یکی از چالش هایی که هنگام بستن قرارداد مشارکت در ساخت بین طرفین پیش می آید، قدرالسهم و میزان سود مالک و سازنده است. هدف مالکان و سازندگان از مشارکت سود است، بنابراین باید درصد مشارکت در ساخت و میزان سود طرفین از همان اول مشخص شود.
در ادامه این مقاله از مجله املاک سامان ملک، محاسبه درصد مشارکت در ساخت و قدرالسهم مشارکت در ساخت را بررسی می کنیم.
سامانه املاک سامان ملک، کامل ترین و قانونی ترین قرارداد مشارکت در ساخت را ارائه می دهد:
محاسبه درصد مشارکت در ساخت
برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت و سود طرفین باید نوسانات بازار روز هم مد نظر قرار داده شود. به سه مدل زیر دقت کنید:
- اگر قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه 4.5 میلیون تومان باشد، تقسیم سود به صورت ۵۰-۵۰ انجام می شود.
- اگر قیمت آپارتمان نوساز یک منطقه، متری 4.5 الی 5 میلیون باشد، سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد است.
- با توجه به قیمتهای کنونی مسکن که قیمت زیر ۵ میلیون تومان خیلی کم وجود دارد، فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت به صورت ۶۰ به ۴۰ است و مقداری هم به عنوان مبلغ بلاعوض به مالک پرداخت می شود.
فرمول محاسبه درصد مشارکت
100 × ( مبلغ کل مشارکت ÷ آورده مالک )= درصد مشارکت مالک
100 × ( مبلغ کل مشارکت ÷ آورده سازنده )=درصد مشارکت سازنده
آورده مالک و سازنده نیز از طریق فرمول های زیر محاسبه می شوند:
عوامل موثر در فرمول درصد مشارکت در ساخت
- اگر مقدار وجه بلاعوض کم شود، قدرالسهم مالک نیز کمتر می شود.
- معمولاً سازنده های معتبر، معروف و خوشنام وجه کمتری را بابت مبلغ بلاعوض پرداخت می کنند.
- مراحل قیمت گذاری ملک باید توسط کارشناسان خبره و رسمی انجام شود.
- با توجه به این که در بازار مسکن نوسانات شدیدی وجود دارد، میزان توافق طرفین نیز می تواند تغییراتی پیدا کند.
محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت
برای محاسبه قدرالسهم در مشارکت ساخت، هم باید قدرالسهم بین مالکین (در صورتی که ملک مورد مشارکت دارای چند مالک باشد) مشخص شود و هم قدرالسهم بین مالکین و سازنده.
در صورتی که ملک مورد مشارکت، دو یا بیش از دو مالک داشته باشد، باید در قرارداد قدرالسهم هر یک از مالکین و موقعیت قرار گرفتن واحدهای نوساز مشخص گردد.
بیشتر بخوانید: تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به چه صورت است؟
قدر السهم به دو روش محاسبه می شود:
1.محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت با قانون تملک آپارتمان
در این روش، همان طور که گفتیم قانون فقط متراژ مفید ساختمان را در نظر می گیرد و مواردی مثل داشتن یا نداشتن پارکینگ، دسترسی راحت به پارکینگ، متراژ انباری، داشتن یا نداشتن تراس و متراژ آن، هر واحد در چه طبقهای قرار دارد و … را برای محاسبه قدرالسهم محاسبه نمی کند.
متراژ زمین × (مجموع متراژ مفید کل آپارتمانها ÷ متراژ مفید هر آپارتمان) =قدرالسهم
2. محاسبه قدرالسهم با توجه به عرف مشارکت در ساخت
در روش اول خیلی از امکانات ساختمان برای محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته نمی شود و اختلافات بسیاری بین مالکین به وجود می آورد. بنابراین طبق عرف موجود، هر کدام از مالکان به نسبت ارزش ریالی واحد خودشان از زمین سهیم شود.
یعنی در واقع در این روش، قدرالسهم هر نفر بر پایه مذاکرات بین خودشان مشخص می شود. مثلا می توانند هر 3 متر مربع از بالکن را برابر 1 متر مربع آپارتمان در نظر بگیرند و در نهایت با فرمول زیر قدرالسهم را مشخص کنند:
ارزش ریالی کل آپارتمان ÷ ارزش ریالی هر واحد آپارتمان =قدرالسهم
سهم الشرکه و درصد مشارکت در ساخت
متناسب با آورده طرفین قرارداد و با توجه به درصد مشارکت در ساخت، مالکین و سازندگان دارای حقی میشوند که به آن سهم الشرکه میگویند. قدرالسهم، به ارزش مشارکت هر سازنده بستگی دارد. هر چقدر آورده طرفین افزایش یا کاهش پیدا کند، سهم الشرکه او نیز افزوده یا از آن کاسته می شود.
سهم الشرکه مالک زمین
پس از برآورد ارزش زمین و همچنین ارزش کل سرمایه گذاری که شامل ارزش زمین و هزینه های ساخت و ساز است، نسبت این دو ارزش با یکدیگر سنجیده می شود و به عنوان قدرالسهم یا سهم الشرکه آورنده زمین به شمار می رود.
نسبت آورده مالک زمین به مجموع سرمایهگذاری=قدرالسهم مالک زمین
آورده های مالک می تواند زمین، بخشی از هزینه های ساخت، اخذ برخی مجوزها و امتیازات مربوط به زمین باشد.
سهم الشرکه سازنده
برای تعیین قدرالسهم سازنده آورده سازنده به مجموع آورده ها نسبت سنجی میشود و قدرالسهم او از کل ساخت و ساز مشخص می شود.
نسبت آورده سازنده به مجموع سرمایه گذاری= قدرالسهم سازنده
آورده سازنده می تواند آورده نقدی، تعهد هزینه ها و پیش فروش بخشی از قدرالسهم به ثالث باشد.
یافتن مشتری برای خانه های قدیمی یک کار سخت و زمان بر است. ساخت و ساز نیز نیاز به تخصص و افراد با تجربه دارد. ما به شما کمک کنیم تا به سازنده و مالک مورد اطمینان جهت مشارکت در ساخت یزد دست پیدا کنید.
کلام آخر
با مشارکت در ساخت، ارزش یک ملک چندین برابر خواهد شد. هم چنین با صرفه جویی در وقت، انرژی و بودجه مالی صاحب ملک می توان گفت که مشارکت راهی عالی برای رسیدن به سود و چندبرابر کردن ارزش سرمایه است.
برای تعیین درصد مشارکت ساخت و میزان سهم مالک و سازنده فرمول هایی وجو دارند که همه را در متن بالا بررسی کردیم. اما اکثر اوقات طبق عرف و به صورت توافقی سهم الشرکه و درصد سود هر طرف مشخص می شود.
بیشتر بخوانید: اطلاعاتی جامع در رابطه با سرمایهگذاری در ملک
