قانون اجاره خانه از آن دست قوانینی است که همه افراد باید با آن آشنایی داشته باشند. این روزها آمار اجاره املاک نسبت به قبل بیشتر شده و همین موضوع باعث شده که اهمیت آشنایی با قوانین اجاره خانه آن هم بیش از پیش شود. البته این قانون تنها مربوط به اجاره خانه نیست و اجاره هر چیزی را شامل می شود، اما اصلی ترین و کاربردی ترین بخش های آن مربوط به قانون اجاره خانه، نکات حقوقی اجاره خانه، قوانین مستاجر و موجر، قانون تخلیه زودتر از موعد مستاجر و…. می باشد.
اگر قصد دارید خانه یا آپارتمانی اجاره کنید، قبل از هر اقدامی، این مطلب از سامان ملک را بخوانید. در ادامه به بررسی نکات مهم در اجاره آپارتمان و نکات حقوقی اجاره خانه می پردازیم.
نکات حقوقی اجاره خانه
اولین موضوعی که در مورد قانون رهن و اجاره باید بدانید، نکات حقوقی اجاره خانه است که در قانون اساسی برای اجاره ملک تعیین شده و طرف های قرارداد موظف به اجرای آن ها هستند.
در صورتی که نکات حقوقی اجاره خانه به درستی رعایت شده و هر کدام از طرفین در اجرای آن ها کوتاهی داشته باشند، طبق مواردی که در قانون اساسی مشخص شده طرف دیگر حقوقی خواهد داشت و امکان دفاع از آن ها برای جلوگیری از ضرر و زیان خود را دارد. نکات حقوقی اجاره خانه renting a house طبق قانون اساسی عبارتند از:
1. طبق قانون اساسی اجاره دادن خانه شرایطی دارد که از جمله آن ها می توان به مالکیت قطعی موجر نسبت به ملک اشاره کرد. به عبارت دیگر یک ملک تنها در صورتی قابل اجاره به غیر است که طرف قرارداد صاحب و مالک آن ملک یا وکیل قانونی آن باشد. پیشنهاد می کنیم حتما مطلب خرید و فروش ملک ورثه ای را بخوانید.
2. امکان اجاره دادن خانه توسط مستاجر وجود دارد. البته زمانی امکان پذیر است که طبق قرارداد اولیه حق آن را دریافت کرده باشد.
3. نکته بعدی در قانون اجاره خانه مشخص بودن مدت زمان اجاره است. در صورتی که مدتی برای اجاره معین نشود قرارداد اجاره ملک باطل خواهد بود.
4. هر دو طرفه قرارداد اجاره خانه باید عاقل و بالغ باشند و افراد بیمار یا کودکان قادر به بستن قرارداد نیستند.
5. از دیگر نکات مهم در اجاره آپارتمان یا منزل مسکونی می توان به تعیین دقیق هزینه اجاره اشاره کرد. اجاره ملک در صورت قانونی است که در ازای تحویل ملک به فردی دیگر برای مدت زمان مشخص، بهایی بابت آن دریافت شده باشد. بهتر است مطلب نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان را هم بخوانید.
6. از دیگر قوانین رهن و اجاره ساختمان می توان به رویت ملک قبل از بستن قرارداد توسط دو طرف اشاره کرد. اگر ملک دارای مشکلی باشد که غیر قابل زندگی باشد و موجر این موضوع را به مستاجر اعلام نکند، حتی در صورت پرداخت وجه اجاره هم قرارداد قابل فسخ است.
7. طبق قانون اجاره خانه، اجاره عقد یک قرارداد است که به موجب آن مستاجر، مالک موقت یک ملک و منافع حاصل از آن می شود. برای مثال اگر مستاجر ملکی را اجاره کرده و در مدت قرارداد خود به طور روزانه یا ساعتی به دیگر افراد اجاره دهد و بابت این موضوع منفعتی کسب کند، این منفعت حق او خواهد بود.
قانون اجاره خانه
در مبحث اجاره خانه قوانین مختلفی وجود دارد که می توان آن ها را به بخش های مختلف تقسیم کرد و هر بخش شامل موضوعات مختلفی می شود. البته باید به این موضوع هم دقت کرد که قوانین مربوط به موضوعات روز جامعه مانند اجاره ملک سالانه تغییر می کنند، بنابراین بهتر است نسبت به قوانین آگاهی کسب کرد. طبق آخرین تغییرات، قانون اجاره خانه 1401 در بخش‌های مختلف به شرح زیر است.
- بیشتر بخوانید: قوانین و شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
قوانین مالک و مستاجر
اولین بخش از قوانین اجاره خانه مربوط به قوانین مالک و مستاجر است که در قانون اساسی یا زمان بستن قراردادهای ملکی تحت عنوان قوانین موجر و مستاجر هم شناخته می شود. این قوانین عبارتند از:
- بستن قرارداد اجاره تنها زمانی امکان پذیر است که طرفین قرارداد در محل قرارداد مانند آژانس معاملات حضور داشته باشند. امکان حضور وکلای هر طرف هم وجود دارد اما این امکان که قراردادی بدون حضور شخص مالک یا شخص مستاجر و وکلای آن ها بسته شود، قانونی و امکان پذیر نیست.
- از دیگر قوانین موجر و مستاجر طبق قانون اجاره خانه می توان به عدم امکان اجاره ملک توسط مستاجر بدون داشتن حق قانونی در قرارداد اشاره کرد.
- تعمیرات و هر خرجی که در مدت اجاره نیاز شود، به عهده مالک است مگر در شرایطی که این موضوع در قرارداد به مستاجر سپرده شود.
- مستاجر موظف است اجاره خانه را در زمان های تعیین شده به مالک پرداخت کند. اجاره بها معمولا مبلغ نقدی است اما بنا به شرایط و توافق ممکن است مال غیرنقد مانند طلا یا سکه هم باشد.
- قرارداد بسته شده برای اجاره یک ملک با فوت یکی از طرفین باطل نمی شود و وراث تا زمان پایان قرارداد نسبت به ملک، مالکیت دارند.
- هرگونه تغییرات یا تعمیرات در ملک باید با اجازه و هماهنگی مالک انجام شود و در صورت عدم انجام این کار، طبق قانون اجاره خانه مالک حق درخواست بابت برگرداندن وضعیت ملک به حالت سابق را دارد.
- موجر می تواند تغییرات ایجاد شده توسط مستاجر را بدون اجازه او به حالت قبل برگرداند.
تمدید قرارداد اجاره آپارتمان
یکی دیگر از موضوعات مهم در باب قانون اجاره خانه، به خصوص اجاره خانه های آپارتمانی، موضوع تمدید اجاره نامه آپارتمان است. نزدیک به پایان قرارداد، موجر این امکان را دارد که پیشنهاد تمدید با شرایط مورد نظر خود در سال جدید را به مستاجر اعلام کند و مستاجر این حق را دارد که شرایط جدید را پذیرفته و اجاره را تایید کند یا نه که در صورت نیاز به تمدید، باید قراردادی جدید مبنی بر تمدید اجاره خانه تنظیم شود.
نمونه تمدید قرارداد اجاره به شرح زیر و شامل جزئیات زیر است:
- اولین موردی که در نوشتن نمونه تمدید قرارداد اجاره آپارتمان اهمیت دارد، بررسی مفاد قرارداد برای تغییر موارد مورد نیاز است.
- بندهای تغییر قرارداد باید به طور دقیق و کامل مشخص شوند و به مستاجر اعلام شوند.
- در مواردی ممکن است نیازی به تغییر در مفاد تمدید قرارداد نباشد و همان قرارداد اولیه مجددا تکرار و از نو بسته شود.
- در صورت عدم نیاز به تمدید مفاد، قرارداد تمدید پشت نویسی می شود و در غیر اینصورت قراردادی جدید بین طرفین تنظیم می شود.
برای مثال پشت نویسی تمدید قرارداد اجاره به شرح زیر است:
با توجه به اتمام قرارداد اجاره نامه به شرح …………… که در تاریخ ……………. بابت اجاره آپارتمانی به آدرس و ویژگی های……………….. از سمت………. به ……………………….، قراردادی جدید بابت تمدید بین دو طرف منعقد می شود. طبق این قرارداد ودیعه از …………… به …………….. و اجاره بها از …… به ………… افزایش/کاهش داشته است. تمامی مفاد مورد تایید دو طرف است و تا مدت………….. قانونی می باشد.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد
یکی دیگر از موارد قانون اجاره خانه مربوط به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد است. مستاجرین به دلایل مختلف این امکان را دارند که قرارداد اجاره خانه را زودتر از موعد فسخ کرده و تحویل مالک دهند. این امکان همچنین برای موجر هم وجود دارد.
شرایط فسخ قرارداد زودتر از موعد برای مستاجر به این صورت است ملک شرایطی که در قرارداد قید شده را نداشته باشد، حق فسخ قرارداد در موارد ضروری به او داده شده باشد یا قسمتی از ملک بدون آسیب رساندن توسط مستاجر به گونه ای خراب شده باشد که در کیفیت و شرایط زندگی مستاجر تاثیرگذار باشد. همچنین در صورتی که موجر به تعهداتی مانند تحویل به موقع ملک یا تعمیرات و… عمل نکند، مستاجر قادر به فسخ یک طرفه است.
- بیشتر بخوانید: نکات پیش فروش آپارتمان
در مورد فسخ قرارداد توسط موجر اما شرایط متفاوت است. طبق قانون اجاره خانه موجر زمانی می توان قرارداد را فسخ کند که اجاره مشخص شده در زمان مشخص شده توسط مستاجر پرداخت نشود. مستاجر بدون اجازه مالک تغییری اساسی در ملک داده باشد. مستاجر بدون اجازه ملک را به شخص دیگری واگذار کرده باشد. مستاجر فعالیت های غیر قانونی در ملک داشته باشد. مستاجر بدون اطلاع کاربری ملک را تغییر دهد و تعداد نفرات در اجاره خانه با تعداد نفرات ساکن متفاوت باشد.
قانون تخلیه پیش از موعد توسط مستاجر
در صورتی که مستاجر تعهدات گفته شده طبق قانون اجاره خانه و قرارداد را رعایت نکند و موجر بارها زمانی را برای او تعیین کرده و باز هم تغییری در اجرای تعهداد توسط مستاجر ایجاد نشود، موجر یا مالک امکان تخلیه زودتر از موعد خانه را دارد.
قوانین موجر و مستاجر تخلیه زودتر را برای هر دو طرف زمانی قانونی و بدون نیاز به طرح دعوی می داند که قرارداد به اتمام رسیده باشد، در غیر این صورت و برای تخلیه پیش از موعد باید طبق قانون تخلیه زودتر از موعد مستاجر عمل کرد و این کار را از مراجع قانونی پیگیری کرد. در مورد سرقفلی و تخلیه مغازه نیز قانون هایی وجود دارد که می توانید در مقاله سرقفلی چیست بخوانید.
حکم تخلیه در چند حالت برای موجر به صورت قانونی صادر می شود و با استفاده از آن می تواند مستاجر را از ملک خود خارج کند:
- در صورت نیاز به ایجاد تغییرات یا تعمیرات اساسی در ملک که نیاز به تخلیه خانه باشد، مستاجر باید ملک را خالی کند. البته این موضوع باید از مدتی قبل به مستاجر اعلام شود و در صورتی که در مدت زمان اعلام شده اقدامی برای تخلیه انجام نشود، مالک قادر به دریافت حکم تخلیه موقت است.
- در صورتی که مستاجر اجاره بها را طبق قرارداد در زمان مقرر پرداخت تکند، موجر این امکان را دارد که از طریق مراجع قانونی، حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
- در صورتی که مستاجر پس از پایان قرارداد بدون اقدام به تمدید در ملک سکونت داشته باشد، مالک این امکان را دارد که قرارداد تخلیه پس از موعد دریافت کرده و از طریق شوراهای حل اختلاف، مستاجر را از ملک خود بیرون کند.
- البته یک موضوع مهم در مورد تخلیه پیش از موعد وجود دارد که مالک باید به آن توجه داشته باشد و آن، اعلام به مستاجر در شرایطی است که نیاز به فسخ زودتر از موعد و تخلیه ملک باشد. برای مثال اگر مالک ملک را به فروش رسانده باشد و مالک جدید شرایط مستاجر را نپذیرد مالک قبلی باید حق فسخ مستاجر را پرداخت کند تا مستاجر ضرری بابت فسخ زود هنگام نبیند.
نکات مهم در قرارداد اجاره آپارتمان و نحوه تنظیم
در قانون اجاره خانه نحوه تنظیم قرارداد اجاره، تاثیر زیادی در شرایط مالک و مستاجر در مورد ملک و حقوق هر کدام از طرفین قرارداد دارد. به طور کل تنظیم قراردادهای ملکی تنها باید توسط افراد آشنا به قوانین اجاره خانه انجام شود، برای مثال مشاورین املاک با اطلاع از قوانین ملکی امکان قولنامه املاک را دارند، اما این کار تهدید شرایطی نباید توسط افراد ناآگاه به قوانین انجام شود.
- بیشتر بخوانید: اهمیت مشاور املاک
در قوانین قولنامه اجاره خانه آمده است که موارد زیر باید با جزئیات و توضیحات کامل، شرایط واضح و مشخصی در قرارداد اجاره داشته باشند:
- مدت زمان اجاره: مدت زمان اجاره یکی از موضوعاتی است که در قرارداد اجاره باید مشخص باشد. هیچ قرارداد اجاره ای بدون مشخص بودن مدت زمان قابل قبول نیست و نمی توان به آن استناد کرد. مدت زمان اجاره از زمان بستن قرارداد آغاز و پایان آن عموما یک یا دو ساله است اما در صورت توافق می توان زمان اجاره را به زمان اسباب کشی یا تحویل خانه به مستاجر هم تغییر داد.
- اجاره بها و شرایط پرداخت آن: بخش بعدی در قرارداد اجاره خانه، اجاره بها و شرایط پرداخت آن است. طبق قانون اجاره خانه باید مبلغ رهن، اجاره و زمان پرداخت اجاره بها مشخص باشد. همچنین در صورتی که شرایطی برای تعدیل اجاره بها وجود داشته باشد باید این موضوع در بند شرایط پرداخت مشخص باشد.
- مشخصات هر کدام از طرفین: موجر یا مستاجر باید اشخاص حقوقی، در سن قانونی و عاقل و بالغ باشند. جنسیت تاثیری در قرارداد اجاره ندارد. حتی اگر وکلای دو طرف در بستن قرارداد حضور داشته باشند هم در متن قرارداد، نوشتن مشخصات هر کدام از طرفین الزامی است.
- توضیحات: طبق قانون اجاره خانه و تنظیم قرارداد هر توضیح اضافه در مورد ملک مانند شرایط و ویژگی های ملک، در دست فروش بودن آن، امکان اجاره به غیر از سمت مستاجر یا عدم آن تحت هر شرایطی، شرایط فسخ و… باید در توضیحات به طور دقیق مشخص باشند. به منظور اطلاعات بیشتر می توانید یک فرم قرارداد اجاره برای انواع کاربری ساختمان را از طریق دکمه زیر دریافت و مشاهده کنید.
سوالات متداول در قانون اجاره خانه
1. فروش خانه ای که به اجاره رفته چه قوانینی دارد؟
موجر این امکان را دارد که در زمان اجاره ملک به دیگر، ملک خود را به فروش برساند اما باید این موضوع را به خریدار اعلام کرده یا شرایط تخلیه در زمان فروش را از قبل با مستاجر توافق کند.
- بیشتر بخوانید: راه های فروش سریع خانه
2. تعدیل اجاره بها چیست؟
تعدیل اجاره بها یکی از موارد قانون اجاره خانه است که موجر و مستاجر طبق آن، امکان درخواست کاهش یا افزایش مبلغ اجاره از طرف مقابل را دارند. برای مثال اگر در مدت زمان کوتاه بعد از قراداد ارزش ملک چند برابر شده یا عرف اجاره تغییر کند موجر حق درخواست افزایش اجاره و تعدیل آن تا متعادل سازی مبلغ و در شرایط مقابل، مستاجر حق این درخواست را دارد.
3. مستاجر بعد از چند سال میتواند ادعای مالکیت کند؟
در مورد ادعای مالکیت مستاجر پس از چند سال باید گفت این قانون با شرایط خاص و در موارد نادر تنها برای اجاره املاک تجاری امکان پذیر است و در مورد املاک مسکونی این قانون وجود ندارد.
4. قانون تعداد نفرات در اجاره خانه به چه صورت است؟
تعداد نفراتی که امکان حضور در یک ملک اجاره ای را دارند تنها طبق قرارداد مشخص می شود و در صورت حضور افراد بیشتر بدون اجازه مالک، امکان فسخ قرارداد و دریافت حکم تخلیه وجود دارد.
5. قانون اجاره چند ساله چیست؟
قانون اجاره چند ساله در ایران، توسط مجلس شورای اسلامی در سال 1390 تصویب شد. اجاره چند ساله حداقل 3 سال و حداکثر 10 ساله است. مواد اصلی قانون اجاره چند ساله در ایران عبارتند از:
- مدت زمان قرارداد اجاره، که حداقل 3 سال و حداکثر 10 سال است.
- مبلغ اجاره و شرایط پرداخت آن.
- شرایط مربوط به نگهداری و تعمیرات ملک.
- شرایط تمدید قرارداد اجاره بعد از پایان دوره اجاره.
- مقررات مربوط به فسخ قرارداد اجاره
- تعهدات مالک و مستأجر
نتیجه گیری
طبق قانون اجاره خانه، موجر و مستاجر باید تمام تعهدات خود را در قرارداد اجاره مشخص کنند و در صورت عدم انجام این کار هر گونه ضرر و زیان طرفین به عهده خود شخص است. همچنین هر دو طرف باید با مواد قانون اساسی در این زمینه آشنا باشند تا در زمان قرارداد با مشکل مواجه نشوند. البته راه ساده تری هم وجود دارد و آن مشاوره با کارشناسانی مانند مشاورین متخصص سامان ملک است که در تنظیم قرارداد اجاره بدون هیچ مشکلی و با شرایط کاملا قانونی به شما کمک می کنند.
خیلی خوب توضیح داده بودین. من عکس ها رو دانلود کردم . خیلی مهمه حالا که اکثر افراد اجاره نشین هستن، قانون هاشو هم بدونن
به متاسفانه خیای از صاحب خانه ها و مستاجران به علت عدم اطلاعات دچار مشکلات بزرگی میشن. خوشحالیم که مطلب براتون مفید بوده 🙏🏻🌹
من فرم قرارداد اجاره رو دانلود کردم. خیلی کامل و مرتب بود. ممنونم. در اکثر سایتها خیلی به هم ریخته یا خلاصه هست
🌹🌹
تا چند ماه اگر مستاجر اجاره خانه را پرداخت نکند بعد صاحبخانه میتونه حکم تخلیه بگیره؟
در صورتی که مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
موقع بستن قرارداد ذکر نکردیم که خرابی و مشکلات خانه به عهده چه کسی خواهد بود وقتی ذکر نشه پس به عهده صاحبخانه میشه؟
اگر در طول مدت اجاره مشکلی برای ملک یا تاسیسات آن به وجود بیاد، با توجه به کلی یا جزئی بودن تعمیرات، مالک یا مستاجر موظف به پرداخت آن هستند. در قانون بازسازی، تعمیرات کلی و اساسی آپارتمان بر عهده مالک و هزینه تعمیرات جزئی خانه با مستاجر است.
سلام. اگر مستاجر خانه را تخلیه نکرده باشه و درخواست مهلت دوماهه کرده باشه، در صورتی که بعد از گرفتن تعهد خانه رو خالی نکنه میشه با این تعهد حکم تخلیه فوری گرفت؟
سلام. بس از گذشت دو ماه اگر تخلیه انجام نشد میتونین نسبت به صدور دستور تخلیه از طریق شورای حل اختلاف اقدام کنید
اینکه نوشته شده اگر موجر خانه را بفروشد و صاحبخانه جدید با شرایط مستاجر دید موافق نباشد باید حق فسخ مستاجر پرداخت بشه مبلغ به چه صورت باید باشد و چطور میشه پیگیری کرد؟
سلام. برای اینکه مبلغ دقیق مشخص بشه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.
قانون تعدیل اجاره بها خیلی سخته که پس اینجور دیگه قرارداد معنی نداره اگر با هر بار افزایش صاحبخانه بخواد مبلغ رو افزاش بده ؟!!!
منظور از تعدیل اجاره بها درخواست موجر یا مستاجر به دلیل تورم یا رکود معیشت در خصوص تجدید نظر در اجاره بها می باشد. تعدیل به معنی معتدل کردن می باشد و در اصطلاح حقوقی به این معنی است که طرفین قرارداد اجاره برای تعادل اجاره بها هر یک می توانند خواستار شوند. افزایش و کاهش هزینه های زندگی در اجاره بها تاثیر خواهد گذاشت از این رو مستأجر می تواند از دادگاه خواستار کم شدن اجاره بها به علت افزایش هزینه های زندگی شود و موجر نیز به همین دلیل درخواست افزایش اجاره بها شود.
البته برای چنین درخواستی باید شروطی چون متقاضی شدن مدت زمان اجاره وجود داشته باشد و همچنین استفاده مستاجر از ملک استیجاری سه سال تمام گذشته باشد یا اینکه از حکمی که در دادخواست تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال امام گذشته باشد. پس تعدیل به معنی متعادل کردن اجاره بها برای مستاجر و یا موجر و به خواست هر یک به مراجع مربوطه است.