نکات حقوقی و قوانین اجاره خانه

قانون اجاره خانه از آن دست قوانینی است که همه افراد باید با آن آشنایی داشته باشند. این روزها آمار اجاره املاک نسبت به قبل بیشتر شده و همین موضوع باعث شده که اهمیت آشنایی با قوانین و شرایط اجاره خانه آن هم بیشتر از پیش شود.

البته این قانون تنها مربوط به اجاره خانه نیست و اجاره هر چیزی را شامل می شود، اما اصلی ترین و کاربردی ترین بخش های آن مربوط به قانون اجاره خانه، نکات حقوقی اجاره خانه، قوانین مستاجر و موجر، قانون تخلیه زودتر از موعد مستاجر و…. می باشد.

اگر قصد دارید خانه یا آپارتمانی اجاره کنید، قبل از هر اقدامی، این مطلب از مجله سامان ملک را بخوانید. در ادامه به بررسی نکات مهم در اجاره آپارتمان و نکات حقوقی اجاره خانه می پردازیم.

نکات حقوقی اجاره خانه

اولین موضوعی که در مورد قانون رهن و اجاره باید بدانید، نکات حقوقی اجاره خانه است که در قانون اساسی برای اجاره ملک تعیین شده و طرف های قرارداد موظف به اجرای آن ها هستند.

در صورتی که نکات حقوقی اجاره خانه به درستی رعایت شده و هر کدام از طرفین در اجرای آن ها کوتاهی داشته باشند، طبق مواردی که در قانون اساسی مشخص شده طرف دیگر حقوقی خواهد داشت و امکان دفاع از آن ها برای جلوگیری از ضرر و زیان خود را دارد. نکات حقوقی اجاره خانه renting a house طبق قانون اساسی عبارتند از:

1. طبق قانون اساسی اجاره دادن خانه شرایطی دارد که از جمله آن ها می توان به مالکیت قطعی موجر نسبت به ملک اشاره کرد. به عبارت دیگر یک ملک تنها در صورتی قابل اجاره به غیر است که طرف قرارداد صاحب و مالک آن ملک یا وکیل قانونی آن باشد. پیشنهاد می کنیم حتما مطلب خرید و فروش ملک ورثه ای را بخوانید.

2. امکان اجاره دادن خانه توسط مستاجر وجود دارد. البته زمانی امکان پذیر است که طبق قرارداد اولیه حق آن را دریافت کرده باشد.

3. نکته بعدی در قانون اجاره خانه مشخص بودن مدت زمان اجاره است.‌ در صورتی که مدتی برای اجاره معین نشود قرارداد اجاره ملک باطل خواهد بود.

4. هر دو طرفه قرارداد اجاره خانه باید عاقل و بالغ باشند و افراد بیمار یا کودکان قادر به بستن قرارداد نیستند.

5. از دیگر نکات مهم در اجاره آپارتمان یا منزل مسکونی می توان به تعیین دقیق هزینه اجاره اشاره کرد. اجاره ملک در صورت قانونی است که در ازای تحویل ملک به فردی دیگر برای مدت زمان مشخص، بهایی بابت آن دریافت شده باشد. بهتر است مطلب نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان را هم بخوانید.

6. از دیگر قوانین رهن و اجاره ساختمان می توان به رویت ملک قبل از بستن قرارداد توسط دو طرف اشاره کرد. اگر ملک دارای مشکلی باشد که غیر قابل زندگی باشد و موجر این موضوع را به مستاجر اعلام نکند، حتی در صورت پرداخت وجه اجاره هم قرارداد قابل فسخ است.

7. طبق قانون اجاره خانه، اجاره عقد یک قرارداد است که به موجب آن مستاجر، مالک موقت یک ملک و منافع حاصل از آن می شود. برای مثال اگر مستاجر ملکی را اجاره کرده و در مدت قرارداد خود به طور روزانه یا ساعتی به دیگر افراد اجاره دهد و بابت این موضوع منفعتی کسب کند، این منفعت حق او خواهد بود.

قانون اجاره خانه

در مبحث اجاره خانه قوانین مختلفی وجود دارد که می توان آن ها را به بخش های مختلف تقسیم کرد و هر بخش شامل موضوعات مختلفی می شود. البته باید به این موضوع هم دقت کرد که قوانین مربوط به موضوعات روز جامعه مانند اجاره ملک سالانه تغییر می کنند، بنابراین بهتر است نسبت به قوانین آگاهی کسب کرد. طبق آخرین تغییرات، قانون اجاره خانه 1401 در بخش‌های مختلف به شرح زیر است.

• بیشتر بخوانید: قوانین و شرایط فسخ قرارداد خرید ملک

قوانین مالک و مستاجر

اولین بخش از قوانین اجاره خانه مربوط به قوانین مالک و مستاجر است که در قانون اساسی یا زمان بستن قراردادهای ملکی تحت عنوان قوانین موجر و مستاجر هم شناخته می شود. این قوانین عبارتند از:

• بستن قرارداد اجاره تنها زمانی امکان پذیر است که طرفین قرارداد در محل قرارداد مانند آژانس معاملات حضور داشته باشند. امکان حضور وکلای هر طرف هم وجود دارد اما این امکان که قراردادی بدون حضور شخص مالک یا شخص مستاجر و وکلای آن ها بسته شود، قانونی و امکان پذیر نیست.
• از دیگر قوانین موجر و مستاجر طبق قانون اجاره خانه می توان به عدم امکان اجاره ملک توسط مستاجر بدون داشتن حق قانونی در قرارداد اشاره کرد.
• تعمیرات و هر خرجی که در مدت اجاره نیاز شود، به عهده مالک است مگر در شرایطی که این موضوع در قرارداد به مستاجر سپرده شود.
• مستاجر موظف است اجاره خانه را در زمان های تعیین شده به مالک پرداخت کند. اجاره بها معمولا مبلغ نقدی است اما بنا به شرایط و توافق ممکن است مال غیرنقد مانند طلا یا سکه هم باشد.
• قرارداد بسته شده برای اجاره یک ملک با فوت یکی از طرفین باطل نمی شود و وراث تا زمان پایان قرارداد نسبت به ملک، مالکیت دارند.
• هرگونه تغییرات یا تعمیرات در ملک باید با اجازه و هماهنگی مالک انجام شود و در صورت عدم انجام این کار، طبق قانون اجاره خانه مالک حق درخواست بابت برگرداندن وضعیت ملک به حالت سابق را دارد.
• موجر می تواند تغییرات ایجاد شده توسط مستاجر را بدون اجازه او به حالت قبل برگرداند.

بیشتر بخوانید: از شرایط فسخ قرارداد اجاره چه می‌دانید؟

قانون فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

یکی دیگر از موارد قانون اجاره خانه مربوط به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد است. مستاجرین به دلایل مختلف این امکان را دارند که قرارداد اجاره خانه را زودتر از موعد فسخ کرده و تحویل مالک دهند. این امکان همچنین برای موجر هم وجود دارد.

شرایط فسخ قرارداد زودتر از موعد برای مستاجر به این صورت است ملک شرایطی که در قرارداد قید شده را نداشته باشد، حق فسخ قرارداد در موارد ضروری به او داده شده باشد یا قسمتی از ملک بدون آسیب رساندن توسط مستاجر به گونه ای خراب شده باشد که در کیفیت و شرایط زندگی مستاجر تاثیرگذار باشد. همچنین در صورتی که موجر به تعهداتی مانند تحویل به موقع ملک یا تعمیرات و… عمل نکند، مستاجر قادر به فسخ یک طرفه است.

• بیشتر بخوانید: نکات پیش فروش آپارتمان

در مورد فسخ قرارداد توسط موجر اما شرایط متفاوت است. طبق قانون اجاره خانه موجر زمانی می توان قرارداد را فسخ کند که اجاره مشخص شده در زمان مشخص شده توسط مستاجر پرداخت نشود. مستاجر بدون اجازه مالک تغییری اساسی در ملک داده باشد. مستاجر بدون اجازه ملک را به شخص دیگری واگذار کرده باشد.

مستاجر فعالیت‌های غیر قانونی در ملک داشته باشد. مستاجر بدون اطلاع کاربری ملک را تغییر دهد و تعداد نفرات در اجاره خانه با تعداد نفرات ساکن متفاوت باشد.

قانون تخلیه پیش از موعد توسط مستاجر

در صورتی که مستاجر تعهدات گفته شده طبق قانون اجاره خانه و قرارداد را رعایت نکند و موجر بارها زمانی را برای او تعیین کرده و باز هم تغییری در اجرای تعهداد توسط مستاجر ایجاد نشود، موجر یا مالک امکان تخلیه زودتر از موعد خانه را دارد.

قوانین موجر و مستاجر تخلیه زودتر را برای هر دو طرف زمانی قانونی و بدون نیاز به طرح دعوی می داند که قرارداد به اتمام رسیده باشد، در غیر این صورت و برای تخلیه پیش از موعد باید طبق قانون تخلیه زودتر از موعد مستاجر عمل کرد و این کار را از مراجع قانونی پیگیری کرد. در مورد سرقفلی و تخلیه مغازه نیز قانون هایی وجود دارد که می توانید در مقاله سرقفلی چیست بخوانید.

حکم تخلیه در چند حالت برای موجر به صورت قانونی صادر می شود و با استفاده از آن می تواند مستاجر را از ملک خود خارج کند:

1. در صورت نیاز به ایجاد تغییرات یا تعمیرات اساسی در ملک که نیاز به تخلیه خانه باشد، مستاجر باید ملک را خالی کند. البته این موضوع باید از مدتی قبل به مستاجر اعلام شود و در صورتی که در مدت زمان اعلام شده اقدامی برای تخلیه انجام نشود، مالک قادر به دریافت حکم تخلیه موقت است.
2. در صورتی که مستاجر اجاره بها را طبق قرارداد در زمان مقرر پرداخت تکند، موجر این امکان را دارد که از طریق مراجع قانونی، حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
3. در صورتی که مستاجر پس از پایان قرارداد بدون اقدام به تمدید در ملک سکونت داشته باشد، مالک این امکان را دارد که قرارداد تخلیه پس از موعد دریافت کرده و از طریق شوراهای حل اختلاف، مستاجر را از ملک خود بیرون کند.
4. البته یک موضوع مهم در مورد تخلیه پیش از موعد وجود دارد که مالک باید به آن توجه داشته باشد و آن، اعلام به مستاجر در شرایطی است که نیاز به فسخ زودتر از موعد و تخلیه ملک باشد. برای مثال اگر مالک ملک را به فروش رسانده باشد و مالک جدید شرایط مستاجر را نپذیرد مالک قبلی باید حق فسخ مستاجر را پرداخت کند تا مستاجر ضرری بابت فسخ زود هنگام نبیند.

• بیشتر بخوانید: راه‌های فروش سریع خانه

نتیجه گیری

طبق قانون اجاره خانه، موجر و مستاجر باید تمام تعهدات خود را در قرارداد اجاره مشخص کنند و در صورت عدم انجام این کار هر گونه ضرر و زیان طرفین به عهده خود شخص است. همچنین هر دو طرف باید با مواد قانون اساسی در این زمینه آشنا باشند تا در زمان قرارداد با مشکل مواجه نشوند.

البته راه ساده‌تری هم وجود دارد و آن مشاوره با کارشناسانی مانند مشاورین متخصص املاک سامان ملک است که در تنظیم قرارداد اجاره بدون هیچ مشکلی و با شرایط کاملا قانونی به شما کمک می کنند.

سوالات متداول در قانون اجاره خانه