ضمانت های اجرایی در قرارداد

زمانی که معامله ای انجام می گیرد هم فروشنده و هم خریدار مکلف به انجام یک سری تعهدات می شوند مثلاً فروشنده متعهد می شود در تاریخ مشخصی ملک را تحویل داده و سند را انتقال دهد و خریدار متعهد می شد در تاریخ مشخصی ثمن معامله را پرداخت نماید حال اگر یکی از طرفین معامله به تعهدات خود عمل نکنند، قطعاً طرف دیگر را با مشکلاتی مواجه خواهند کرد؛ بنابراین باید ضمانت اجرای قرارداد مناسب پیش بینی شود تا طرفین الزام بیشتری به انجام تعهدهای خود داشته باشند.

این ضمانت های اجرایی می تواند وجه التزام، حق فسخ و یا ترکیب از این دو باشد. همچنین یکی از مهم ترین بندهای هر مبایعه نامه، اسقاط کافه خیارات است که عدم آگاهی از شرایط آن، می تواند مسیر یک مبایعه نامه را به طور کلی عوض کند.

به طور کلی نوشتن وجه التزام، حق فسخ و اسقاط خیارات در قرارداد یکی از تخصصی ترین و مهم ترین مواردی است که مشاورین املاک باید به نحوه نگارش آن تسلط کافی داشته باشند.

وجه التزام در ضمانت اجرای قرارداد

همان طور که قبلا نیز در این مطلب از مجله اینترنتی املاک سامان ملک گفته شد یکی از موارد ضمانت اجرای قرارداد وجه التزام می باشد.

تفاوت وجه التزام با خسارت و ضرر و زیان

وجه التزام، مبلغ مشخصی است که خریدار و فروشنده به عنوان جریمه عدم انجام تعهدات در قرارداد توافق می کنند و در صورت تخلف هر یک از طرفین از تعهدات، دادگاه متخلف را به پرداخت همان جریمه محکوم می نماید و نیازی به اثبات خسارت و ضرر و زیان به دادگاه نیست.

اما اگر طرفین، مبلغ مشخصی را در قرارداد به عنوان جریمه تعیین نکرده باشند، در صورت تخلف یکی از طرفین از تعهدات، دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری تشخیص می دهد که آیا با عدم انجام آن تعهد، خسارت و ضرر و زیانی به طرف مقابل وارد شده است یا خیر.

مثلاً اگر در قرارداد نوشته شده باشد: «در صورت عدم تنظیم سند در موعد مقرر، فروشنده ملزم به پرداخت 200 میلیون تومان وجه التزام (یا خسارت، یا ضرر و زیان) است» و فروشنده به تعهد خود عمل ننماید دادگاه او را به پرداخت 200 میلیون تومان محکوم خواهد کرد اما اگر در قرارداد نوشته شده باشد: «در صورت عدم تنظیم سند در موعد مقرر، فروشنده ملزم به پرداخت خسارت به خریدار است» و فروشنده به تعهد خود عمل ننماید، در این حالت میزان خسارت و ضرر و زیان وارد شده به خریدار، باید توسط کارشناس رسمی و دادگاه تعیین شود.

انواع وجه التزام

به طور کلی در قراردادها از دو نوع وجه التزام استفاده می شود:

1. وجه التزام عدم انجام تعهد: مبلغ مقطوع و مشخصی است که به عنوان خسارت عدم انجام تعهد، در قرارداد تعیین می شود (معمولاً درصدی از ثمن معامله).
2. وجه التزام تأخیر در انجام تعهد: مبلغی است که به عنوان خسارت هر روز تأخیر در انجام تعهد، در قرارداد تعیین می شود.

نکات مهم در تعیین مبلغ وجه التزام

تعیین وجه التزام امری توافقی بین خریدار و فروشنده است اما مشاورین املاک با رعایت نکات زیر می توانند مبلغ مناسب و منطقی را به طرفین پیشنهاد نمایند:

1. مبلغ تعیین شده برای وجه التزام باید به اندازه‌ای باشد که الزام آور باشد مثلاً نوشتن مبلغ ده هزار تومان برای تأخیر روزانه در انتقال سند به هیچ عنوان الزام آور نیست.
2. افت ارزش ريال در تعیین وجه التزام به ویژه در تعهدات بلند مدت، پیش بینی شود مثلاً اگر فروشنده یک سال بعد قرار است سند را انتقال دهد طبیعتاً مبلغی که امروز الزام آور است به دلیل افت ارزش پول، سال بعد مبلغ قابل توجهی نخواهد بود.
3. برای وجه التزام عدم انجام تعهد، بهتر است بسته به نوع معامله و اهمیت تعهد، درصدی از ثمن معامله، به عنوان وجه التزام تعیین شود (مثلاً 30% ثمن معامله).
4. برای وجه التزام تأخیر در تحویل یا تنظیم سند، می توان 0/0002 ثمن معامله را در نظر گرفت مثلاً اگر ثمن کل معامله سه میلیاد تومان باشد و در 0/0002 ضرب شود، عدد 600 هزار تومان را می دهد یعنی می توان به ازای هر روز تأخیر در تحویل یا تنظیم سند، 600 هزار تومان وجه التزام روزانه تعیین کرد.
5. روش دیگری که می توان برای تعیین وجه التزام روزانه استفاده کرد، 1/5 الی 2 برابر مبلغ اجاره روزانه مورد معامله است مثلاً اگر اجاره روزانه ملک مورد معامله، یک میلیون تومان است، می توان یک و نیم تا دو میلیون تومان را به عنوان وجه التزام تأخیر در تحویل و تنظیم سند در نظر گرفت.

حداکثر وجه التزام قابل تعیین در قرارداد

سوالی که در تعیین وجه التزام پیش می آید این است که آیا می توان هر مبلغی را به عنوان وجه التزام تعیین کرد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت محاکم قضایی نظرات مختلفی در این خصوص دارند، برخی از محاکم قضایی اعتقاد دارند که مبلغ وجه التزام توافقی است و طرفین می توانند هر مبلغی را به عنوان وجه التزام تعیین کنند.

اما برخی از محاکم قضایی معتقدند اگر مبلغ تعیین شده غیر متعارف باشد بر خلاف نظم عمومی جامعه است و نمی توان آن را پذیرفت.

همچنین برخی از محاکم قضایی اعتقاد دارند وجه التزام نمی تواند بیشتر از ثمن معامله تعیین شود. توصیه می شود برای جلوگیری از تناقضات آراء، از نوشتن وجه التزام بیش از ثمن معامله خودداری شود.

تعهداتی که نوشتن وجه التزام برای آن ها ضروری است

با توجه به اینکه یکی از موارد ضمانت اجرای قرارداد وجه التزام می باشد، توصیه می شود برای تمامی تعهدات طرفین، به ویژه تعهداتی که عدم انجام آن یا تأخیر در انجام آن می تواند برای طرف مقابل مشکل ساز شود، وجه التزام و جریمه مناسب در قرارداد تعیین شود.

تعهدات خریدار در قرارداد عمدتاً مربوط به پرداخت ثمن معامله و تعهدات فروشنده در قرارداد عمدتاً مربوط به تحویل مورد معامله و تنظیم سند در موعد مقرر است. البته ممکن است طرفین، تعهدات دیگری مثل فک رهن، تکمیل بخش های ناقص مورد معامله، اخذ مجوزهایی برای مورد معامله و غیره داشته باشند که باید برای هر یک از تعهدات، وجه التزام مناسبی تعیین شود تا طرفین ملزم به انجام آن تعهد شوند.

مطالبه هم زمان وجه التزام و انجام تعهد

جملاتی که در متن قرارداد در مورد وجه التزام نوشته می شوند بسیار مهم هستند چرا که بعضاً به نحوی نوشته می‌شوند که این استنباط را به دادگاه می‌دهند که فرد خاطی اجازه دارد با پرداخت وجه التزام تعهد مربوطه را به طور کلی انجام ندهند.

مثلاً اگر در قرارداد نوشته شود: «در صورت عدم انتقال سند در موعد مقرر فروشنده باید مبلغ 100 میلیون تومان به عنوان وجه التزام پرداخت کند»، برداشتی که از این جمله می شود این است که فروشنده می تواند به جای انتقال سند، مبلغ 100 میلیون تومان جریمه به خریدار پرداخت نماید؛

اما اگر در ادامه نوشته شود: «پرداخت وجه التزام تعیین شده در قرارداد مانع از اجرای اصل تعهد نیست و تعهد در هر صورت باید انجام شود». به این معنی است که فروشنده نه تنها باید مبلغ 100 میلیون تومان را به عنوان جریمه پرداخت نماید، بلکه باید اصل تعهد را که انتقال سند است، انجام دهد.

مثال: در صورت عدم انتقال سند در موعد مقرر فروشنده باید مبلغ 100 میلیون به عنوان وجه التزام پرداخت نماید که مطالبه وجه التزام مانع از مطالبه اجرای تعهد نیست و با آن قابل جمع است.

تعیین وجه التزام روزانه برای تأخیر در پرداخت ثمن معامله

قبلاً برخی از دادگاه ها تعیین وجه التزام برای تأخیر در پرداخت ثمن معامله را نمی پذیرفتند و آن را از مصادیق ربا می دانستند اما مطابق رأی وحدت رویه شماره 805 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، تعیین وجه التزام برای تأخیر در پرداخت ثمن معامله، حتی بیشتر از شاخص بانک مرکزی و نرخ تورم معتبر بوده و فاقد اشکال قانونی است. و به همین دلیل از موارد ضمانت اجرای قرارداد می باشد.

مثال: در صورت عدم وصول هر یک از چک ها در موعد مقرر، خریدار موظف است به ازای هر روز تأخیر در پرداخت، مبلغ …. را به عنوان وجه التزام به فروشنده پرداخت نماید.

مراحل فسخ یا انفساخ قرارداد در ضمانت اجرای قرارداد

که یکی از موارد ضمانت اجرای قرارداد حق فسخ می باشد. نظر اکثر مراجع قضایی این است که زمانی که یکی از طرفین قرارداد، می خواهد از حق فسخ خود استفاده کرده و قرارداد را فسخ کند باید مراتب فسخ قرارداد را به طرف مقابل اطلاع دهد که بهترین راه اعلام فسخ، ارسال اظهارنامه رسمی است. اما در مورد انفساخ، نیازی به اعلام نیست و قرارداد خودبه خود منفسخ خواهد شد.

البته در اکثر موارد کسی که از فسخ شدن قرارداد ضرر می کند، به این سادگی فسخ و انفساخ قرارداد را نمی پذیرد. بنابراین بهتر است شخصی که از آن نفع می برد برای بهره مندی از مزایای آن و روشن شدن تکلیف قرارداد، به مراجعه قضایی مراجعه کرده و از دادگاه تأیید فسخ یا تأیید انفساخ را اخذ کند.

معمولاً مشاورین املاک در مبایعه نامه ها می نویسند: «فروشنده یا خریدار بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، حق فسخ قرارداد خرید ملک را دارد (یا قرارداد بدون نیاز به مراجعه به محاکم قضایی منفسخ خواهد شد» که عملاً نوشتن یا ننوشتن این جمله تأثیری در روند فسخ و انفساخ ندارد و در هر صورت بهتر است فسخ یا انفساخ قرارداد توسط دادگاه تأئید شود.

بیشتر بخوانید: مبایعه نامه چیست؟

اسقاط کافه خیارات در ضمانت اجرای قرارداد

در ابتدا لازم است به بررسی اینکه خیارات چیست و شامل چه مواردی می‌شود بپردازیم در ادامه با بازار آنلاین املاک سامان ملک همراه باشید:

خیارات در قرارداد

1.خیار مجلس

فرض کنید مبایعه نامه ای بین طرفین تنظیم و امضا شده باشد اما هیچ کدام از طرفین، جلسه قرارداد را ترک نکرده باشند یا با اینکه جلسه را ترک کرده اند ولی هنوز از هم جدا نشده باشند در این صورت چه خریدار و چه فروشنده اگر از معامله پشیمان شده باشند می توانند با استناد به خیار مجلس بدون پرداخت ضرر و زیانی قرارداد را فسخ کنند.

2. خیار شرط

اگر در مبایعه نامه حق فسخ مدت دار برای طرفین پیش بینی شود به آن خیار شرط گفته می شود بنابراین خیار شرط به خودی خود در قراردادها وجود ندارد و وقتی ایجاد می شود که طرفین آن را در قرارداد نوشته باشند مثلاً در مبایعه نامه نوشته شود «خریدار از تاریخ قرارداد به مدت سه روز حق فسخ معامله را دارد».

3. خیار تأخیر ثمن

فرض کنید مبایعه نامه ای بین طرفین تنظیم و امضا شده است ولی برای پرداخت ثمن معامله تاریخی تعیین نشده است، حال اگر خریدار تا سه روز کل ثمن معامله را پرداخت ننماید، فروشنده می تواند با استفاده از خیار تأخیر ثمن از موارد ضمانت اجرای قرارداد معامله را فسخ کند.

نکته: تعیین کردن هر گونه تاریخ برای پرداخت، گرفتن چک یا دریافت بخشی از ثمن معامله، موجب از بین رفتن حق فسخ به واسطه خیار تأخیر ثمن می شود.

بیشتر بخوانید: ثمن معامله و نحوه پرداخت آن

4. خیار رؤیت و تخلف وصف

اگر شخصی بدون دیدن ملکی و صرفاً با تعریف فروشنده آن را بخرد و بعد از دیدن آن متوجه شود که دارای اوصاف ذکر شده نیست، می تواند از خیار رؤیت و تخلف وصف استفاده کرده و قرارداد را فسخ نماید.

مثلاً آپارتمانی را فرض کنید که مستأجر دارد و مستأجر اجازه بازدید مشتریان را نمی دهد اما یکی از مشتری ها به فروشنده اعتماد می کند و بر اساس توصیفاتی که فروشنده از آن آپارتمان می کند آن را معامله می کند اما خریدار بعد از رؤیت ملک متوجه می شود ملک، توصیفاتی که فروشنده کرده بود را ندارد در این حالت خریدار می تواند از خیار رؤیت و تخلف وصف استفاده کرده و قرارداد را فسخ کند.

5. خیار غَبن

غبن به معنی فریفتن و زیان آوردن بر کسی در معامله است و اصطلاحاً به کسی که در معامله ضرر می کند مغبون گفته می شود. مثلاً اگر در معامله ای فروشنده ندانسته ملک خود را کمتر از قیمت واقعی بفروشد و خریدار ندانسته ملک را بیشتر از قیمت واقعی بخرد در این صورت آن ها دچار غبن و ضرر شده‌اند و می‌توانند با استفاده از خیار غبن قرارداد از موارد ضمانت اجرای قرارداد را فسخ کنند.

6. خیار عیب

اگر خریدار بعد از معامله متوجه شود که ملک دارای ایراداتی است که ارزش ملک را کمتر می کند یا استفاده از آن غیرممکن می کند می تواند با استفاده از خیار عیب قرارداد را فسخ کند.

مثلاً اگر خریدار بعد از معامله متوجه شود که ساختمان خریداری شده دارای نشست است، در این صورت می تواند با استناد به خیار عیب از موارد ضمانت اجرای قرارداد، قرارداد را فسخ نماید.

7. خیار تَدلیس

تدلیس در لغت به معنای فریب و نیرنگ است و زمانی رخ می دهد که فروشنده با عملیات فریبکارانه، خریدار را فریب داده و او را به معامله ترغیب نماید. در این حالت خریدار می تواند به استناد خیار تدلیس قرارداد از موارد ضمانت اجرای قرارداد را فسخ نماید.

به عنوان مثال فرض کنید فروشنده ساختمان قدیمی خود را که دیوارهای آن ترک خورده است با پوشاندن دیوارها با کاغذدیواری و تزئین نما به عنوان یک ساختمان مستحکم و نوساز بفروشد.

8. خیار تَبَعُّضِ صَفقه

خیار تبعض صفقه زمانی محقق می شود که پس از معامله مشخص شود که بخشی از قرارداد به دلایلی باطل بوده است.

به عنوان مثال یک ملک ورثه ای را در نظر بگیرید که یکی از فرزندان متوفی صغیر است و سهم او یک دانگ است. حال فرض کنید که وراث اقدام به فروش خانه به شخص دیگری کنند. اگر دادستان با انجام معامله نسبت به سهم صغیر موافقت نکند، معامله نسبت به سهم صغیر باطل است یعنی یک دانگ از معامله باطل و پنج دانگ آن صحیح است.

در این شرایط خریدار به موجب خیار تبعض صفقه می تواند کل معامله را فسخ کند یا اینکه 5 دانگ سهم سایر وراث را که صحیح است بپذیرد و مبلغ پرداخت شده در ازای یک دانگ سهم صغیر را پس بگیرد.

بیشتر بخوانید: خرید و فروش ملک ورثه ای

9. خیار تخلف شرط

اگر در مبایعه نامه شرط و شروطی برای مورد معامله در نظر گرفته شود که بعداً مشخص شود فاقد آن شرط بوده یا تعهدی برای طرفین در نظر گرفته شود و یکی از طرفین به آن عمل نکند. طرف مقابل می تواند به استناد خیار تخلف شرط، قرارداد را فسخ نماید.

خیار تخلف شرط که جزء ضمانت اجرای قرارداد می باشد، شامل سه نوع شرط است: شرط صفت، شرط فعل و شرط نتیجه که استفاده از شرط صفت و شرط فعل در قراردادهای ملکی بسیار رایج است.

شرط صفت: اگر در قرارداد، ویژگی یا صفاتی برای مورد معامله در نظر گرفته شود شامل شرط صفت می شود. شرط صفت هم می تواند در مورد کمیت مورد معامله باشد (مثلاً مساحت) هم در مورد کیفیت مورد معامله (مثلاً کاربری)

شرط فعل: اگر در قرارداد خریدار یا فروشنده به انجام دادن کاری متعهد شوند ولی از آن تخلف کنند طرف مقابل می تواند ابتدا از طریق دادگاه آن فرد را به انجام آن کار الزام کند و در صورتی که انجام آن تعهد امکان پذیر نباشد می تواند با استناد به خیار تخلف شرط، قرارداد را فسخ کند.

اسقاط کافه خیارات

اسقاط کافه خیارات یکی از جملات رایج در اکثر مبایعه نامه‌ها است و معنی کلمه به کلمه آن عبارت است از:

اسقاط: یعنی ساقط کردن، از بین بردن

کافه: یعنی همه، تمام

خیارات: همان اختیارات فسخ قرارداد که قبلا توضیح داده شد.

بنابراین اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمامی اختیارهای فسخ قرارداد. با نوشتن این جمله در قرارداد تمامی حق فسخ های نه گانه از بین می روند.

نکته مهم در نوشتن اسقاط کافه خیارات این است که با نوشتن این جمله حتی حق فسخ هایی که در قرارداد به عنوان ضمانت اجرای قرارداد می باشد و برای طرفین در نظر گرفته می شود هم از بین می رود (مثلاً حق فسخ برای عدم پرداخت ثمن و غیره) چرا که این حق فسخ ها در زیر مجموعه خیار تخلف شرط قرار می گیرند و خیار تخلف شرط هم جز خیارات نه گانه است؛ بنابراین توصیه می شود در قرارداد این حق فسخ ها از اسقاط کافه خیارات استثنا شوند.

مثال: کلیه خیارات قانونی از طرفین ساقط گردید به استثناء حق فسخ های توافق شده در قرارداد

خیارات قابل اسقاط

برخی از حقوق دان ها اعتقاد دارند که تمامی خیارات نه گانه قابل اسقاط هستند چرا که خیار، حق بهره مندی از یک امتیاز است و شخص می تواند این حق را از خود ساقط کند اما اکثر حقوقدان ها و محاکم قضایی اعتقاد دارند خیار تدلیس قابل اسقاط نیست و حتی اگر در قرارداد جمله اسقاط کافه خیارات نوشته شده باشد شامل خیار تدلیس نمی شود چرا که اسقاط خیار تدلیس سبب می شود، زمینه برای فریبکاری و کلاهبرداری در جامعه فراهم بشود.

بیشتر بخوانید: انواع کلاهبرداری ملکی و روش های جلوگیری از آن ها

استفاده صحیح از اسقاط کافه خیارات

توصیه می شود قبل از نوشتن جلمه اسقاط کافه خیارات در قرارداد، تمامی خیارات به طور خلاصه برای طرفین تفهیم گردد و سپس با توافق و اطلاع آن ها این کار صورت بگیرد. به طور کلی اسقاط کافه خیارات می تواند از طرفی موجب تحکیم قرارداد شود و طرفین به هر بهانه ای نتواند قرارداد را فسخ کنند و از طرفی امکان دارد موجب تضییع حقوق خریدار یا فروشنده شده و آن‌ها را از استفاده از حق فسخ های قانونی خود محروم کند.

البته می‌توان به جای اسقاط تمامی خیارات، برخی از آن ها را اسقاط کرد.

مثال: خیار غبن فاحش از طرفین ساقط گردید ولی مابقی خیارات به قوت خود باقی است.

نکته قابل تأمل در اسقاط خیارات این است که برخی از محاکم قضایی با وجود جمله اسقاط کافه خیارات در متن های چاپی مبایعه نامه، آن را نمی پذیرند و اعتقاد دارن صرف وجود این جمله به صورت چاپی، اراده جدی طرفین مبنی بر اسقاط کافه خیارات را نشان نمی دهد (مثلاً رأی شماره 9309970221800997، مورخه 1392/07/29 دادگاه تجدید نظر)

بنابراین توصیه می شود صرفاً به نوشته های چاپی قرارداد در خصوص اسقاط کافه خیارات اکتفا نشود و این جمله به طور کامل برای طرفین شرح و در توضیحات قرارداد نیز به آن اشاره شود.

مثال: با اطلاع و رضایت کامل طرفین، کافه خیارات از طرفین قرارداد ساقط گردید.

سوالات متداول

منبع: کتاب مشاور املاک حقوق دان