دریافت مشاوره رایگان

سامان ملک | مرکز امن و آنلاین معاملات ملکی

لوگوی خطی

نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان

نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان

در این نوشتار از سایت املاک سامان ملک، به بررسی اصلی ترین نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان، مطابق با قوانین حقوقی ایران می پردازیم. قانون مدنی، قانون تملک آپارتمان ها و قانون پیش فروش ساختمان از مهمترین قوانین جاری می باشند که دربردارنده مواد متعددی در خصوص نکات خرید آپارتمان هستند. نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان، رعایت مفاد و مقررات مندرج در قانون تملک آپارتمان مصوب سال 1343 با آخرین اصلاحات سال 1376 است. 

انواع مالکیت آپارتمان

دانستن انواع مالکیت اپارتمان جزو اولین نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان است. مطابق با ماده 1 قانون تملک آپارتمان ها، در تنظیم قولنامه املاک، مالکیت آپارتمان ها به دو قسمت مالکیت قسمت های مشترک و مالکیت قسمت های اختصاصی تقسیم می شود:

  1. منظور از قسمت های مشترک ساختمان، قسمت هایی است که به استفاده شخص خاصی محدود نیست. به طور کلی هر قسمت از ساختمان که دارای مالکیت اختصاصی نباشد و در اختیار انحصاری یکی از همسایگان نباشد، از قسمت های مشترک به شمار می رود. حیاط، پارکینگ، فضای سبز، کتابخانه و … از قسمت های مشترک یک مجتمع آپارتمانی محسوب می شود.
  2. از نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان این است که چنانچه مالکیت بخش های اختصاصی یک آپارتمان به دیگری انتقال یابد، بخش های مشترک نیز به مالکیت مشاعی انتقال گیرنده در می آید. بنابراین نمی توان یک واحد آپارتمانی را به صورت مستقل فروخت، بدون آنکه بخش های مشترک آن مثل حیاط و راهرو به خریدار انتقال یابد.
    • قسمت های اختصاصی بخش هایی از ساختمان است که مالک جداگانه داشته و مورد استفاده اختصاصی آن مالک است. برای مثال با توجه به این که تنها ساکنین بالاترین طبقه امکان دسترسی به بالکن طبقه آخر را دارند، از قسمت های اختصاصی ساختمان محسوب می شود.
نکات خرید آپارتمان

انواع و اقسام حقوقی خرید آپارتمان

آپارتمان ها امروزه به شیوه های گوناگونی به فروش می رسند:

1. یکی از شیوه های رایج نقل و انتقال آپارتمانها، پیش فروش کردن ساختمان است. از نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان به صورت پیش فروش این است که بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389، پیش فروش آپارتمان باید به موجب سند رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی صورت گیرد.

با انعقاد قرارداد پیش فروش، مالک زمین متعهد می شود در طول مدت زمان مشخصی، بر روی زمین مورد نظر ساختمانی را بنا کند. چنانچه پیش فروشنده و پیش خریدار به تعهدات خود عمل کنند، هنگام تکمیل ساخت آپارتمان، مالکیت آن به خریدار واگذار شده و سند رسمی به نام خریدار صادر می گردد.

بیشتر بخوانید: انواع سند ملکی

2. یکی دیگر از نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان و شیوه های خرید آپارتمان، تنظیم مبایعه نامه و انعقاد عقد بیع است. در این روش که معمولاً با مراجعه به دفاتر مشاورین املاک انجام می شود، در ضمن قرارداد، فروشنده آپارتمان متعهد می گردد در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و مالکیت آپارتمان را به خریدار انتقال دهد. خرید و فروش آپارتمان در این شیوه مستلزم تعیین دقیق مشخصات واحد مسکونی مورد نظر و تعهدات هر یک از طرفین فروشنده و خریدار است.

نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان در مبایعه نامه

در یک قرارداد خرید آپارتمان برای رعایت نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان، معمولاً موارد زیر درج می گردد:

  • نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، محل اقامت و سایر مشخصات هویتی مورد نیاز هر یک از طرفین.
  • مشخصات دقیق آپارتمان مورد معامله، اعم از نشانی و مشخصات ثبتی، مساحت، نوع کاربری، امتیازات، اشتراکات و …
  • یکی از مهمترین بخش های یک مبایعه نامه در نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان، تعیین نحوه انتقال سند مالکیت است. روز و ساعت حضور در دفترخانه تنظیم اسناد رسمی باید در مبایعه نامه قید گردد. طرفین ممکن است حضور در دفترخانه و انتقال سند مالکیت را منوط به پرداخت بخشی از مبلغ مورد معامله نمایند. پیشنهاد می کنیم حتما مقاله هزینه سند زدن خانه را مطالعه کنید.
  • ارزش ثمن، یا همان مبلغ مورد معامله و نحوه پرداخت آن. پرداخت ثمن ممکن است به صورت نقد، یا اقساطی باشد. همچنان که ممکن است پرداخت بخش هایی از ثمن مشروط به انجام اقداماتی از سوی فروشنده، مثل تخلیه آپارتمان یا انتقال سند باشد.
  • مشخصات مالکیت آپارتمان، و این که اگر عقد به وکالت از مالک انعقاد می یابد، اسناد اثبات کننده سمت وکیل نیز باید در ضمیمه قرارداد مبایعه نامه ذکر گردد.
نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان: مبایعه نامه

نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان در شهرهای مختلف کشور

1. نکات خرید آپارتمان در تهران، به عنوان پایتخت بزرگ و پرجمعیت ایران از اهمیت ویژه ای برخوردار بوده و در خصوص هر مورد، اسناد مالکیت و موقعیت شهری باید به صورت دقیق از طرف خریدار بررسی گردد. علاوه بر این با توجه به وسعت کشور پهناور ایران باید در مورد خرید آپارتمان در هر شهر یا استان خاص با توجه به ویژگی های جغرافیائی و ژئوپلتیک هر محل، موضوع را بررسی نمود.

نکات خرید آپارتمان در شمال با نکات خرید آپارتمان در یزد و … متفاوت است و نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان و ویژگی های اصلی قراردادهای خرید و فروش آپارتمان را عرف هر منطقه تعیین می نماید.

2. در حقوق جاری ایران در مورد هر آپارتمان می بایست یک سند مالکیت جداگانه صادر شود. در مورد آپارتمان هایی که سند مالکیت نداشته یا سند آنها در رهن باشد، نکات خرید آپارتمان بدون سند، باید در نظر گرفته باشد. اینگونه از آپارتمان ها را که اصطلاحاً املاک قولنامه ای می نامند، به موجب قولنامه یا مبایعه نامه انتقال می یابند. از نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان این است که این املاک دارنده نهایی مکلف به اخذ سند مالکیت بر روی آپارتمان می باشد.

بیشتر بخوانید: نکات مهم خرید ویلا در شمال >>

3. با توجه به وجود هزینه ها و بدهکاری ها برای قسمت های مشترک، پیش از فروش و انتقال واحد، در صورتی که بدهکاری بابت هزینه قسمت های مشترک وجود داشته باشد، مالک فعلی پیش از انتقال آن باید بدهکاری های قبلی را پرداخت کند. بر همین مبنا با توجه به نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان و طبق ماده 12 قانون تملک آپارتمان ها، دفاتر اسناد رسمی پیش از صدور سند مالکیت مکلفند استعلامات نسبت به تسویه حساب هزینه ها را که توسط مدیران ساختمان تنظیم شده، رویت کند.

نکات اداره کردن یک مجموعه آپارتمانی

  1. یکی از نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان، توجه به شیوه اداره کردن قسمت های یک مجموعه آپارتمانی است. منظور از اداره کردن، انجام اقدامات مستمر و غیر مستمری مثل نظافت راهروها یا ساخت و بازسازی دیوارهای مشترک است. این اقدامات معمولاً برای بهبود در بهره برداری از قسمت های مشترک مجموعه آپارتمانی استفاده می شود.
  2. طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها اداره قسمتهای مشترک ساختمان، اصولاً طبق قرارداد تعیین می شود. یعنی مالکین واحدهای مجموعه طی توافقی و معمولاً با انتخاب مدیر ساختمان، شیوه اداره قسمت های مشترک ساختمان را تعیین می کنند. اگر مالکان نسبت به تعیین شیوه اداره قسمت های مشترک تصمیمی نگرفته باشند، اتخاذ تصمیم با اکثریت مالکینی است که بیش از نصف مساحت های اختصاصی ملک را دارند.
  3. یکی دیگر از نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان این است که هرگاه یکی از آپارتمان ها مالکین متعددی داشته باشد، آنها باید یک نفر را به عنوان نماینده خود به مدیر ساختمان معرفی کنند. این شخص باید مسئولیت پرداخت هزینه های مشترک مثل حق شارژ ساختمان و تعمیرات را بپردازد.
  4. اگر مالکین متعدد آپارتمان نسبت به معرفی نماینده اقدام نکنند، طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها تصمیمات سایر دارندگان، نسبت به آپارتمان مذکور نیز جاری خواهد بود. هیچ یک از مالکین ساختمان حق ندارد بدون موافقت اکثریت دارندگان، نسبت به ایجاد تغییرات در سر در ساختمان اقدامی انجام دهد.

3. یکی از نکات خرید آپارتمان نوساز این است که چنانچه در هر ساختمان یا مجتمع آپارتمانی، تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد، به موجب ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها مالکین موظف به تشکیل مجمع عمومی مالکین هستند. پس از تشکیل مجمع عمومی برای اداره جلسات مجمع و انجام وظایف قانونی، مدیر یا مدیران ساختمان توسط اعضای مجمع از بین خودشان یا از خارج تعیین می گردد.

4. از جمله نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان این است که هر کسی آپارتمانی را می خرد به نسبت حصه ای که نسبت به کل ساختمان دارد، در عرصه ساختمان مالک می شود. یعنی مثلاً اگر ساختمانی که پنج آپارتمان در آن وجود دارد فرو بریزد، در زمینی که همچنان باقی است، مالکان آپارتمان ها هر کدام مالک مشاع یک پنجم از مساحت زمین می باشند.

5. به عنوان یکی از نکات مهم در خرید آپارتمان نوساز و قدیمی باید به ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها توجه داشت. طبق این ماده چنانچه مالکین هر کدام از واحدها نسبت از پرداخت هزینه های قسمت های مشترک خودداری کند، مدیران ساختمان می توانند برخی از امتیازات واحد مزبور مثل تهویه هوا، یا آب و برق آپارتمان متخلف را قطع کند.

البته انجام این اقدامات به صورت موقتی بوده و در صورتی که حکم دادگاه یا دستور موقت مبنی بر لغو موانع موجود صادر شود، مدیران ساختمان باید فوراً نسبت به برطرف کردن موانع اقدام کنند.

خلاصه نکات حقوقی مهم در اداره کردن مجموعه آپارتمانی

6. یکی از نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان باید آن را در نظر داشت مسئولیت مالکین به بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی است. بر اساس ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها مدیر یا مدیران ساختمان موظفند کل ساختمان را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.

7. چنانچه به تشخیص سه نفر کارشناس، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و استفاده از آن مستلزم بازسازی باشد، اگر همه مالکان موافق با بازسازی نباشند، مخالفین می توانند به دادگاه مراجعه نموده و حکم دادگاه مبنی بر تخلیه ساختمان را دریافت کنند.

با توجه به نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان، در چنین حالتی اگر مالکینی که با بازسازی مخالفند، هزینه های بازسازی را پرداخت نکنند، هزینه ها از محل فروش آپارتمان آنها دریافت می شود. در طول مدت بازسازی مالکینی که موافق با بازسازی هستند باید برای مالکین مخالف محلی برای اقامت موقت تامین کنند.

سایر نکات ضروری خرید خانه

افراد بسیاری هستند که به دلیل عدم آشنایی با معاملات ملکی و نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان با مشکل مواجهه می شوند و سال ها برای حل این مشکل به مراجع قضایی مراجعه می کنند. پس حتما به نکات زیر حتما دقت کنید:

  • از مالک حقیقی خانه اطمینان حاصل کنید.
  • بدون واسطه معامله ملک کنید.
  • برای خرید خانه سند را بررسی کنید.
  • حتما ثبت سند را در دفتر خانه انجام دهید.
  • بررسی کنید که فروشنده اختیار فروش داشته باشد.
  • توان مالی خود را ارزیابی کنید.
  • خانه نباید در رهن باشد و سند نباید بازداشت باشد.
  • خانه را چندین بار بازرسی کنید.
  • انشعابات را در سند قید کنید و مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهید.
  • از ساخت و ساز قانونی ملک مطمئن شوید.
  • انتقال انباری و پارکینگ را فراموش نکنید.
  • حتما شرایط فسخ قرار داد را هم مکتوب کنید.
دسته بندی املاک
جدیدترین املاک سامان ملک

این مطالب را هم حتما بخوانید

در نظام حقوقی کنونی ایران، گام نهایی در به مالکیت در آمدن خانه، گرفتن سند خانه است. سند زدن خانه معمولاً به صورت تک برگ...
نحوه گرفتن وام با سند خانه بسته به این که به کدام بانک مراجعه شود، متفاوت است. ارائه وام روی سند ملکی در اغلب بانک...
امروزه مراکز خرید پر شماری در شمال کشور در حال فعالیتند. بدون تردید یکی از ابعاد جذاب سفر به شمال کشور، رفتن به مراکز خرید...

جدیدترین املاک سامان ملک

اشتراک در
اطلاع از
8 نظرات
قدیمی‌ترین
تازه‌ترین بیشترین رأی
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
علوی

چرا اکثر اوقات بین خریدار و فروشنده در قرارداد‌های پیش‌فروش اختلاف پیش میاد؟😓

سبحان

قسمت‌های مشترک ساختمان رو میشه دقیق معرفی کنید؟

جعفری

اگر زلزله یا حادثه ای منجر به تخریب آپارتمان بشه. مالکیت به چه صورت خواهدشد؟

زاهدی

پیش فروش میتونه خیلی قابل اعتماد باشه؟

جهت مشاوره با شماره ” 09162167100 ” تماس گرفته و یا فرم روبرو را تکمیل نمایید.