سامان ملک، اولین بازار امن آنلاین املاک

لوگوی خطی
قانون اجاره خانه

نکات حقوقی و قوانین اجاره خانه

فهرست مطالب

قانون اجاره خانه از آن دست قوانینی است که همه افراد باید با آن آشنایی داشته باشند. این روزها آمار اجاره املاک نسبت به قبل بیشتر شده و همین موضوع باعث شده که اهمیت آشنایی با قوانین و شرایط اجاره خانه آن هم بیشتر از پیش شود.

البته این قانون تنها مربوط به اجاره خانه نیست و اجاره هر چیزی را شامل می شود، اما اصلی ترین و کاربردی ترین بخش های آن مربوط به قانون اجاره خانه، نکات حقوقی اجاره خانه، قوانین مستاجر و موجر، قانون تخلیه زودتر از موعد مستاجر و…. می باشد.

اگر قصد دارید خانه یا آپارتمانی اجاره کنید، قبل از هر اقدامی، این مطلب از مجله سامان ملک را بخوانید. در ادامه به بررسی نکات مهم در اجاره آپارتمان و نکات حقوقی اجاره خانه می پردازیم.

نکات حقوقی اجاره خانه

اولین موضوعی که در مورد قانون رهن و اجاره باید بدانید، نکات حقوقی اجاره خانه است که در قانون اساسی برای اجاره ملک تعیین شده و طرف های قرارداد موظف به اجرای آن ها هستند.

در صورتی که نکات حقوقی اجاره خانه به درستی رعایت شده و هر کدام از طرفین در اجرای آن ها کوتاهی داشته باشند، طبق مواردی که در قانون اساسی مشخص شده طرف دیگر حقوقی خواهد داشت و امکان دفاع از آن ها برای جلوگیری از ضرر و زیان خود را دارد. نکات حقوقی اجاره خانه renting a house طبق قانون اساسی عبارتند از:

1. طبق قانون اساسی اجاره دادن خانه شرایطی دارد که از جمله آن ها می توان به مالکیت قطعی موجر نسبت به ملک اشاره کرد. به عبارت دیگر یک ملک تنها در صورتی قابل اجاره به غیر است که طرف قرارداد صاحب و مالک آن ملک یا وکیل قانونی آن باشد. پیشنهاد می کنیم حتما مطلب خرید و فروش ملک ورثه ای را بخوانید.

2. امکان اجاره دادن خانه توسط مستاجر وجود دارد. البته زمانی امکان پذیر است که طبق قرارداد اولیه حق آن را دریافت کرده باشد.

3. نکته بعدی در قانون اجاره خانه مشخص بودن مدت زمان اجاره است.‌ در صورتی که مدتی برای اجاره معین نشود قرارداد اجاره ملک باطل خواهد بود.

اجاره خانه و آپارتمان در یزد


4. هر دو طرفه قرارداد اجاره خانه باید عاقل و بالغ باشند و افراد بیمار یا کودکان قادر به بستن قرارداد نیستند.

5. از دیگر نکات مهم در اجاره آپارتمان یا منزل مسکونی می توان به تعیین دقیق هزینه اجاره اشاره کرد. اجاره ملک در صورت قانونی است که در ازای تحویل ملک به فردی دیگر برای مدت زمان مشخص، بهایی بابت آن دریافت شده باشد. بهتر است مطلب نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان را هم بخوانید.

6. از دیگر قوانین رهن و اجاره ساختمان می توان به رویت ملک قبل از بستن قرارداد توسط دو طرف اشاره کرد. اگر ملک دارای مشکلی باشد که غیر قابل زندگی باشد و موجر این موضوع را به مستاجر اعلام نکند، حتی در صورت پرداخت وجه اجاره هم قرارداد قابل فسخ است.

7. طبق قانون اجاره خانه، اجاره عقد یک قرارداد است که به موجب آن مستاجر، مالک موقت یک ملک و منافع حاصل از آن می شود. برای مثال اگر مستاجر ملکی را اجاره کرده و در مدت قرارداد خود به طور روزانه یا ساعتی به دیگر افراد اجاره دهد و بابت این موضوع منفعتی کسب کند، این منفعت حق او خواهد بود.

قانون اجاره خانه

در مبحث اجاره خانه قوانین مختلفی وجود دارد که می توان آن ها را به بخش های مختلف تقسیم کرد و هر بخش شامل موضوعات مختلفی می شود. البته باید به این موضوع هم دقت کرد که قوانین مربوط به موضوعات روز جامعه مانند اجاره ملک سالانه تغییر می کنند، بنابراین بهتر است نسبت به قوانین آگاهی کسب کرد. طبق آخرین تغییرات، قانون اجاره خانه 1401 در بخش‌های مختلف به شرح زیر است.

قوانین مالک و مستاجر

اولین بخش از قوانین اجاره خانه مربوط به قوانین مالک و مستاجر است که در قانون اساسی یا زمان بستن قراردادهای ملکی تحت عنوان قوانین موجر و مستاجر هم شناخته می شود. این قوانین عبارتند از:

  • بستن قرارداد اجاره تنها زمانی امکان پذیر است که طرفین قرارداد در محل قرارداد مانند آژانس معاملات حضور داشته باشند. امکان حضور وکلای هر طرف هم وجود دارد اما این امکان که قراردادی بدون حضور شخص مالک یا شخص مستاجر و وکلای آن ها بسته شود، قانونی و امکان پذیر نیست.
  • از دیگر قوانین موجر و مستاجر طبق قانون اجاره خانه می توان به عدم امکان اجاره ملک توسط مستاجر بدون داشتن حق قانونی در قرارداد اشاره کرد.
  • تعمیرات و هر خرجی که در مدت اجاره نیاز شود، به عهده مالک است مگر در شرایطی که این موضوع در قرارداد به مستاجر سپرده شود.
  • مستاجر موظف است اجاره خانه را در زمان های تعیین شده به مالک پرداخت کند. اجاره بها معمولا مبلغ نقدی است اما بنا به شرایط و توافق ممکن است مال غیرنقد مانند طلا یا سکه هم باشد.
  • قرارداد بسته شده برای اجاره یک ملک با فوت یکی از طرفین باطل نمی شود و وراث تا زمان پایان قرارداد نسبت به ملک، مالکیت دارند.
  • هرگونه تغییرات یا تعمیرات در ملک باید با اجازه و هماهنگی مالک انجام شود و در صورت عدم انجام این کار، طبق قانون اجاره خانه مالک حق درخواست بابت برگرداندن وضعیت ملک به حالت سابق را دارد.
  • موجر می تواند تغییرات ایجاد شده توسط مستاجر را بدون اجازه او به حالت قبل برگرداند.
قوانین مالک و مستاجر

قانون فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

یکی دیگر از موارد قانون اجاره خانه مربوط به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد است. مستاجرین به دلایل مختلف این امکان را دارند که قرارداد اجاره خانه را زودتر از موعد فسخ کرده و تحویل مالک دهند. این امکان همچنین برای موجر هم وجود دارد.

شرایط فسخ قرارداد زودتر از موعد برای مستاجر به این صورت است ملک شرایطی که در قرارداد قید شده را نداشته باشد، حق فسخ قرارداد در موارد ضروری به او داده شده باشد یا قسمتی از ملک بدون آسیب رساندن توسط مستاجر به گونه ای خراب شده باشد که در کیفیت و شرایط زندگی مستاجر تاثیرگذار باشد. همچنین در صورتی که موجر به تعهداتی مانند تحویل به موقع ملک یا تعمیرات و… عمل نکند، مستاجر قادر به فسخ یک طرفه است.

در مورد فسخ قرارداد توسط موجر اما شرایط متفاوت است. طبق قانون اجاره خانه موجر زمانی می توان قرارداد را فسخ کند که اجاره مشخص شده در زمان مشخص شده توسط مستاجر پرداخت نشود. مستاجر بدون اجازه مالک تغییری اساسی در ملک داده باشد. مستاجر بدون اجازه ملک را به شخص دیگری واگذار کرده باشد.

مستاجر فعالیت‌های غیر قانونی در ملک داشته باشد. مستاجر بدون اطلاع کاربری ملک را تغییر دهد و تعداد نفرات در اجاره خانه با تعداد نفرات ساکن متفاوت باشد.

قانون تخلیه پیش از موعد توسط مستاجر

در صورتی که مستاجر تعهدات گفته شده طبق قانون اجاره خانه و قرارداد را رعایت نکند و موجر بارها زمانی را برای او تعیین کرده و باز هم تغییری در اجرای تعهداد توسط مستاجر ایجاد نشود، موجر یا مالک امکان تخلیه زودتر از موعد خانه را دارد.

قوانین موجر و مستاجر تخلیه زودتر را برای هر دو طرف زمانی قانونی و بدون نیاز به طرح دعوی می داند که قرارداد به اتمام رسیده باشد، در غیر این صورت و برای تخلیه پیش از موعد باید طبق قانون تخلیه زودتر از موعد مستاجر عمل کرد و این کار را از مراجع قانونی پیگیری کرد. در مورد سرقفلی و تخلیه مغازه نیز قانون هایی وجود دارد که می توانید در مقاله سرقفلی چیست بخوانید.

حکم تخلیه در چند حالت برای موجر به صورت قانونی صادر می شود و با استفاده از آن می تواند مستاجر را از ملک خود خارج کند:

  1. در صورت نیاز به ایجاد تغییرات یا تعمیرات اساسی در ملک که نیاز به تخلیه خانه باشد، مستاجر باید ملک را خالی کند. البته این موضوع باید از مدتی قبل به مستاجر اعلام شود و در صورتی که در مدت زمان اعلام شده اقدامی برای تخلیه انجام نشود، مالک قادر به دریافت حکم تخلیه موقت است.
  2. در صورتی که مستاجر اجاره بها را طبق قرارداد در زمان مقرر پرداخت تکند، موجر این امکان را دارد که از طریق مراجع قانونی، حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
  3. در صورتی که مستاجر پس از پایان قرارداد بدون اقدام به تمدید در ملک سکونت داشته باشد، مالک این امکان را دارد که قرارداد تخلیه پس از موعد دریافت کرده و از طریق شوراهای حل اختلاف، مستاجر را از ملک خود بیرون کند.
  4. البته یک موضوع مهم در مورد تخلیه پیش از موعد وجود دارد که مالک باید به آن توجه داشته باشد و آن، اعلام به مستاجر در شرایطی است که نیاز به فسخ زودتر از موعد و تخلیه ملک باشد. برای مثال اگر مالک ملک را به فروش رسانده باشد و مالک جدید شرایط مستاجر را نپذیرد مالک قبلی باید حق فسخ مستاجر را پرداخت کند تا مستاجر ضرری بابت فسخ زود هنگام نبیند.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

نتیجه گیری

طبق قانون اجاره خانه، موجر و مستاجر باید تمام تعهدات خود را در قرارداد اجاره مشخص کنند و در صورت عدم انجام این کار هر گونه ضرر و زیان طرفین به عهده خود شخص است. همچنین هر دو طرف باید با مواد قانون اساسی در این زمینه آشنا باشند تا در زمان قرارداد با مشکل مواجه نشوند.

البته راه ساده‌تری هم وجود دارد و آن مشاوره با کارشناسانی مانند مشاورین متخصص املاک سامان ملک است که در تنظیم قرارداد اجاره بدون هیچ مشکلی و با شرایط کاملا قانونی به شما کمک می کنند.

پیس فروش آپارتمان رامسر

سوالات متداول در قانون اجاره خانه

1. فروش خانه ای که به اجاره رفته چه قوانینی دارد؟

موجر این امکان را دارد که در زمان اجاره ملک به دیگر، ملک خود را به فروش برساند اما باید این موضوع را به خریدار اعلام کرده یا شرایط تخلیه در زمان فروش را از قبل با مستاجر توافق کند.

2. تعدیل اجاره بها چیست؟

تعدیل اجاره بها یکی از موارد قانون اجاره خانه است که موجر و مستاجر طبق آن، امکان درخواست کاهش یا افزایش مبلغ اجاره از طرف مقابل را دارند. برای مثال اگر در مدت زمان کوتاه بعد از قراداد ارزش ملک چند برابر شده یا عرف اجاره تغییر کند موجر حق درخواست افزایش اجاره و تعدیل آن تا متعادل سازی مبلغ و در شرایط مقابل، مستاجر حق این درخواست را دارد.

3. مستاجر بعد از چند سال میتواند ادعای مالکیت کند؟

در مورد ادعای مالکیت مستاجر پس از چند سال باید گفت این قانون با شرایط خاص و در موارد نادر تنها برای اجاره املاک تجاری امکان پذیر است و در مورد املاک مسکونی این قانون وجود ندارد.

4. قانون تعداد نفرات در اجاره خانه به چه صورت است؟

تعداد نفراتی که امکان حضور در یک ملک اجاره ای را دارند تنها طبق قرارداد مشخص می شود و در صورت حضور افراد بیشتر بدون اجازه مالک، امکان فسخ قرارداد و دریافت حکم تخلیه وجود دارد.

5.قانون اجاره چند ساله چیست؟

قانون اجاره چند ساله در ایران، توسط مجلس شورای اسلامی در سال 1390 تصویب شد. اجاره چند ساله حداقل 3 سال و حداکثر 10 ساله است. مواد اصلی قانون اجاره چند ساله در ایران عبارتند از:
– مدت زمان قرارداد اجاره، که حداقل 3 سال و حداکثر 10 سال است.
– مبلغ اجاره و شرایط پرداخت آن.
– شرایط مربوط به نگهداری و تعمیرات ملک.
– شرایط تمدید قرارداد اجاره بعد از پایان دوره اجاره.
– مقررات مربوط به فسخ قرارداد اجاره
– تعهدات مالک و مستأجر

6. آیا چنانچه مستأجری در ملک سکونت داشته باشد و فروشنده در مبایعه نامه متعهد به تخلیه و تحویل آن به خریدار شود ولی تا موعد محضر نتواند ملک را تخلیه و تحویل خریدار دهد آیا صرف حضور فروشنده و آماده بودن اسناد کافی است؟

اگر در مبایعه نامه در این خصوص شرطی مقرر نشده و به طور کلی فروشنده متعهد به تخلیه و تحویل به خریدار شده باشد، عدم تخلیه ملک توسط مستأجر تأثیری در مسئولیت فروشنده در مقابل خریدار ندارد و به منزله عدم حضور تلقی می شود.
اگر موعد تحویل قبل از محضر باشد بهتر است که خریدار قبل از حضور در دفترخانه از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام به تأمین دلیل کند و رونوشت گزارش شورا را به دفترخانه تحویل دهد که دلالت بر اثبات ادعای وی نماید.

7. اگر در آپارتمان موضوع معامله مستأجری طی اجاره نامه با فروشنده سکونت و یا اشتغال به کاری داشته باشد، آیا به محض انعقاد قرارداد باید ملک را تخلیه و به خریدار تحویل دهد و اگر تخلیه نکرد تکلیف خریدار چیست؟

اگر در کاشانه یا خانه ای که موضوع معامله است، مستأجری سکونت داشته باشد یا شاغل به کاری باشد، باید بدانید که با انجام معامله نمی توان اقدام به تخلیه ملک کرد مگر اینکه مدت اجاره تمام شده باشد که هم فروشنده می تواند اقدام کند و هم این که بعد از فروش و انتقال ملک خریدار می تواند نسبت به تخلیه ملک از طریق شورای حل اختلاف مبادرت کند به شرطی که بحث سرقفلی یا کسب و پیشه مطرح نباشد. بنابراین بهتر است که خریدار اجاره نامه فی مابین مستأجر و مالک قبلی را نیز دریافت کند تا برای تخلیه با مشکل مواجه نشود.

اشتراک گذاری در :

دسته بندی املاک

این مطالب را هم حتما بخوانید

در این مقاله به مقایسه ویلای جنگلی و ساحلی پرداختیم و مزایا و معایب هرکدام را به صورت جداگانه بررسی کردیم و به سوالات متداولی...
در این مطلب از مجله سامان ملک توضیح می‌دهیم که تهاتر ملک چیست، سپس شرایط و قوانین انجام این روش آشنا خواهید شد.
در این مطلب از مجله املاک سامان ملک، صفر تا صد شرایط تغییر کاربری ملک مسکونی و مراحل آن را بررسی خواهیم کرد.
در این مطلب از مجله املاک سامان ملک، به بررسی مشکلات املاک بدون سند و فواید گرفتن سند برای زمین قولنامه ای می‌پردازیم
اشتراک در
اطلاع از
16 نظرات
قدیمی‌ترین
تازه‌ترین بیشترین رأی
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
نازی

خیلی خوب توضیح داده بودین. من عکس ها رو دانلود کردم . خیلی مهمه حالا که اکثر افراد اجاره نشین هستن، قانون هاشو هم بدونن

samanmelk
پاسخ به  نازی

به متاسفانه خیای از صاحب خانه ها و مستاجران به علت عدم اطلاعات دچار مشکلات بزرگی میشن. خوشحالیم که مطلب براتون مفید بوده 🙏🏻🌹

fatah

من فرم قرارداد اجاره رو دانلود کردم. خیلی کامل و مرتب بود. ممنونم. در اکثر سایتها خیلی به هم ریخته یا خلاصه هست

samanmelk
پاسخ به  fatah

🌹🌹

شاکری

تا چند ماه اگر مستاجر اجاره خانه را پرداخت نکند بعد صاحبخانه میتونه حکم تخلیه بگیره؟

samanmelk
پاسخ به  شاکری

در صورتی که مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.

میرزایی

موقع بستن قرارداد ذکر نکردیم که خرابی و مشکلات خانه به عهده چه کسی خواهد بود وقتی ذکر نشه پس به عهده صاحبخانه میشه؟

samanmelk
پاسخ به  میرزایی

اگر در طول مدت اجاره مشکلی برای ملک یا تاسیسات آن به وجود بیاد، با توجه به کلی یا جزئی بودن تعمیرات، مالک یا مستاجر موظف به پرداخت آن هستند. در قانون بازسازی، تعمیرات کلی و اساسی آپارتمان بر عهده مالک و هزینه تعمیرات جزئی خانه با مستاجر است.

اروندی

سلام. اگر مستاجر خانه را تخلیه نکرده باشه و درخواست مهلت دوماهه کرده باشه، در صورتی که بعد از گرفتن تعهد خانه رو خالی نکنه میشه با این تعهد حکم تخلیه فوری گرفت؟

samanmelk
پاسخ به  اروندی

سلام. بس از گذشت دو ماه اگر تخلیه انجام نشد میتونین نسبت به صدور دستور تخلیه از طریق شورای حل اختلاف اقدام کنید

کمالی

اینکه نوشته شده اگر موجر خانه را بفروشد و صاحبخانه جدید با شرایط مستاجر دید موافق نباشد باید حق فسخ مستاجر پرداخت بشه مبلغ به چه صورت باید باشد و چطور میشه پیگیری کرد؟

samanmelk
پاسخ به  کمالی

سلام. برای اینکه مبلغ دقیق مشخص بشه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.

قدر

قانون تعدیل اجاره بها خیلی سخته که پس اینجور دیگه قرارداد معنی نداره اگر با هر بار افزایش صاحبخانه بخواد مبلغ رو افزاش بده ؟!!!

samanmelk
پاسخ به  قدر

منظور از تعدیل اجاره بها درخواست موجر یا مستاجر به دلیل تورم یا رکود معیشت در خصوص تجدید نظر در اجاره بها می باشد. تعدیل به معنی معتدل کردن می باشد و در اصطلاح حقوقی به این معنی است که طرفین قرارداد اجاره برای تعادل اجاره بها هر یک می توانند خواستار شوند. افزایش و کاهش هزینه های زندگی در اجاره بها تاثیر خواهد گذاشت از این رو مستأجر می تواند از دادگاه خواستار کم شدن اجاره بها به علت افزایش هزینه های زندگی شود و موجر نیز به همین دلیل درخواست افزایش اجاره بها شود.

البته برای چنین درخواستی باید شروطی چون متقاضی شدن مدت زمان اجاره وجود داشته باشد و همچنین استفاده مستاجر از ملک استیجاری سه سال تمام گذشته باشد یا اینکه از حکمی که در دادخواست تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال امام گذشته باشد. پس تعدیل به معنی متعادل کردن اجاره بها برای مستاجر و یا موجر و به خواست هر یک به مراجع مربوطه است.

عسگری

سلام وقتتون بخیر ، در مورد قانون اجاره خانه ایا مستاجر میتونه برای یک سال ملک رو به شخص دیگری اجاره بده؟ و اینکه اگر در قرار داد اشاره ای به این موضوع نشده باشه باز هم امکان پذیره؟

محمد

سلام خسته نباشید
توی یک ساختمان کسی اجازه داشتن کلید ساختمان رو بجز ساکنین نداره.
ما توی ساختمانمون یک مستاجر داریم وقتی میره سفر کلید رو میده به کسی دیگه که اون شخص هروز با صاحبخانه میاد توی این خونه،و البته جز قوانین ساختمان این هست که فقط ساکنین حق داشتن کلید رو دارن و شخصی دیگر نمیتواند بیاد کلید بندازد،تکلیف چی هست

جهت مشاوره با شماره ” 09162167100 ” تماس گرفته و یا فرم را تکمیل کنید.