آشنایی کامل با صلح نامه ملک و شرایط استفاده از آن

با توجه به بالا بودن ارزش زمین و مسکن، انجام معاملات املاک دارای شرایط پیچیده و خاصی است. در واقع روش‌های زیادی برای عقد قراردادهای مختلف در این حوزه پیش روی افراد قرار داده شده‌اند تا از ایجاد بی‌نظمی و اختلاف جلوگیری شود.

صلح نامه ملک یک نوع از قراردادهایی است که در صورت وجود شرایط مشخص می‌تواند جایگزین برخی دیگر از قراردادها باشد. آشنایی با مفهوم این قرارداد، شرایط عقد آن و نکات مهم درباره آن به افراد کمک می‌کند که در دام مشکلات قانونی نیفتند. در این مطلب از مجله سامان ملک، صفر تا صد قرارداد صلح‌نامه را بررسی می‌کنیم.

صلح نامه ملک چیست؟

جهت آشنایی با شرایط صلح نامه ملک ابتدا باید بدانیم که صلح نامه ملک چیست. صلح در لغت‌نامه به معنای آشتی و سازش است؛ اما برای عقد قرارداد صلح نامه لزوماً نباید قهر و درگیری رخ داده باشد! قرارداد صلح ملک یا صلح نامه ملک مشاعی قراردادی توافقی است که برای جلوگیری یا حل اختلافات طرفین قرارداد، انجام می‌گیرد.

بیشتر بخوانید: غش در معامله ملک چیست و چه حکمی دارد؟

جهت درک بهتر مفهوم صلح‌نامه باید آن را در مقابل سایر معاملات رایج املاک مثل مبایعه نامه و اجاره نامه قرار بدهیم.

بیشتر بخوانید: همه چیز درباره مبایعه نامه

برای مثال در قرارداد مبایعه نامه، طرفین قرارداد تلاش می‌کنند که منافع را به شکل حداکثر به دست بیاورند؛ به همین دلیل قوانین کشور به گونه‌ای طراحی شده‌اند که منافع این نوع قرارداد به شکل عادلانه تقسیم شود. از سوی دیگر در قرارداد صلح نامه، هدف دوری از اختلافات است.

بنابراین بسیاری از قوانین ضروری که در سایر قراردادها وجود دارد، در این قرارداد معنای خود را از دست می‌دهند. امروزه قرارداد صلح ملک بدون وجود اختلاف حقوقی نیز انجام می‌گیرد. در واقع در صورت وجود هر یک از شرایط، می‌توان قرارداد صلح نامه را تنظیم کرد:

• اختلاف حقوقی طرفین قرارداد
• عدم وجود اختلاف حقوقی، اما توافق بر سر یک مال

بیشتر بخوانید: سند پنج برگی چیست؟ تفاوت‌‌ها و مقایسه آن با دیگر اسناد

انواع صلح نامه املاک

مانند سایر قراردادهای املاک، صلح‌نامه نیز دارای انواع مختلفی است که با توجه به شرایط می‌توان یکی از آن‌ها را انتخاب کرد.

به طور کلی ممکن است صلح نامه برای خرید و فروش ملک، اجاره ملک، انتقال منافع یک ملک یا صرف نظر از تملیک یک ملک و بدهی در بازار املاک شهرهای مختلف مانند بازار املاک شمال، تهران، یزد و… مورد استفاده قرار بگیرد.

با این حال قرارداد صلح ملک را می‌توان از زوایای مختلفی دسته‌بندی کرد. در ادامه انواع صلح نامه ملک را با توجه به فاکتورهای تاثیرگذار در قرارداد، بررسی می‌کنیم.

انواع صلح نامه از نظر حق انتفاع

یکی از مهم‌ترین گزینه‌ها در قراردادهای ملکی، انتفاع ملک است. منظور از انتفاع، حق استفاده از ملک است؛ در واقع با تنظیم یک قرارداد صلح نامه، یکی از طرفین می‌تواند از ملک دیگری استفاده کند. در حالت کلی حق انتفاع صلح نامه به دو دسته تقسیم‌بندی می‌شود: صلح سکنی و صلح غیرسکنی

• صلح سکنی: منظور از صلح نامه سکنی این است که مالک یک زمین یا خانه، اجازه سکونت را به فرد دیگری می‌دهد. در این حالت منظور از انتفاع، سکونت در یک ملک است. حتی ممکن است منظور از انتفاع در صلح نامه زمین کشاورزی و برداشت محصولات آن زمین باشد.
• صلح غیرسکنی: این صلح نامه مربوط به حق سکونت نیست و انتفاع یا همان استفاده از ملک به گونه دیگری توصیف می‌شود. برای مثال یکی از طرفین قرارداد می‌تواند در خصوص استفاده از پارکینگ طرف دیگر، با او صلح کند.

بیشتر بخوانید: تهاتر ملک چیست و چه قوانینی دارد؟

انواع صلح نامه با توجه به مدت انتفاع

یکی دیگر از راه‌ها برای دسته‌بندی انواع صلح ‌نامه ملک، توجه به مدت زمان استفاده یا مدت انتفاع است. مدت استفاده از یک ملک طبق رضایت طرفین قرارداد مشخص می‌شود. بر این اساس صلح نامه به دو دسته عمری و رقبی دسته‌بندی می‌شوند:

• صلح عمری: در صلح كردن ملك به شکل عمری، مالک حق استفاده از یک ملک را تا پایان زمان حیات برای خودش نگه می‌دارد. در واقع به محض فوت مالک، مالکیت آن ملک به طرف دیگر منتقل می‌شود. این نوع صلح نامه انتقال ملک یک انتخاب خوب در موضوع وراثت است که به شخص امکان تقسیم اموال و املاک خود را پیش از فوت می‌دهد.
• صلح رقبی: در این نوع صلح نامه مدت زمان مشخصی برای حق انتفاع در نظر گرفته می‌شود. برای مثال مالک حق انتفاع زمین خود را به مدت 1 سال به شخص دیگری می‌دهد. این قرارداد می‌تواند جایگزین مناسبی برای قرارداد اجاره نامه باشد.

اصول نوشتن صلح‌نامه

رعایت برخی از اصول و شرایط در نوشتن صلح‌نامه اجباری است. چرا که قرارداد باید با استناد به آن‌ها و به گونه‌ای تنظیم شود که از نظرحقوقی مشکلی نداشته باشد. برخی از اصول نوشتن صلح نامه به شرح زیر هستند:

• اهلیت داشتن طرفین معامله: اهلیت داشتن طرفین معامله به معنی بالغ بودن آن‌ها و برخورداری از سلامت عقل است.
• مشروع بودن امر صلح: هدف از انجام صلح باید امری مشروع و قانونی باشد. برای مثال فروش ملک با صلح نامه برای انجام کار فساد، قابلیت ثبت در دفترخانه را ندارد.
• عدم فرار از دین به وسیله صلح: صلح نامه نباید دست‌آویزی برای فرار از دین و بدهی نباشد.
• مالکیت داشتن بر مورد صلح: صلح نامه فقط با سند مالکیت شخص صورت می‌گیرد.
• حضور مورد معامله: مورد معامله باید در لحظه تنظیم قرارداد در اختیار فرد باشد؛ برای مثال نمی‌توان در مورد ملکی که فرد قرار است در آینده خریداری کند، صلح‌نامه نوشت.

ارکان صلح نامه

می‌دانید که هر قراردادی دارای ارکان مشخص است؛ یعنی در هر قرارداد باید طرفین قرارداد و مورد معامله به خوبی مشخص شود. صلح نامه ملک نیز از ارکان مشخصی تشکیل شده است که در ادامه آن‌ها را بررسی می‌کنیم:

• مُصالح: در قرارداد صلح نامه شخصی که می‌خواهد ملک خود را به دیگری منتقل کند یا در واقع مالک، مُصالح نامیده می‌شود.
• متصالح: متصالح شخصی است که ملک یا حق انتفاع آن ملک به وی منتقل می‌شود.
• مورد صلح: ملکی که به واسطه عقد صلح نامه به شخص دیگری واگذار یا به طور کل تصمیمی برای آن گرفته می‌شود، مورد صلح خوانده می‌شود.
• مال الصلح: به مالی که متصالح در ازای مورد صلح به مُصالح پرداخت می‌کند، مال الصلح گفته می‌شود. نکته مهم این است که مال الصلح لزوما ارزشی برابر با مورد صلح ندارد.

بیشتر بخوانید: طرفین قرارداد خرید و فروش ملک

نمونه صلح نامه ملک

جهت آشنایی بیشتر با نمونه صلح نامه ملک قانونی، بهتر است یک فرم خام قرارداد صلح نامه ملک را مورد بررسی قرار بدهیم. در واقع طرفین معامله باید ماده‌ها و شرایط این قرارداد را به خوبی بررسی و از صحت آن‌ها اطمینان کسب کنند.

در ادامه طبق یک نمونه فرم صلح نامه، بخش‌های مهم آن را بررسی می‌کنیم. باید در نظر داشته باشید که ممکن است طبق شرایط جزئیات برخی از فرم‌های قرارداد با یکدیگر تفاوت داشته باشند.

ماده 1) طرفین قرارداد صلح‌ نامه

این بخش به بررسی هویت دقیق طرفین قرارداد اختصاص دارد. اطلاعات مُصالح و متصالح مثل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور شناسنامه، کد ملی و نشانی آن‌ها در این قسمت درج می‌شود. به همین دلیل همراه داشتن مدارک هویتی مثل کارت ملی و شناسنامه در روز عقد قرارداد ضروری است.

مُصالح و متصالح باید تایید کنند که ممنوع المعامله نیستند و هر کدام مسئولیت اظهارات خود را بر عهده می‌گیرند. از سوی دیگر مُصالح باید اظهار داشته باشد که منافع مورد مُصالح را در حال حاضر به شخص دیگری واگذار نکرده است.

ماده 2) مورد صلح در قرارداد

در این بخش از قرارداد، جزئیات ملک مورد صلح ذکر می‌شود؛ دقت کنید که ثبت دقیق جزئیات ملک برای جلوگیری از اختلافات ضروری است. موارد ضروری که باید در قرارداد ذکر شوند عبارتند از دانگ ملک، پلاک ثبتی، نشانی، هر توابع و ملحقاتی که در سند ملکی آمده است.

این توابع ممکن است شامل پارکینگ، انباری، انشعابات آب؛ برق، گاز، تلفن و موارد دیگر باشد. تنظیم این بخش طبق شرایط ملک متفاوت خواهد بود.

ماده 3) مبلغ مورد معامله در قرارداد صلح

در این بخش از فرم صلح نامه ملک قولنامه ای مبلغی که متصالح به عنوان عوض صلح به مُصالح می‌دهد، ذکر می‌شود.

این مبلغ باید به شکل ریالی و تومانی قید شود تا از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود. جهت عقد صلح نامه پرداخت وجه ضروری نیست و هیچ قانونی مبنی بر این که وجه پرداخت شده با ارزش مورد صلح یکسان باشد وجود ندارد.

ماده 4) شرایط قرارداد صلح نامه

در این بخش شرایط مورد نظر طرفین قرارداد ذکر می‌شود و در آخر تاکید می‌شود که مُصالح و متصال در کمال صحت عقل و سلامت و اراده و بدون اجبار و اکراه این قرارداد را تنظیم کرده‌اند. به علاوه این که تاکید می‌شود هر گونه قرارداد مغایر با شرایط این صلح نامه باطل و فاقد ارزش است.

در واقع هرگونه عقد قبل یا بعد این قرارداد بی‌اعتبار است. در آخر تاریخ دقیق قرارداد و نام شاهد قرارداد ذکر می‌شود. مُصالح، متصالح و شاهد موظف هستند که پس از مطالعه دقیق، این قرارداد را امضا کنند.

خرید ملک در یزد با سامان ملک

یک نمونه قرارداد صلح نامه

در ادامه یک نمونه از متن صلح نامه را مشاهده می‌کنید. هر یک از بخش‌های می‌تواند با توجه به شرایط موجود تغییر کند یا ماده‌هایی به آن اضافه شود.

ماده 1- طرفین قرارداد    
         
طرف اول (صالح):
خانم / آقای ................. فرزند ................. به شماره شناسنامه ................. متولد................. صادره از ................. شماره تماس ثابت ................. همراه ................. به نشانی ..................................................
طرف دوم (متصالح):
خانم / آقای ................. فرزند ................. به شماره شناسنامه ................. متولد................. صادره از ................. شماره تماس ثابت ................. همراه ..................... به نشانی ..................................................

ماده 2- مورد مصالحه

کلیه حقوق حقیقی، عینی، واقعی، تملکی و غیره حتی فرضی و احتمالی مصالح ناشی از تعداد کل سهام مصالح در شرکت ..................... ثبت شده به شماره ..................... در اداره ثبت شرکت‌ها و مؤسسات غیرتجاری و معین و مشخص و محرز نزد متصالح با آثار مترتبِ فعلی و بعدی بر مورد صلح که به اقرار متصالح، مورد مُصالحه را متصرف گردیده و آن را قبض نمود.

ماده 3- وجه المصالحه

مبلغ ..................... ریال وجه رایج کشور معادل ..................... تومان که تماماً و نقداً بنا به اقرار به مصالح تأدیه و تسلیم گردید.

ماده 4- شرایط قرارداد

1-4- کلیه شرایط صحت صلح قطعی اعم از قبض و اقباض و صیغه و غیره به اقرار اجرا شده و کافه خیارات خصوصاً خیار تدلیس و خیار غبن هرچند فاحش از متعاقدین مرقوم اسقاط گردید.
2-4-  متصالح صریحاً اقرار به آگاهی کامل از وجود شرکت موصوفه و دارائی‌ها و بدهی و سرمایه و مطالبات آن شرکت نمود.

ماده 5- جبران خسارات

در صورت بروز و کشف فساد در مورد مصالحه، مُصالح عهده دار پرداخت غرامات وارده بر متصالح از تاریخ ..................... تا تاریخ ..................... علاوه بر رد وجه المصالحه به متصالح خواهد بود.

ماده 6- نسخه های قرارداد

این قرارداد مشتمل بر شش ماده در تاریخ ..................... به تعداد ..................... نسخه که هر یک دارای اعتبار واحد است تنظیم و مبادله گردید و به محض امضای طرفین لازم الاجرا می باشد.

امضاء مُصالح                                                                  امضاء متصالح

نوشتن صلح نامه ملک به شکل دستی

ممکن است از خود بپرسید که آیا نوشتن نمونه صلح نامه ملک مسکونی به شکل دستی امکان‌پذیر است؟ بر اساس قوانین مدنی کشور، هر قراردادی که دارای امضای طرفین است قابلیت پیگیری قانونی نیز دارد. بنابراین امکان تنظیم قرارداد صلح نامه ملکی به شکل دستی وجود دارد.

با این حال این دسته از قراردادهای دستی که در دفترخانه به ثبت نمی‌رسند، توان اجرایی و اثباتی کمتری دارند و حتی احتمال جعلی بودن آن‌ها نیز مطرح می‌شود. به همین دلیل پیشنهاد می‌کنیم که قراردادهای صلح نامه را در دفترخانه رسمی و با حضور وکلای مجرب تنظیم کنید.

البته در برخی از موارد مانند تنظیم قرارداد صلح نامه ملک بدون سند، نمی‌توان آن را به شکل محضری ثبت کرد؛ در نتیجه یا باید مالک اقدام به دریافت سند ملک کند، یا به ناچار قرارداد را به صورت دستی ثبت کنند.

هزینه تنظیم قرارداد صلح نامه

اگر قصد داشته باشید که قرارداد صلح نامه را به طور رسمی در دفترخانه ثبت کنید، باید به فکر هزینه‌های تنظیم قرارداد و ثبت آن باشید. هزینه‌های عقد صلح نامه در دفترخانه شامل مالیات و هزینه ثبت محضری می‌شود. با توجه به تغییر هر ساله این هزینه‌ها، نمی‌توان مبلغ دقیقی را مشخص کرد.

با این حال بهتر است طرفین قرارداد پیش از اقدام برای عقد صلح نامه، میزان دقیق هزینه صلح نامه ملک را بررسی و درباره پرداخت آن توافق کنند.

اگر تصمیم به عقد قراردادهای ملکی مختلف مانند اجاره‌نامه، صلح نامه و… دارید بهتر است روند کار را زیر نظر افراد متخصص انجام دهید. سامانه امن املاک سامان ملک، یک پلتفرم پیشرفته برای خدمت‌رسانی به مشتریان است که در طی این سال‌ها توانسته رضایت بسیاری را به خود جلب کند.

کارشناسان ماهر در تیم سامان ملک در تمام مسیر عقد انواع قراردادهای ملکی مانند خرید و فروش، اجاره و رهن، ساخت و ساز و… در کنار شما هستند.

فسخ صلح نامه

با توجه به این که صلح نامه یک عقد لازم است، نمی‌توان آن را مانند وکالت‌نامه و تنها با حضور یکی از طرفین قرارداد فسخ کرد. بهترین راه برای فسخ صلح‌نامه در نظر گرفتن و ذکر شرایط فسخ در قرارداد صلح نامه است. به این ترتیب می‌توان به شکل رسمی و بدون هیچ مشکلی، روند فسخ قرارداد را پیگیری کرد.

کلام آخر

صلح نامه ملک به معنی انتقال یک ملک به شخصی دیگر برای مدت زمان مشخص یا به شکل دائمی است. این معامله تفاوت زیادی با سایر قراردادهای رایج مثل اجاره نامه و مبایعه نامه دارد. در این مطلب با مفهوم صلح نامه، ارکان، شرایط و اصول آن آشنا شدیم.

شما می‌توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر یا دریافت مشاوره تخصصی با کارشناسان خبره تیم سامان ملک در بازار املاک یزد در تماس باشید.

سوالات متداول