آنلاین املاک

لوگوی خطی
عکس شاخص

ثمن معامله و نحوه پرداخت آن

فهرست مطالب

ثمن در لغت به معنای بها و نرخ است و در معاملات ملکی منظور از ثمن معامله همان مبلغی است که خریدار برای خرید ملک به فروشنده پرداخت می کند. در معاملات ملکی، معمولاً مبلغ معامله زیاد است و به صورت یکجا پرداخت نمی شود بلکه خریدار آن را طی زمان بندی مشخصی و در چندین قسط به فروشنده پرداخت می نماید.

هر چند زمان بندی پرداخت ثمن معامله تا حدی به توافقات طرفین بر می گردد اما مشاورین املاک باید بسته به نوع معامله، شرایط تحویل و نوع سند، توافقات طرفین را به شکل صحیحی مدیریت کنند تا قرارداد از چهارچوب منطقی و قانونی خود خارج نشود. علاوه بر زمان بندی پرداخت، ابزارهای پرداخت ثمن معامله نیز بسیار متفاوت هستند از پرداخت نقدی، چکی، سکه و دلار تا خودرو و ملک که همه این موارد در این مقاله از مجله سامان ملک به طور کامل توضیح داده شده است.

اهمیت نوشتن ثمن معامله در قرارداد

اگر معامله ای انجام شود و ثمن معامله در آن مشخص نشده باشد، ممکن است به ابطال معامله منجر شود البته اگر طرفین ثمن معامله را قبول داشته باشند و صرفاً در قرارداد نوشته نشده باشد، معامله صحیح است. به طور کلی رایج نیست که ثمن معامله در مبایعه نامه تعیین نشود چرا که قیمت املاک همواره به صورت فزاینده ای روبه رشد است و عدم درج ثمن معامله، می تواند منشأ اختلافات بسیاری گردد.

اهمیت نوشتن ثمن معامله در قرارداد

اهمیت نوشتن زمان بندی پرداخت ثمن معامله در قرارداد

در صورتی که طرفین در قرارداد نسبت به زمان بندی پرداخت ثمن معامله، تعیین تکلیف نکرده باشند در وهله اول باید به عرف معاملات منطقه رجوع شود چرا که به نظر می رسد فروشنده و خریدار، با سکوت خود، حکم عرف را قابل اجرا دانسته اند. اگر عرف مسلمی در این زمینه شناخته نشود، خریدار باید فوراً ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نماید.

نکات مهم در زمان بندی پرداخت ثمن معامله

طبیعتاً زمان بندی پرداخت ثمن معامله به نوع معامله، توافقات طرفین و عرف منطقه بستگی دارد و نمی توان دستورالعمل خاصی را برای همه معاملات به کار برد اما رعایت برخی نکات توسط مشاورین املاک و ارائه پیشنهادهای مناسب به طرفین، می تواند از بروز برخی اختلافات بعدی جلوگیری کند.

نکات مهم در زمان بندی پرداخت ثمن معامله
  1. نباید تمامی ثمن معامله یکجا به فروشنده پرداخت شود بلکه حتماً باید بخشی از ثمن معامله برای تحویل و بخشی برای سند نگه داشته شود.
  2. پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله نباید به بعد از تنظیم سند رسمی موکول شود. در واقع تا زمان انتقال سند رسمی، باید تمامی ثمن معامله تسویه شود.
  3. قبل از استعلام اسناد ملکی باید مبلغ بسیار کمی از ثمن معامله پرداخت شود و مابقی به بعد از استعلام موکول گردد چرا که ممکن است سند جعلی بوده و فروشنده کلاهبردار باشد.
  4. بدون پرداخت تمامی ثمن معامله (به جز مبلغی که برای سند نگه داشته می شود) نباید ملک به خریدار تحویل داده شود.
  5. حداقل باید به اندازه ارزش رهن کامل ملک، برای تحویل ملک مبلغ نگه داشته شود مثلاً اگر ارزش رهن آپارتمانی که معامله می شود یک میلیارد تومان باشد باید حداقل یک میلیاد تومان برای تحویل آن در نظر گرفته شود و خریدار هم زمان با تحویل، آن را به فروشنده پرداخت نماید.
  6. مبلغی که برای هزینه سند زدن خانه نگه داشته می شود باید قابل توجه و الزام آور باشد. چون بارها دیده شده است که مبلغ باقی مانده برای سند، آن قدر کم بوده است که فروشنده قید آن پول را زده و کارهای تنظیم سند را انجام نداده است. توصیه می شود حداقل 5 الی 10 درصد ثمن معامله برای سند نگه داشته شود و هم زمان با تنظیم سند به فروشنده پرداخت شود.
  7. اگر ملک وام دارد و فروشنده قرار است وام را تسویه کرده و سند را فک رهن کند باید علاوه بر مبلغ باقی مانده برای سند و تحویل، مبلغی هم به اندازه بدهی به بانک برای فک رهن، نگه داشته شود.
  8. اگر ساختمان پایانکار نداشته باشد، بهتر است علاوه بر مبلغی که برای سند نگه داشته می شد مبلغی جداگانه برای پایانکار نگه داشته شود چرا که ممکن است تخلفات و بدهی ها به شهردار زیاد باشد و مبلغ باقی مانده برای سند نتواند آن را پوشش بدهد.
  9. اگر احتمال کسری متراژ وجود دارد باید مبلغ بیشتری برای سند نگه داشته شود تا جبران کسری احتمالی متراژ شود.
  10. اگر سند ملک قولنامه ای باشد، مهم ترین تعهد فروشنده تحویل ملک است پس باید مبلغ قابل توجهی برای آن نگه داشته شود. پیشنهاد می شود در این معاملات حداقل یک سوم از ثمن معامله هم زمان با تحویل مورد معامله به فروشنده پرداخت شود.
  11. اگر سند ملک از نوع قراداد تعاونی باشد، احتمال بدهی به تعاونی وجود دارد پس باید علاوه بر مبلغی که برای تغییر نام قرارداد یا وکالت فروش نگه داشته می شود مبلغی جداگانه برای بدهی های فروشنده به تعاونی نگه داشته شود.
  12. اگر فروشنده علاوه بر تحویل و تنظیم سند، تعهدات دیگری دارد، حتماً باید برای آن، مبلغ مجزایی نگه داشته شود مثلاً اگر فروشنده تعهد نموده است که کمد و کابینت آپارتمان را قبل از تحویل، تکمیل و به خریدار تحویل دهد حتماً باید مبلغی برای انجام این تعهد در نظر گرفته شود.
  13. در ساختمان های پیش فروش ثمن معامله باید به نسبت پیشرفت کار اقساط بندی و پرداخت هر بخش از ثمن به پیشرفت بخشی از ساختمان منوط شود.
وام ملک

تصورات عامیانه در مورد پرداخت ثمن معامله

دو تصور عامیانه در مرد پرداخت ثمن معامله وجود دارد:

  1. مورد اول اینکه خیلی از مردم تصور می کنند تا زمانی که بخشی از ثمن معامله پرداخت نشود، معامله قطعی نیست که باید گفت مطابق ماده 362 قانون مدنی، با امضای مبایعه نامه، حتی بدون رد و بدل شدن ریالی، معامله قطعی است یعنی خریدار، مالک مِلک است و فروشنده، مالک ثمن.
  2. مورد دوم اینکه برخی از مردم تصور می کنند که اگر خریدار سه قسط از ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نماید، معامله قطعی و غیر قابل فسخ می شود. اما همانطور که گفته شد، با امضای قرارداد، معامله قطعی است و پرداخت سه قسط یا بیشتر از ثمن معامله تأثیری در قطعی بودن معامله و فسخ آن ندارد.

تکلیف قرارداد در صورت پرداخت نشدن ثمن معامله

تکلیف قرارداد در صورت پرداخت نشدن ثمن معامله

اگر خریدار ثمن معامله را در موعد مقرر پرداخت نکند فروشنده 2 راه دارد:

  1. اگر در قرارداد حق فسخ ضرر و زیانی در این خصوص برای فروشنده پیش بینی شده باشد، فروشنده می تواند به استناد آن، قرارداد را فسخ و ضرر و زیان را از خریدار اخذ کند مثلاً در قراداد نوشته شده باشد: «در صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط ثمن معامله در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد خرید ملک و دریافت … به عنوان ضرر و زیان را خواهد داشت»
  2. اگر حق فسخی در قرارداد برای فروشنده در نظر گرفته نشده باشد، فروشنده نمی تواند به خاطر عدم پرداخت ثمن معامله، قرارداد را فسخ نماید و فقط می تواند درخواست مطالبه وجه و خسارت تأخیر را طبق شاخص بانک مرکزی به دادگاه ارائه نماید که این کار یک پروسه زمان بر و به ضرر فروشنده است.

حق فروش و اجاره ملک بدون پرداخت ثمن معامله

خریدار بلافاصله بعد از امضای قرارداد مالک ملک است و می تواند آن را به هر شخصی بفروشد یا اجاره دهد مگر آنکه فروشنده در قرارداد، خریدار را تا زمان پرداخت کامل ثمن معامله از حق انتقال منع کند که این موضوع باید صراحتاً درتوضیحات قرارداد نوشته شود.

مثال: خریدار تا زمان پرداخت کامل ثمن معامله حق اجاره دادن یا فروش مورد معامله را نخواهد داشت.

بهترین روش پراخت ثمن معامله

دادن چک بهترین روش پراخت ثمن معامله

به طور کلی خریدار می تواند از روش های مختلفی برای پرداخت ثمن معامله استفاده کند از جمله: نقدی، کارت به کارت، حواله بانکی (شبا)، چک عادی، چک تضمین شده و غیره

چک تضمین شده بیشتر در تحویل و انتقال سند مورد استفاده قرار می گیرد.برای صدور این چک ها، خریدار باید در روز پرداخت به بانک مراجعه نماید تا بانک با برداشت مبلغ از حساب او، چک تضمین شده صادر نماید و سپس چک را به فروشنده پرداخت کند. بنابراین این چک ها برای پرداخت های به روز استفاده می شوند نه پرداخت های مدت دار.

از بین سایر گزینه ها تجربه ثابت کرده است که چک حتی اگر از نوع عادی باشد، از حواله بانکی و کارت به کارت بهتر است چرا که معمولاً خریدارها تعهد بیشتری نسبت به پرداخت و وصول چک دارند و این به دو دلیل است: دلیل اول اینکه احتمال می دهند فروشنده چک آن ها را به شخص دیگری منتقل کرده باشد و دلیل دوم اینکه با برگشت خوردن چک ممکن است حساب هایشان مسدود شده و اعتبارشان خدشه دار شود.

در عوض زمانی که قرار است ثمن معامله از طریق حواله یا کارت به کارت پرداخت شود معمولاً این موضوع با بهانه های مختلف خریدارها، با تأخیر انجام می گیرد؛ بنابراین توصیه می شود به جز مبلغ باقی مانده برای سند و تحویل، برای بقیه افساط ثمن معامله از مشتری چک اخذ شود.

پرداخت چک برای مبلغ باقی مانده برای تحویل و سند

پرداخت چک برای مبلغ باقی مانده برای تحویل و سند

توصیه می شود برای بخشی از ثمن معامله که برای تحویل و سند باقی می ماند، چکی صادر نشود بلکه در روز تحویل و تنظیم سند، مبلغ باقی مانده در قالب چک تضمین شده از بانک اخذ و هم زمان با تحویل یا انتقال سند به فروشنده پرداخت شود. دلیل این موضوع این است که وقتی چک صادر شده و به فروشنده تسلیم می گردد ممکن است فروشنده بدون انجام تعهدات خود، آن چک ها را وصول کند. مثلاً بدون اینکه ملک را تحویل دهد یا سند را منتقل کند، چک را نقد کند.

اگر فروشنده اصرار به دریافت چک دارد، باید در قرارداد نوشته شود: «فروشنده بدون انجام دادن تعهدات خود، حق وصول چک های شماره …. را نخواهد داشت.

نکات پرداخت ثمن معامله به کارت خوان فروشنده

اگر در هنگامم عامله فروشنده دستگاه پوز یا کارت خوان به همراه داشته باشد و از خریدار بخواهد بخشی از ثمن معامله را به آن پرداخت کند، باید این نکته را در نظر گرفت که احتمال دارد کارت خوان به نام خود فروشنده نباشد و بعداً منکر دریافت آن مبلغ شود. توصیه می شود در این مواقع، حتماً شماره پایانه کارت خوان، تاریخ واریز و شماره پیگری در قراداد نوشته شده و کپی رسید به امضای فروشنده برسد.

نکات پرداخت ثمن معامله به کارت خوان دفتر املاک

نکات پرداخت ثمن معامله به کارت خوان دفتر املاک

ممکن است خریدار بخشی از ثمن معامله را به کارت خوان دفتر املاک پرداخت نماید که در این موارد باید نکات زیر رعایت شود:

  1. کد پیگیری تراکنش در قرارداد نوشته شود تا مشخص شود که این مبلغ بخشی از ثمن معامله بوده و با رضایت طرفین به کارت خوان املاک پرداخت شده است.
  2. زمانی که مبلغ کارت کشیده شده، به فروشنده پرداخت می شود حتماً باید رسید کتبی اخذ شود و اگر قرار است کمیسیون املاک از آن کسر شود حتماً این موضوع در رسید قید شود.

مثال: از ثمن معامله مبلغ 50 میلیون تومان به کارت خوان املاک … واریز گردید که با رضایت فروشنده و اطلاع کامل ایشان از تعرفه قانونی، مبلغ 20 میلیون تومان به عنوان حق الزحمه مشاور املاک کسر و مابقی مبلغ 30 میلیون تومان نقداً (یا طی چک شماره ….) پرداخت گردید و فروشنده هرگونه ادعای بعدی را از خود سلب و ساقط نمود.

پرداخت بخشی از ثمن معامله با وام

پرداخت بخشی از ثمن معامله با وام

در مورد ملک های سند دار، ممکن است خریدار بخواهد بخشی از ثمن معامله را با اخذ وام تأمین کند که باید نکاتی در این خصوص رعایت شود:

  1. علی رغم اینکه برخی از خریداران درخواست می کنند که برای پرداخت این بخش از ثمن معامله تاریخی مشخص نشود اما حتماً باید تاریخ دقیقی برای این پرداخت تعیین شود چرا که بدون تعیین تاریخ، دست خریدارها برای عدم انجام تعهد یا تأخیر در گرفتن وام باز است و به این به ضرر فروشنده است.
  2. در تعیین تاریخ پرداخت، تعطیلی های احتمالی پیش بینی شده و تاریخ برای بدبینانه ترین حالت ممکن تنظیم شود چرا که کارهای اداری وام ممکن است بیشتر از پیش بینی های معمول به طول بیانجامد و فروشنده به خاطر این تأخیر، معامله را فسخ نموده یا از خریدار خسارت دریافت کند.
  3. پرداخت این بخش از ثمن معامله، نباید فقط به اخذ وام منوط شود چرا که اگر به هر دلیل خریدار نتواند وام را اخذ نماید، معامله دچار مشکل می شود بنابراین باید در قرارداد پیش بینی لازم در این خصوص صورت گیرد و مشخص شود که اگر خریدار به هر دلیلی نتواند وام را اخذ کند چگونه و در چه تاریخی باید این بخش از ثمن معامله را به فروشنده، پرداخت نماید.
  4. حتماً باید فروشنده از موضوع وام مطلع باشد و در قرارداد نوشته شود: «فروشنده باید در ارائه مدارک مورد نیاز به خریدار همکاری های لازم را داشته باشد».
  5. برخی خریداران درخواست می کنند که ابتدا سند به نام آن ها منتقل شود تا آن ها اقدام به اخذ وام نموده و ثمن معامله را پرداخت نمایند که این کار به هیچ عنوان توصیه نمی شود و نباید بخشی از ثمن معامله به بعد از انتقال سند موکول شود. در مورد وام های مسکن روال پرداخت وام و انتقال سند به این صورت است که در روز انتقال سند، نماینده بانک در دفترخانه حاضر شده و مبلغ وام را مستقیم به فروشنده پرداخت می نماید، همزمان فروشنده سند را به خریدار منتقل می کند و نهایتاً سند به رهن بانک در می آید.
  6. با توجه به اینکه ممکن است شماره دفترخانه را خود بانک تعیین نماید باید در توضیحات قید شود که محل تنظیم سند، دفترخانه شماره … یا هر دفترخانه ای که بانک تعیین نماید خواهد بود.

بیشتر بخوانید: شرایط گرفتن وام با سند ملکی 1402

پرداخت بخشی از ثمن معامله از طریق رهن

پرداخت بخشی از ثمن معامله از طریق رهن

در مواقعی ممکن است خریدار بخواهد بخشی از ثمن معامله را با اجاره دادن مورد معامله تأمین کند که نکات زیر در این خصوص باید رعایت شود.

  1. علی رغم اینکه برخی از خریداران درخواست می کنند که برای این بخش از ثمن معامله تاریخی تعیین نشود اما حتماً باید تاریخ دقیقی برای این پرداخت تعیین شود چرا که بدون تعیین تاریخ، دست خریدارها برای عدم پرداخت به موقع، باز است و این به ضرر فروشنده است.
  2. مبلغی که برای رهن در نظر گرفته می شود، باید منطقی و طبق عرف بازار باشد و تاریخ آن برای بدبینانه ترین حالت ممکن تنظیم شود چرا که ممکن است پیدا کردن مستأجر برای آن ملک زمان بر باشد و فروشنده از این موضوع سوء استفاده کرده و قرارداد را فسخ نماید یا از خریدار خسارت بگیرد.
  3. پرداخت این بخش از ثمن معامله نباید فقط به رهن منوط شود چرا که ممکن است به هر دلیل امکان پیدا کردن مستأجر برای آن وجود نداشته باشد؛ بنابراین باید در قرارداد پیش بینی لازم در این خصوص صورت گیرد و مشخص شود که اگر خریدار به هر دلیل نتواند ملک را به رهن واگذار کند چگونه و در چه تاریخی باید ثمن معامله را پرداخت نماید.
  4. بدون پرداخت تمامی ثمن معامله (به جز مبلغی که برای تحویل و سند باقی مانده است) نباید اجازه رهن دادن ملک و تأمین ثمن معامله از آن به خریدار داده شود. فرض کنید خریدار فقط 10 درصد از ثمن معامله را پرداخت کرده سپس ملک را به رهن داده است حال اگر خریدار به هر دلیل نتواند مابقی ثمن معامله را پرداخت نماید و قراداد فسخ شود امکان تخلیه مستأجر تا اتمام زمان قرادادش وجود نخواهد داشت.
  5. بهتر است مبلغی که خریدار می خواهد از رهن تأمین کند همان مبلغ باقی مانده برای تحویل ملک باشد و همزمان که فروشنده ملک را به خریدار و مستأجر تحویل می دهد، مستأجر و خریدار هم مبلغ رهن را به فروشننده پرداخت نمایند.
  6. بهتر است شرط شود که قرارداد اجاره در همان مشاور املاک تنظیم کننده مبایعه نامه صورت بگیرد چرا که مشاور املاک به طور کامل در جریان روند معامله قرار دارد.
رهن

پرداخت ثمن معامله با دلار و سکه

در مواقعی ممکن است خریدار بخواهد بخشی از ثمن معامله را با دلار، سکه یا موارد مشابه پرداخت کند که نکات زیر در این خصوص باید رعایت شود.

  1. از نوشتن «نقداً پرداخت شد» به جای سکه و دلار خودداری کرده و به تعداد و مقدار دقیق سکه و دلار و حتی شماره سریال آن ها اشاره شود تا اگر دلارها و سکه ها تقلبی یا سرقتی از آب درآمدند، فروشنده بتواند اثبات کند که آن ها را از خریدار و بابت ثمن معامله دریافت کرده است.
  2. قیمت قطعی برای دلار و سکه تعیین و ارزش ریالی آن در قرارداد قید شود چرا که قیمت دلار و سکه دائماً در حال نوسان هستند.

مثال 1: خریدار از بابت قسط اول ثمن معامله، 10 سکه بهار آزادی به ارزش توافق شده ی صد و پنجاه میلیون تومان به فروشنده پرداخت نمود.

مثال 2: خریدار از بابت قسط اول ثمن معامله، 10000 دلار به ارزش توافق شده ی سیصد میلیون تومان به فروشنده پرداخت نمود. شماره سریال دلارها از …. تا ….

پرداخت ثمن معامله با دلار و سکه

معاوضه ثمن معامله با خودرو

در مواقعی ممکن است خریدار بخواهد بخشی از ثمن معامله را با معاوضه خودرو پرداخت کند که نکات زیر در این خصوص باید رعایت شود:

  1. از تنظیم دو مبایعه نامه مجزا یکی برای فروش ملک و دیگری برای فروش خودرو خودداری شود چرا که اگر بعداً یکی از این دو معامله به هر دلیل ابطال شود امکان استرداد ملک یا خودرو وجود نخواهد داشت و از دید قانون دو معامله جدا و مجزا از هم تلقی می شوند.
  2. از نوشتن «نقداً پرداخت شد» به جای خودرو خودداری کرده و به مشخصات کامل خودرو اعم از نوع خودرو، رنگ، شماره انتظامی، شماره شاسی، شماره موتور، شرایط فنی و بدنه و غیره به طور کامل اشاره شود.
  3. قیمت قطعی برای خودرو تعیین و ارزش ريالی آن در قرارداد قید شود.

مثال: خریدار از بابت قسط اول ثمن معامله، یک دستگاه خودروی سواری … به ارزش توافق شده ی پانصد میلیون تومان به فروشنده پرداخت نمود که مشخصات خودروی مذکور عبارت است از ….

نکته: در صورتی که به هر دلیل قصد تنظیم دو مبایعه نامه مجزا یکی برای ملک و دیگری برای خودرو وجود داشته باشد، باید در توضیحات هر دو مبایعه نامه به این موضوع اشاره شود که «این دو مبایعه نامه جز لاینفک از هم می باشند و در صورتی که به هر علتی یکی از مبایعه نامه ها ابطال گردد.، طرفین ملزم به استرداد ملک، خودرو و ثمن پرداختی به نرخ روز هستند و طرف ناقض تعهد ملزم به پرداخت …. به عنوان خسارت به طرف مقابل است»

معاوضه ثمن معامله با خودرو

معاوضه ثمن معامله با ملک

در مواقعی ممکن است خریدار بخواهد بخشی از ثمن معامله را با معاوضه ملک دیگری پرداخت کند. برای نوشتن معاوضه دو ملک دو روش وجود دارد:

  1. برای هر ملک مبایعه نامه ای مجزا تنظیم شود.
  2. هر دو معامله در یک مبایعه نامه تنظیم شود یعنی ملک با قیمت بیشتر به عنوان مورد معامله و ملک با قیمت کم تر به عنوان بخشی از ثمن معامله در نظر گرفته شود.

تنظیم مبایعه نامه مجزا برای هر ملک از این جهت می تواند مشکل ساز شود که اگر بعداً یکی از این دو معامله به هر دلیل ابطال شود امکان استرداد ملک دیگر، وجود نخواهد داشت چرا که از دید قانون دو معامله جدا و مجزا از هم تلقی می شوند (البته با راهکاری که در ادامه خواهیم گفت می توان این مشکل را حل کرد).

معاوضه ثمن معامله با ملک

از طرفی نوشتن دو معامله در یک مبایعه نامه نیز مشکلاتی در پی دارد از جمله:

  1. در ملک های قولنامه ای تنها مدرک اثبات مالکیت یک ملک مبایعه نامه است و برای ملک با قیمت کمتر، مبایعه نامه مجزایی وجود نخواهد داشت و خریدار آن بعداً در مراجعه به ادارات یا حتی فروش، با دردسرهایی مواجه می شود.
  2. معمولاً ملک با قیمت کمتر در حاشیه قرار می گیرد و مشخصات آن به صورت گذرا و ناقص نوشته می شود.
  3. برای ملک با قیمت کمتر چون مبایعه نامه مجزایی وجود ندارد نمی توان برای آن کد رهگیری اخذ کرد.

بنابراین باتوجه به توضیحات فوق توصیه می شود در معاوضه دو ملک، مبایعه نامه مجزا برای هر یک از ملک ها تنظیم شود البته با رعایت نکات زیر:

  1. در قسمت ثمن هر یک از معامله ها به شماره مبایعه نامه دیگر اشاره شود و نوشته شود که مبلغ …. از ثمن مبایعه نامه شماره 1 با مبلغ …. از ثمن معامله شماره 2 تهاتر گردید و از نوشتن «نقداً پرداخت شد» خودداری شود.
  2. در توضیحات هر دو مبایعه نامه نوشته شود: «این دو مبایعه نامه جز لاینفک از هم می باشند و در صورتی که به هر علتی یکی از مبایعه نامه ها منحل گردد، طرفین ملزم به استرداد ملک ها و ثمن پرداختی به نرخ روز هستند و طرف ناقض تعهد ملزم به پرداخت …. به عنوان خسارت به طرف مقابل است».
معاوضه با ملک

پرداخت ثمن معامله در ملک مشاع

در ملک هایی که مشاع هستند و بیش از یک نفر مالک دارند (مثلاً ملک های ورثه ای)، حتماً باید ثمن معامله به نسبت سهم هر یک از فروشنده ها به خودشان پرداخت شود و نباید سهم یکی از شرکا به دیگری داده شود چرا که ممکن است بعداً مدعی عدم دریافت ثمن معامله شوند؛ اما در صورتی که فروشنده ها به پرداخت ثمن معامله به یکی از آن ها رضایت داشته باشند باید این موضوع در قرارداد ذکر شده و امضای آن ها اخذ شود.

مثال: با اعلام رضایت فروشنده ها، تمامی ثمن معامله به آقای … پرداخت گردید و سایر شرکا با امضای قرارداد هر گونه ادعای بعدی در این خصوص را از خود ساقط نمودند.

بیشتر بخوانید: خرید و فروش ملک ورثه ای

پرداخت ثمن معامله به شخصی غیر از فروشنده

در مواقعی فروشنده از خریدار می خواهد که به جای پرداخت ثمن معامله به او، ثمن معامله یا بخشی از آن را به حساب شخص دیگری که معرفی می کند، واریز کند که در این مواقع، حتماً باید در قرارداد این موضوع درج شده و رضایت کتبی فروشنده اخذ شود تا بعداً مدعی عدم دریافت ثمن معامله نشود.

مثال: با اعلام و رضایت فروشنده، مبلغ … از ثمن معامله به حساب آقای … واریز شد (یا خواهد شد) و هرگونه ادعای بعدی در این خصوص از فروشنده ساقط گردید.

پرداخت ثمن معامله توسط شخصی غیر از خریدار

در مواقعی ممکن است یکی از دوستان و آشنایان خریدار، ثمن معامله را به فروشنده واریز کرده و بعداً مدعی شود که پول پرداختی از بابت معامله نبوده است. مثلاً فرض کنید دوست خریدار 50 میلیون تومان از ثمن معامله را به حساب فروشنده واریز می کند و از طرفی شغل فروشنده فروش برنج است یک هفته بعد دوست خریدار با فروشنده تماس می گیرد و با بی اطلاعی از معامله، مدعی می شود که 50 میلیون را برای خرید برنج به او واریز کرده است!

بنابراین بهتر است در این مواقع مشخصات کامل پرداختی ها اعم از تاریخ، شماره پیگیری و نام واریز کننده در قرارداد ذکر، و نوشته شود که پرداخت ها از بابت ثمن معامله بوده است.

پرداخت ثمن معامله توسط شخصی غیر از خریدار

مثال: مبلغ …. از ثمن معامله توسط آقای … در مورخه … به شماره پیگیری … به عنوان قسط اول ثمن معامله به فروشنده واریز گردید.

همچنین ممکن است چک های ثمن معامله را یکی از دوستان و آشنایان خریدار صادر کند که در این صورت چک ها باید توسط خریدار به عنوان ضامن پشت امضا شده و به فروشنده تحویل داده شود. همچنین در قرارداد نوشته شود: «خریدار ضامن پرداخت چک های فوق است». توصیه می شود اگر صادر کننده چک در دسترس است، در قرارداد از او امضا گرفته شده و نوشته شود: «صادر کننده چک و خریدار متضامناً مسئول پرداخت چک های شماره …. هستند».

سوالات متداول

1. برای پرداخت ثمن (مبلغ و ما به ازای خرید) معامله آیا مقررات خاصی وجود دارد یا صرفاً بستگی به توافق طرفین دارد؟ نحوه تعیین برنامه زمان بندی پرداخت ثمن چگونه است؟

هیچ قاعده خاص قانونی وجود ندارد و کلاً منوط به توافق طرفین معامله است. معمولاً بخشی از ثمن معامله فی المجلس پرداخت می شود، و بخش دوم هم زمان با تحویل ملک و بخش سوم ممکن است برای به رهن گذاردن کاشانه باشد و بخش چهارم زمان تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی تعیین می شود. یکی از الگوها و شیوه های معمول در آژانس های معاملات ملکی این است که حدود 80 تا 85 درصد کل ثمن معامله قبل از تنظیم سند از طرف فروشنده از خریدار دریافت می شود و الباقی در روز محضر به صورت نقد یا در قالب چک تضمین شده به فروشنده تسلیم خواهد شد.

2. اگر آپارتمانی را بخواهم بفروشم و خریدار قصد داشته باشد بخشی از مبلغ معامله را به صورت چک بپردازد، به نظر شما چه تعهداتی را باید پیش بگیرم تا چک ها مواجه با برگشت نشوند؟

تا وقتی که خریدار را نمی شناسید چک شخصی قبول نکنید چون هیچ گونه تضمینی ندارد. برای دریافت چک بهتر است به خریدار بگویید که چک تضمین شده ارائه کند تا خیالتان بابت نقد شدن آن راحت باشد. ضمناً برای خریدار نیز مناسب است که چک تضمین شده ارائه کند و نه چک رمزدار زیرا اگر چک رمزدار تهیه کند چون به نام فروشنده صادر می شود، در صورت برهم خوردن معامله نقد کردن و بازگرداندن وجه چک رمزدار با مشکل مواجه می شود و رویه برخی بانک ها این است که شخصی که نام او روی چک نوشته شده باید اجازه بدهد و ممکن است به واسطه اختلاف در انجام معامله کمکی به خریدار نکند.

3. آپارتمانی را خریده ام و مبلغ اولیه را در دستگاه کارتخوان بنگاه محل تنظیم معامله کارت کشیده ام حال متصدی بنگاه می گوید این وجه بابت حق المشاوره است در حالی که من قصد پرداخت ثمن اولیه را داشته لطفاً راهنمایی کنید؟

تعرفه دفاتر و آژانس های ملکی مشخص است و از سوی اتحادیه های املاک به اعضای صنفی بخشنامه می شود. پس اگر در دفتری که عضو رسمی اتحادیه املاک شهرستان مربوطه معامله کرده اید می توانید به گروه حل اختلافات واقع در آن اتحادیه جهت طرح دعوا علیه مشاور املاک مراجعه کنید مشروط بر اینکه مبلغ پرداختی بیش از تعرفه قانونی باشد.
اما در کل لازم است قبل از هرگونه پرداختی صورت جلسه آن توسط طرفین با دفتر املاک تنظیم شود و سپس وجه آن به خود فروشنده تسلیم شود و سپس صورت جلسه امضاء شود هرچند کشیدن کارت یک رویه معمول است اما این موضوع حتی برای مشاورین املاک نیز اقدام مناسبی نیست و هرگاه ممکن است طرفین معامله به بهانه برهم خوردن قرارداد یا بروز اختلاف بخواهند از این طریق علیه مشاور املاک شکایت کنند و این موضوع تضییع حقوق آن ها خواهد شد.
همچنین توصیه می شود که در نوشتن متن صورت جلسه دقت کافی نمایید که از کلمات و عبارات متناسب استفاده کنید. برای مثال وقتی خریدار بابت بخشی از ثمن معامله چک شخصی داده است، نباید بنویسید نقداً پرداخت شد و بالعکس. یا بین عبارت «پرداخت گردید» با عبارت «پرداخت می شود یا خواهد شد» بسیار تفاوت معنایی دارد.

4. اگر آپارتمانی معامله شده و خریدار برای پرداخت ثمن معامله از چک های جعلی یا سرقتی استفاده کرده باشد، تکلیف فروشنده چیست؟ آیا می تواند آپارتمان را به شخص دیگری بفروشد؟

اگر خریدار آگاهانه و از روی قصد و عمد از چک های جعلی یا سرقتی استفاده کرده باشد عمل او مصداق فعل واحد دارای عناوین متعدده مجرمانه است. یعنی مرتکب جرم جعل، استفاده از سند مجعول و کلاه برداری شده است که در صورت اثبات به مجازات جرم اشد یعنی کلاه برداری می رسد که پس از آن فروشنده به استناد رأی کیفری باید برای ابطال مبایعه نامه از طریق دادگاه حقوقی اقدام کند.

منبع: کتاب مشاور املاک حقوق دان

مشاوره رایگان خرید ملک در شمال

اشتراک گذاری در :

دسته بندی املاک

این مطالب را هم حتما بخوانید

معامله ملک یکی از معاملات حائز اهمیت است که همواره با دغدغه و چالش هایی همراه است. یکی از این چالش ها، غش در معامله...
اگر قصد خرید آپارتمان و یا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارید گروه کارشناسان مجله املاک سامان ملک در این مقاله اطلاع مفیدی را درباره...
سرمایه‌گذاری در ملک نیز یکی از انواع پرطرفدار و نسبتا کم‌ریسک سرمایه‌گذاری در ایران محسوب می‌شود که سالانه سود زیادی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند....
یکی از نکاتی که در هنگام خرید زمین از اهمیت بالایی برخوردار است، میزان درصد ساخت زمین است زیرا این موضوع مشخص می‌کند که حد...
اشتراک در
اطلاع از
0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها

جهت مشاوره با شماره ” 09162167100 ” تماس گرفته و یا فرم را تکمیل کنید.