معمولاً معاملات ملک برای تنظیم سند به این صورت انجام می شوند که مبایعه نامه ای در دفتر املاک بین طرفین تنظیم می شود و در آن مبایعه نامه، تاریخی برای انتقال سند رسمی تعیین می گردد تا در آن تاریخ، طرفین به دفترخانه مشخص شده مراجعه کنند و فروشنده سند رسمی را به خریدار منتقل نماید.
در واقع یکی از مهمترین تعهدات فروشنده ها در معاملات ملکی انتقال سند است اما نداشتن اطلاعات کافی در خصوص انواع سندها و نحوه انتقال آن ها و همچنین عدم رعایت نکاتی در خصوص تعیین تاریخ انتقال سند، شماره دفترخانه و غیره می تواند مشکلات اساسی برای طرفین ایجاد کند.
در این مقاله با مجله سامان ملک به صورت دسته بندی شده و در چندین بخش به تمامی مسائل و نکات مربوط به انتقال سند پرداخته شده است.
انتقال قطعی
در این بخش در ابتدا انتقال قطعی سند را توضیح داده و همچنین در خصوص انتقال قطعی در ملک‌های بازداشت و ملک‌های رهنی صحبت خواهد شد:
تعریف انتقال قطعی سند
درانتقال قطعی، فروشنده بعد از انجام استعلامات لازم، در تاریخ از قبل تعیین شده، به همراه خریدار در دفترخانه حضور پیدا می کند و سند را به صورت قطعی به نام خریدار منتقل می نماید. در انتقال قطعی، سند فروشنده باطل شده و سند تک برگ جدیدی از طرف اداره ثبت به نام خریدار صادر می شود. انتقال قطعی بهترین و مطمئن ترین نوع انتقال سند است.
بیشتر بخوانید: نحوه استعلام اسناد ملکی
انتقال قطعی در ملک های بازداشت
در مورد ملک های بازداشتی تا زمان رفع بازداشت، امکان انتقال سند به صورت قطعی وجود ندارد. همچنین نظر اکثر مراجع قضایی این است که بدون رفع بازداشت، خریدار نمی تواند فروشنده را به تنظیم سند الزام کرده و یا از طریق دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند و این درخواست قابل پذیرش و رسیدگی نیست.
انتقال قطعی در ملک های رهنی
در مورد ملک های در رهن، امکان انتقال سند به صورت قطعی، وجود ندارد مگر آنکه قبل از انتقال سند، وام تسویه شده و سند فک رهن شود یا وام به خریدار منتقل شود. البته برخی از وام ها از جمله وام های ایثارگری و جانبازی به هیچ عنوان قابل انتقال نیستند و تا زمانی که اقساط وام مربوطه به طور کامل تسویه نشوند، امکان انتقال قطعی وجود نخواهد داشت؛ بنابراین قبل از معامله باید در خصوص قابل انتقال بودن یا نبودن وام از بانک استعلام شود.
بیشتر بخوانید: شرایط گرفتن وام با سند ملکی 1403
انتقال وکالتی
در این قسمت از سامانه انلاین املاک سامان ملک نیز ابتدا انتقال وکالتی را توضیح داده و بعد از آن دلایل و مشکلات استفاده از آن شرح داده شده است:
تعریف انتقال وکالتی
برخلاف انتقال قطعی، در انتقال وکالتی، سند همچنان به نام فروشنده باقی می ماند و فقط از آن سند، وکالت فروش به خریدار داده می شود. اگر موانع قانونی برای انتقال سند قطعی وجود نداشته باشد، خریدار می تواند با وکالت فروشی که از فروشنده می گیرد، تمامی کارهای انتقال سند را بدون نیاز به فروشنده، انجام داده و سند قطعی را به نام خود منتقل کند.
البته اگر تمایلی به اینکار نداشته باشد یا به دلیل موانع قانونی، کلاً امکان انتقال قطعی سند وجود نداشته باشد، خریدار می تواند در موقع فروش ملک، وکالتی که از فروشنده گرفته است را به خریدار بعدی منتقل نماید.
بیشتر بخوانید: نکات کلیدی در مورد گرفتن سند برای زمین قولنامه ای
دلایل استفاده از انتقال وکالتی به جای انتقال قطعی
- مراحل انتقال قطعی نسبت به انتقال وکالتی زمان بر است و ممکن است فروشنده نیاز به فروش فوری ملک داشته باشد (مثلاً به دلیل مهاجرت)
- ممکن است سند، در رهن بانک باشد و امکان آزادسازی و انتقال قطعی وجود نداشته باشد. مثلاً در مورد وام های جانبازی تا زمان تسویه کامل وام، انتقال قطعی سند ممکن نیست و معمولاً به صورت وکالتی معامله می شوند.
- ممکن است ملک برخلاف ضوابط شهرداری و ارگان‌های مربوطه ساخته شده باشد و به خاطر خلافی و نداشتن پایانکار امکان انتقال قطعی سند وجود نداشته باشد.
- ممکن است فروشنده برای فرار از پرداخت بدهی های شهرداری، دارایی، بیمه و غیره، ملک را به صورت وکالتی بفروشند.
- ممکن است ملک مورد معامله، سند تفکیک شده و مستقل نداشته باشد که در این مواقع از سند مادر وکالت فروش داده می شود تا بعداً خریدار خودش برای اخذ سند اقدام نماید.
مشکلات انتقال وکالتی
معمولاً ملک هایی که به صورت وکالتی معامله می شوند نسبت به ملک هایی که با سند قطعی معامله می شوند قیمت پایین تری دارند اما این پایین بودن قیمت بی دلیل نیست بلکه به خاطر مشکلاتی است که معاملات وکالتی می تواند برای خریدار ایجاد نماید که در ادامه به برخی از این مشکلات اشاره شده است:
- وکالت فروش حتی اگر بلاعزل باشد با فوت و جنون یکی از طرفین باطل می‌شود و اگر مبایعه نامه ای بین طرفین وجود نداشته باشد، امکان اثبات وقوع معامله بسیار سخت است. حتی اگر مبایعه نامه ای بین طرفین وجود داشته باشد باز هم ممکن است وراث طرفین مشکلاتی را ایجاد نمایند.
- فروشنده می‌تواند حتی در صورت دادن وکالت فروش به خریدار، دوباره مورد وکالت را خودش بفروشد بنابراین حتماً باید مبایعه نامه ای بین طرفین وجود داشته باشد و در وکالت نامه قید شود: «فروشنده نمی تواند خودش شخصاً مورد وکالت را انجام دهد.»
- در فروش وکالتی هیچ گونه استعلامی از شهرداری و سایر ادارات ذی ربط انجام نمی گیرد و احتمال دارد ملک خلافی، عقب نشینی و یا کاربری غیر مجازی داشته باشد که یا کلاً امکان انتقال قطعی به نام خریدار وجود نداشته باشد و یا نیاز به پرداخت جریمه سنگین باشد.
- در فروش وکالتی هیچ گونه استعلامی از دارایی و بیمه انجام نمی گیرد بنابراین احتمال دارد ملک بدهی های زیادی به دارایی و بیمه داشته باشد و پرداخت آن بر دوش خریدار بیفتد.
- در وکالت فروش، چون سند به نام فروشنده باقی می ماند و اداره ثبت صاحب سند را مالک آن ملک می شناسد بنابراین اگر فروشنده بدهی و شاکی داشته باشد ممکن است ملک توقیف شده و خریدار برای رفع توقیف آن با دردسرهایی روبرو شود.
- احتمال دارد فروشنده بعد از دادن وکالت فروش با سند اصل که بنام خودش است اقدام به اخذ وام یا ضمانت نماید (حتی اگر فروشنده اصل سند را به خریدار داده باشد می تواند با مراجعه به اداره ثبت و ادعای مفقودی، سند المثنی دریافت نماید).
- در مورد ملک های وام دار که به صورت وکالتی فروخته می شوند چون اجازه بانک وجود ندارد ممکن است بانک درخواست ابطال معامله را داشته باشد.
تاریخ تنظیم سند در ملک‌های مختلف
معمولا در ماده 4 مبایعه نامه های آماده، شرایط مربوط به انتقال سند به صورت چاپی نوشته شده و بسته به شرایط سند باید تکمیل شده یا تغییراتی در آن ایجاد شود:
- اگر ملک مورد معامله، سند رسمی داشته و فروشنده متعهد به انتقال قطعی باشد، باید تاریخ تنظیم سند و شماره دفترخانه در این قسمت تکمیل شود و اگر متعهد به انتقال وکالتی باشد باید تاریخی برای این کار مشخص شده و در توضیحات قرارداد به وکالتی بودن انتقال، اشاره شود چرا که بندهای چاپی مبایعه نامه ها، مربوط به انتقال قطعی است و ممکن است خریدار بعداً مدعی شود که فروشنده موظف به انتقال قطعی بوده نه وکالت فروش.
- اگر ملک مورد معامله قولنامه ای باشد و فروشنده به طور کلی تعهدی به انتقال سند رسمی نداشته باشد، باید این موضوع به طور واضح در توضیحات مبایعه نامه قید شود چرا که بارها دیده شده حتی با وجود عدم درج تاریخ برای تنظیم سند یا خط کشیدن روی تاریخ تنظیم سند، خریدار بعداً مدعی انتقال سنده شده است.
- اگر ملک مورد معامله، سند مادر داشته باشد و فروشنده متعهد شد از سند مادر وکالت فروش انتقال دهد یا فروشنده وکالت نامه ای از فروشنده قبلی داشته باشد و بخواهد آن را به خریدار تفویض نماید، باید تاریخ برای این کار مشخص شده و در توضیحات مبایعه نامه به وکالتی بودن انتقال اشاره شود چرا که بندهای چاپی مبایعه نامه ها، مربوط به انتقال قطعی است و ممکن است خریدار بعداً مدعی انتقال قطعی شود.
- اگر ملک سند تعاونی داشته باشد، باید تاریخی برای انتقال سند مشخص شده و در توضیحات مبایعه نامه به نحوه انتقال (وکالت فروش یا تغییر نام در دفتر تعاونی) اشاره شود.
گواهی عدم حضور
اگر هر یک از طرفین معامله، در تاریخ تعیین شده برای تنظیم سند، در دفترخانه تعیین شده، حضور نداشته باشند، سردفتر می تواند به درخواست طرف حاضر، گواهی مبنی بر عدم حضور طرف مقابل و انجام نشدن معامله صادر کند که به آن گواهی عدم حضور گفته می شود.
نکته 1: صرف حضور فیزیکی طرفین مانع از صدور گواهی عدم حضور نیست یعنی حتی اگر خریدار در دفترخانه حضور داشته باشد ولی ثمن معامله را در قالب چک تضمین شده (نه چک عادی) همراه نداشته باشد و یا فروشنده در دفترخانه حضور داشته باشد ولی مدارک مورد نیاز برای انتقال سند را آماده نکرده باشد، مصداق عدم حضور است و می توان برای آن گواهی عدم حضور گرفت.
نکته 2: گواهی عدم حضور فقط همان روز صادر می شود مثلاً اگر خریدار یا فروشنده یک روز زودتر یا دیرتر به دفترخانه مراجعه کنند نمی توانند گواهی عدم حضور اخذ کنند.
نکته 3: اگر در مبایعه نامه دفترخانه ای مشخص نشده باشد یا بیش از یک دفترخانه برای انتقال سند تعیین شده باشد هیچ کدام از دفاتر اسناد رسمی مبادرت به صدور گواهی عدم حضور نخواهند کرد.
هزینه‌های انتقال سند در انتقال قطعی
برای انتقال سند به صورت قطعی، دو هزینه وجود دارد:
- هزینه‌های مربوط به استعلام ها و تسویه بدهی های ملک
- هزینه‌های انتقال سند در دفترخانه
در خصوص مورد اول، پرداخت کلیه هزینه‌ها بر عهده فروشنده است هرچند طرفین می‌توانند خلاف آن را در قرارداد توافق کنند.
در خصوص هزینه سند زدن خانه در دفترخانه، دو هزینه وجود دارد که یکی هزینه حق الثبت و دیگری هزینه حق التحریر. آنچه قانون می‌گوید این است که پرداخت هزینه حق الثبت بر عهده فروشنده است و پرداخت هزینه حق التحریر بالمناصفه (نصف نصف) بر عهده خریدار و فروشنده است. البته در برخی دفتر خانه‌ها کل هزینه‌های مربوط به دفترخانه، به صورت نصف نصف از طرفین اخذ می‌شود.
بیشتر بخوانید: راهنمای جامع مراحل سند زدن خانه
منبع: کتاب مشاور املاک حقوق دان
