فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در صنعت ساخت و ساز و پروژه های مشارکتی، قرارداد مشارکت در ساخت ابزاری حیاتی محسوب می‌شود. این قراردادها به طرفین اجازه می‌دهد تا در موضوعات مختلفی مانند سهم از پروژه، توزیع هزینه‌ ها، مشخص‌کردن وظایف و … به تفاهم برسند.

اما مثل هر قرارداد دیگری، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نیز ممکن است اتفاق بیفتد. در این مقاله از مجله املاک به بررسی نحوه و شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، حق فسخ مالک و سازنده، مهلت فسخ قراداد، دادخواست فسخ و هر انچه که لازم است در این باره بدانید می پردازیم.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قطعا سوال اول برای مالکان و یا سازندگان این خواهد بود که برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چه باید کرد؟

اگر هنگام تنظیم قرارداد، حق فسخ برای طرفین در نظر گرفته شده باشد، روند فسخ راحت تر است. آن طرفی که می خواهد مشارکت در ساخت را باطل کند، به دادگاه مراجعه می کند و پس از بررسی شرایط، دادگاه فسخ را اعلام می کند.

اگر هم حق فسخ در قرارداد تعیین نشده باشد، دادگاه تشخیص دهنده حق فسخ خواهد بود.

معمولاً با دلایل زیر دادخواست فسخ قرارداد به دادگاه ارائه داده می شود تا قانونا درباره حق فسخ تصمیم گرفته شود:

1.شرط فسخ (خیار شرط):

از خیارات قانونی فسخ قراداد مشارکت، خیار شرط است، یعنی اختیار فسخ قرارداد هنگام عقد آن برای طرفین در نظر گرفته شده است. البته حتما باید مدت زمان مورد نیاز برای استفاده از شرط فسخ هم مشخص شود تا بتوان به آن استناد کرد.

2.تخلف از شرط:

در صورتی که یکی از طرفین، مفاد و شروطی که در قرارداد آمده را رعایت نکند، طرف مقابل با خیار تخلف از شرط حق فسخ قرارداد را دارد.

3.تاخیر سازنده در تحویل (تامین دلیل در قرارداد)

اگر سازنده موفق به اجرای برنامه زمان بندی در مهلت های مقرر نشود، مالک می‌تواند بر اساس شرایط قرارداد و ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی، درخواست فسخ قرارداد و خسارت را از طریق دادگاه پیگیری کند.

البته برای هزینه هایی که سازنده دراین مدت پرداخت کرده ، مالک می تواند آن ها را پرداخت کند یا سازنده متناسب با هزینه ها، در ساختمان سهیم می ‌شود.

بیشتر بخوانید: فسخ معامله ملک چطور انجام می شود؟

4.فورس ماژور:

قوه قاهره یا فورس ماژور یک عامل خارجی و غیر قابل پیش بینی است که مانع اجرای قرارداد شده و مقابله با آن عرفا غیرممکن است.
فورس ماژور باعث انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت شده و امکان گرفتن خسارت هم در این حالت وجود ندارد.

5.فوت سازنده یا مالک:

در این حالت قرارداد به صورت خود به خود فسخ می ‌شودیا اینکه حقوق و وظایف متوفی به ورثه او منتقل می ‌شود. ولی حتی در صورت فسخ نیز دادگاه حقوق و سهم هر دو طرف را مشخص خواهد کرد.

سایر دلایل فسخ عبارتند از:

• ورشکستگی سازنده
• توقیف یا مصادره ملک
• غیرمقدور بودن انجام مشارکت

مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت‌، حتما باید برای حق فسخ زمان تعیین شود وگرنه شرط فسخ باطل است. بنابراین قبل از اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت ساخت حتما با یک مشاور مشورت کنید.

بیشتر بخوانید: انقضای مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

شروط رایج در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت عبارتند از:

• تخلف سازنده از شرایط قرارداد
• انتقال موضوع قرارداد به شخص دیگر بدون اجازه مالک ( نحوه انتقال می تواند پیش فروش، بیع، اجاره، وکالت، وصایت، رهن، ودیعه و … باشد)
• تاخیر مالک در تحویل ملک به سازنده
• تاخیر سازنده در اجرای برنامه بدون عذر موجه
• تخلف مالک در تنظیم سند رسمی وکالت کاری

حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت ساخت

در صورت کوتاهی سازنده در انجام تعهداتش، مالک می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت کند. تخلفات سازنده می تواند شامل موارد زیر باشد:

• تاخیر سازنده در تجهیز کارگاه
• تاخیر غیرمجاز سازنده او در اجرای برنامه طبق زمانبندی قرارداد
• انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوانی
• عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و …

حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

اگر مالک در انجام تعهداتی مثل تخلیه ملک، تحویل به موقع ملک، اعطای وکالت به سازنده برای گرفتن پروانه ساخت و … سازنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

در چه مواردی نمی‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد؟

در برخی موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ممکن نیست. شرط لازم برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، توافق قبلی یا اختیارات قانونی مالک یا سازنده است. بنابراین فسخ در موارد خارج از توافقات صورت گرفته و خیارات فسخ قانونی، امکان پذیر نیست.
بنابراین مهم است که توافقات و قرارهایی است که در قرارداد درج شده اند را به یک وکیل و یا مشاور نشان دهید.

نمونه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

پس از تصمیم به فسخ قرارداد، دادخواست فسخ باید تهیه شود و به دادگاه یا مرجع مربوطه ارائه شود. نمونه دادخواست ابطال قراردادهای مشارکت در ساخت‌ را می توانید اینجا دانلود کنید:

نمونه متن فسخ قرارداد مشارکت

نمونه متن از فسخ قرارداد مشارکت که در ادامه مشاهده می کند را می توانید به عنوان مرجع در ایجاد دادخواست فسخ خود استفاده کنید. بستگی دارد که با توجه به کدام شرایط و خیارات می خواهید قرارداد را فسخ کنید.

به استناد قرارداد تنظیم شده، به شماره …………….. در تاریخ ………………….. ، میان اینجانب ………………….. و آقا / خانم …………………… ، ایشان متعهد به………………… شده اند ، ولیکن،. ……………………. (در این قسمت تعهدی که انجام نگرفته را بنویسید). لذا اینجانب به استناد خیار …… در قانون مدنی، اقدام به فسخ قرارداد می نمایم.

آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

اگر قبل از فسخ مشارکت، پیش فروش انجام شده باشد، آثار فسخ قراداد مشارکت مشارکت و نحوه استرداد عوضین معامله پیچیده خواهد شد:

1. هنگامی که هیچ پیش خریداری وجود ندارد، با فسخ قراداد مالکیت زمین به مالک و مالکیت ساختمان نیمه کاره به سازنده بر می گردد.
2. اما در صورت وجود پیش خریدار ، آثار فسخ مشارکت بین خود طرفین سخت تر می شود. به این ترتیب که مالکیت زمین ساختمان به مالک بر می گردد، منهای قدرالسهم پیش خریدار. سازنده نیز باید قیمت آن قدر السهم را به مالک برگرداند.

نتیجه‌گیری

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت مسأله‌ای حساس است که تاثیرات گسترده‌ای دارد. در نظر داشته باشید که این فرآیند باید با رعایت شرایط قرارداد و قوانین مربوطه انجام شود تا به تضمین حقوق طرفین و پیشگیری از اختلافات نادرست کمک کند.