کلاهبرداری‌‌ها و خطرات مشارکت در ساخت: چرا مالکان از مشارکت ساخت می‌ترسند؟

مشارکت در ساخت از مهم‌ترین قراردادهایی است که اهمیت زیادی دارد و هنگام انعقاد آن باید دقت و دانش بالایی داشت تا خطرات مشارکت در ساخت به حداقل برسد. زیرا با یک اشتباه کوچک ممکن است کل سرمایه شما از دست برود. در این مقاله از مجله املاک سامان ملک به معرفی خطرات احتمالی مشارکت در ساخت می‌پردازیم و راهکارهایی برای جلوگیری از آن‌ها ارائه خواهیم داد.

مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت توافق دو طرفه بین مالک و شخص دیگری است که هر کدام یک سهمی در انجام پروژه دارند. به عنوان مثال مالک یک زمین قصد انجام پروژه‌ای را دارد اما سرمایه آن را ندارد می‌تواند با یک سازنده در ساخت شریک شود و بعد از اتمام پروژه برای مثال 5 واحد از آپارتمانی را که ساخته است را برای دستمزد به او بدهد.

• بیشتر بخوانید: مشارکت در ساخت چیست؟

مزایای مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت دارای مزایایی است که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم:

• حفظ سرمایه: شما ممکن است سرمایه کافی برای ساخت یک پروژه را نداشته باشید؛ بنابراین مجبورید ملک خود را بفروشید و برای خرید ملک جدید ممکن است ضرری متحمل شوید. با مشارکت در ساخت شما می‌توانید نه تنها سرمایه خود را حفظ کنید بلکه آن را افزایش دهید.
• کاهش هزینه: با قرارداد مشارکت در ساخت، مالک از هزینه‌های اضافی رهایی پیدا می‌کند و همچنین در وقت او نیز صرفه‌جویی می‌شود.
• نوسازی ملک: ملک نوسازی می‌شود و خدمات رفاهی بیشتری در ساختار ساختمان قرار می‌گیرد.

بیشتر بخوانید: تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به چه صورت است؟

معایب و خطرات مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که مزایایی وجود دارد، معایب و کلاهبرداری‌هایی نیز صورت می‌گیرد. از جمله رایج‌ترین مصادیق کلاهبرداری مشارکت در ساخت در ادامه آورده شده‌است:

1. کلاهبرداری‌ها و پیش فروش پروژه

یکی از خطرات مشارکت در ساخت واگذاری حق پیش فروش پروژه قبل از اتمام به سازنده می‌باشد که می‌تواند ضربه سنگینی به مالک بزند. اگر سازنده فردی سودجو باشد ممکن است پروژه را قبل از اتمام بفروشد و با مبلغی که دریافت می‌کند دست از کار بکشد. بنابراین مالک باید از دادن حق پیش‌فروش به سازنده اجتناب کند.

2. عدم تحویل به موقع پروژه

علیرغم اینکه در قرارداد، سازنده نسبت به زمان تحویل پروژه متعهد می‌شود ممکن است به تعهدش عمل نکند و برای مالک دردسر ایجاد کند. بنابراین مالک می‌تواند با گرفتن ضمانت از سازنده در صورت عدم تعهد خسارت دریافت کند.

3. خسارات جانی و مالی

از دیگر خطرات مشارکت در ساخت می‌توان به خسارات جانی و مالی اشاره کرد. در پروژه ساخت و ساز به علت شرایط دشوار کاری احتمال وقوع خسارات جانی و مالی زیاد است. بنابراین مالک باید برای جلوگیری از دردسرهای ناشی از آن، همسایگان، کارگران پروژه و همچنین پروژه را بیمه کند.

4. ساخت ملک بر خلاف نقشه از پیش تعیین شده

ساخت ملک برخلاف نقشه از پیش تعیین شده از جمله کلاهبرداری مشارکت در ساخت توسط سازنده است که با نظارت دقیق بر روی اجرای پروژه می‌توانید از آن پیشگیری کنید.

5. کلاهبرداری مالک

کلاهبرداری و خطرات مشارکت در ساخت فقط به سازنده ختم نمی‌شود و مالک نیز می‌تواند در قرارداد مشارکت در ساخت کلاهبرداری کند. بستن قرارداد با چندین سازنده و همچنین پیش فروش کردن زمین و… از جمله کلاهبرداری مشارکت در ساخت توسط مالک می‌باشند.

6. مطابق نبودن پروژه آماده شده با پروژه تعیین شده در قرارداد

شما به عنوان مالک انتظار دارید که در نهایت ساختمانی مطلوب و باکیفیت تحویل بگیرید. اما یکی از مشکلات و خطرات مشارکت در ساخت، برخوردار نبودن ساختمان از استانداردهای کیفی مد نظر شماست.

شما می‌توانید با انعقاد قراردادی کامل و جزئی از خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری کنید. برای مثال در قرارداد به طور کامل نوع و میزان مصالح را ذکر کنید.

برای مثال به جای استفاده از عباراتی مانند “استحکام بالا”، “مقاومت مناسب” و… باید تعداد تیرآهن، اندازه آن، نوع سیمان و… همگی به طور دقیق و با جزئیات ذکر شود.

7. خطرات مرتبط با انتقال سند

پیش از هر کاری باید نحوه محاسبه مشارکت در ساخت را بدانید تا سهم مالک و سازنده را به طور دقیق مشخص کنید. بعد از آن نحوه انتقال سند از اهمیت زیادی برخوردار است و اگر معقول رفتار نکنید ریسک زیادی برای شما دارد. برای انتقال سند سه روش مرسوم است که در ادامه به معرفی و بررسی آن‌ها می‌پردازیم:

انتقال سند در ابتدای قرارداد با گرفتن چک تضمین ضمانت

انتقال سند در ابتدای قرارداد از پر ریسک‌ترین روش‌های انتقال سند می‌باشد. این بدین معنی می‌باشد که شما سازنده را بدون انجام هیچ‌گونه کاری روی پروژه، مالک بخشی از زمین خود می‌کنید. این روش به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود.

انتقال سند در انتهای قرارداد با چک تضمین مالک

در این روش، شما یک چک به عنوان چک تضمین به عنوان مالک به سازنده می‌دهید و در پایان پروژه سند را انتقال می‌دهید. این روش از روش اول بهتر است اما چک تضمین ممکن است برای شما دردسر ساز باشد.

انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم

بهترین روش برای انتقال سند، روش انتقال بر اساس قدرالسهم می‌باشد. در این روش در هر مرحله از ساخت و ساز با توجه به اقداماتی که سازنده انجام داده است، بخشی از مالکیت را به نام او می‌زنید.

8. متخصص و متعهد نبودن سازنده

اگر در انتخاب سازنده حساسیت نداشته باشید و با سازنده‌ای نامتخصص و یا غیر متعهد، قرارداد ببندید، می‌تواند باعث بروز مشکلات متعددی شود. بنابراین قبل از مشارکت لازم است درباره سازنده تحقیق کنید و در‌مورد کیفیت پروژه‌هایی که قبلا انجام داده است مطمئن شوید.

9. رخ دادن شرایط فورس ماژور

رخ‌دادن شرایط فورس ماژور از مسئولیت طرفین خارج می‌باشد. مانند شرایط حاد آب و هوایی و حوادث غیر منتظره نمونه‌هایی از شرایط فورس ماژور هستند که ممکن است در طول اجرای پروژه رخ دهند.

در متن قرارداد مشارکت در ساخت، تغییرات زمان‌بندی و موعد تحویل پروژه در صورت وقوع فورس ماژور باید ذکر شود.

10. واگذاری قرارداد توسط سازنده به شخص دیگر

واگذاری مسئولیت و تعهد به شخص دیگر از طرف سازنده از دیگر مشکلات مشارکت در ساخت می‌باشد. کلیه تعهدات قرارداد بر عهده سازنده است و حق واگذاری به شخص دیگری را ندارد.

بنابراین عدم واگذاری قرارداد به شخص دیگر توسط سازنده را در قرارداد ذکر کنید تا در صورت تخلف بتوانید خسارت بگیرید و یا قرارداد را فسخ کنید.

• بیشتر بخوانید: فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

11. نوسانات اقتصادی و ورشکستگی

از دیگر خطرات مشارکت در ساخت که مالک و پروژه را تهدید می‌کند، نوسانات اقتصادی و ورشکستگی سازنده می‎‌باشد. برای جلوگیری از این خطر، راهکاری در نظر بگیرید و با انتخاب سازنده‌ای که سابقه توانایی مدیریت پروژه در شرایط سخت را داشته باشد احتمال ورشکستگی را به حداقل برسانید.

12. مشکلات مربوط به داوری قرارداد

داور باید کسی باشد که بتواند مشکلات و اختلافات میان طرفین قرارداد را عادلانه حل و فصل کند. داوری که انتخاب می‌شود باید کاملا بی‌طرف باشد و هیچ رابطه دوستی یا خانوادگی با طرفین نداشته باشد.

13. ایجاد سوء تفاهم در تعهدات

صریح و واضح نبودن متن قرارداد می‌تواند باعث برداشت‌های متفاوت توسط طرفین و در نهایت بروز مشکل در قرارداد مشارکت در ساخت بشود.

بنابراین برای جلوگیری از این مشکل باید متن قرارداد کاملا دقیق و واضح نوشته شود و همچنین از نوشتن عبارات کلی خودداری شود.

نکات و راهکار‌های قانونی برای انعقاد قرارداد

نکاتی وجود دارد که اجرای آن‌ها می‌تواند باعث پیشگیری از خطرات مشارکت در ساخت شود. از مهم‌ترین راهکار‌ها برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های مشارکت در ساخت عبارتند از:

• ملک باید سند رسمی داشته باشد.
• میزان سود و زیان تعیین و در قرارداد ذکر شود.
• ضمانت اجرایی وجود داشته‌باشد تا در صورت عدم تعهد توسط طرفین، اجرا شود.
• قبل از انعقاد قرارداد، سازنده باید از ادعای صاحب ملک مطمئن شود.
• بهتر است انعقاد قرارداد در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی انجام شود.

نتیجه گیری

شما در این مطلب از مجله سامان ملک با خطرات مشارکت در ساخت و راهکارهای جلوگیری از آن آشنا شدید. ایجاد سوء‌تفاهم در تعهدات، خسارات جانی و مالی، عدم تحویل به موقع پروژه و… همه از انواع خطرات مشارکت در ساخت می‌باشند. انعقاد قراردادی اصولی و دقیق می‌تواند از بروز این مشکلات پیشگیری کند و یا احتمال وقوع آن‌ها را به حداقل برساند.

گروه ساختمانی سامان ملک با سال‌ها تجربه در زمینه خرید و فروش املاک می‌تواند به شما در اجرای پروژه‌هایتان، پیش فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری، انعقاد قراردادهایی دقیق و کامل و… به شما کمک کند.