در اقتصاد امروز بسیاری افراد توان مالی خرید خانه و ملک را ندارند و به جای آن اقدام به رهن و اجاره ملک می نمایند. قوانین اجاره خانه در کشور ما، حق و امتیازهایی به مستاجر و صاحب خانه می دهد. یکی از این امتیازات که متعلق به موجر (صاحب خانه) است، تخلیه ملک می باشد.
زمانی که مستاجر با وجود پایان مدت زمان قرارداد اجاره هنوز در ملک سکونت دارد، موجر مجبور به اخذ و دریافت حکم تخلیه ملک خواهد شد که البته این امر دارای شرایط و قوانین متعددی است. در ادامه این مطلب از سامان ملک، موضوع تخلیه ملک را در شرایط مختلفی بررسی می کنیم.
دستور تخلیه فوری
تخلیه ملک Property eviction law با قوانین و شرایط مختلفی همراه است. در صورتی که شروط اصلی جهت این امر فراهم شده باشد، موجر و یا صاحبخانه می تواند اقدام به دریافت حکم تخلیه فوری نموده و ظرف ۷۲ ساعت به مستاجر جهت تخلیه فرصت بدهد. البته لازم به ذکر است که شرایط جهت تخلیه ملک بایستی بی کم و کاست وجود داشته باشد.
- عدم پرداخت اجاره ماهیانه به صورت سه ماه متوالی: در صورتی که مستاجر پس از گذشت حدود سه ماه هیچ گونه وجهی تحت عنوان مبلغ اجاره به صاحب خانه پرداخت نکند، موجر نیز قادر به دریافت حکم تخلیه فوری خواهد بود.
- به پایان رسیدن مدت زمان اجاره: هنگامی که قرارداد میان مستاجر و موجر بسته می شود، یک زمان معمولاً یک ساله برای اجاره تعریف خواهد شد. پس از پایان این مدت طبق رضایت طرفین، امکان تمدید این زمان وجود دارد. در بسیاری از موارد مستاجر مکلف به تخلیه ملک خواهد بود. در صورتی که مدت زمان اجاره به پایان برسد، اما همچنان مستاجر در ملک بماند، صاحبخانه بایستی در کوتاه ترین زمان ممکن اقدام به دریافت حکم تخلیه فوری نماید.
- در صورتی که خلاف مفاد قرارداد اجاره عمل شود: تمام مواردی که در قرارداد اجاره نامه ذکر شده است، اهمیت زیادی داشته و طرفین قرارداد ملزم به رعایت این موارد هستند. در صورتی که مستاجر خلاف وعده و مفاد اجاره نامه عمل کند، صاحب خانه نیز اقدام به دریافت حکم تخلیه می خواهد نمود.
- سوء استفاده از ملک توسط مستاجر: هرگونه فعالیت غیر قانونی که توسط مستاجر صورت پذیرد و به نحوی از ملک سو استفاده شود. صاحب خانه قادر به دریافت حکم تخلیه خواهد بود.
- اجاره دادن ملک توسط مستاجر: در قرارداد اجاره نامه، قید شده که این محل برای چه کاری به مستاجر اجاره داده خواهد شد. در صورتی که هدف از اجاره، سکونت باشد. اما مستاجر به جای سکونت خود، ملک را به افراد دیگری اجاره بدهد. مجرم شناخته شده و این اقدام پیگرد قانونی دارد که البته تخلیه ملک یکی از آن ها است.
لازم به ذکر است که شرایطی که در بالا ذکر شد، همه باید ثابت شده و مدارکی که گویای راستی سخن و ادعای صاحب خانه علیه مستاجر می باشد باید به مراجع قانونی ارائه شود و سپس حکم تخلیه فوری صادر می گردد.
دستور تخلیه ملک
زمانی که طبق قانون صاحبخانه یا موجر اقدام به دریافت حکم تخلیه ملک نمود و از طرف مراجع قانونی دستور تخلیه ملک صادر شد، مستاجر حدود سه روز یعنی ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک را به صاحبش تحویل بدهد. در صورتی که پس از گذشت ۷۲ ساعت همچنان ملک تخلیه نشود با پیگرد قانونی همراه بوده و شورای حل اختلاف مسئول رسیدگی به این امر خواهد بود.
توجه داشته باشید که امکان لغو دستور تخلیه نیز وجود دارد، البته به شرطی که مستاجر مدارک لازم را در مهلت تعیین شده سه روزه به مراجع قانونی ارائه دهد. مثلا قرارداد تمدید اجاره منعقد شده اما صاحب خانه اجاره نامه قبلی را به مراجع قانونی ارائه نموده است. این امر حکم و دستور تخلیه ملک را باطل می کند.
- بیشتر بخوانید: شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
اگر مستاجری ملک را تخلیه نکرد تکلیف چیست؟
مدت زمان بسیاری است که افراد برای اجاره ملک اقدام می کنند، اما گویی همچنان چه مستاجرین و چه صاحبخانه ها قوانین پیرامون قرارداد اجاره را نمی شناسند و با ندانم کاری برای خود دردسر ایجاد می‌کنند. بسیار پیش آمده که مستاجری ملک را تخلیه نکرده و دست صاحبخانه را در پوست گردو گذاشته است.
بسیاری از مالکان و صاحبخانه ها همواره در جستجوی پاسخ این سوال هستند که اگر مستاجری ملک را تخلیه نکرد تکلیف چیست؟ برای پاسخ به این سوال ابتدا باید سوالاتی از صاحبخانه‌ها پرسید:
- آیا قرارداد اجاره میان شما و مستاجر به صورت کتبی انجام شده است؟
- آیا برای عقد قرارداد به بنگاه مراجعه نموده اید؟
- چه تعداد نسخه از قرارداد اجاره نامه را در دست دارید؟
- آیا در مفاد قرارداد اجاره، حقوقی و یا فرصتی جهت عدم تخلیه ملک به مستاجر داده شده است؟
- شما به عنوان موجر در قرارداد اجاره نامه نسبت به تخلیه ملک دارای شرایط ویژه‌ای هستید؟
در صورتی که پاسخ سوالات ابتدایی مثبت باشد و شما رسماً و کتباً اقدام به عقد قرارداد اجاره نامه نموده اید و هیچ گونه مشکلی نبوده، شما به راحتی می توانید حکم تخلیه ملک را دریافت کنید و مستاجر را مجبور به تخلیه نمایید. اما در صورتی که صرفاً شفاهی عقد قرارداد نموده‌اید، تخلیه ملک به همین سادگی نیست.
اگر بنا به شرایط قرارداد اجاره، مستاجر نسبت به عدم تخلیه ملک دارای حقوقی یا فرصتی باشد، حکم تخلیه نیز به تعویق خواهد افتاد.
اگر مستاجر زودتر از موعد مقرر بخواهد ملک را تخلیه نماید، چه شرایطی دارد؟
با وجود این که یکی از ساده ترین قراردادهای میان افراد، اجاره نامه می باشد، اما شرایط خاصی پیرامون آن وجود داشته که می تواند مشکلات متعددی را به همراه داشته باشد. از این رو لازم بوده تا همیشه به مفاد قرارداد توجه ویژه داشته باشید و با آگاهی کامل اقدام به عقد قرارداد اجاره نمایید.
در بعضی از موارد مستاجر خواهان تحویل پیش از موعد و تخلیه ملک است، این امر می‌تواند برای صاحبخانه با زیان های متعددی همراه باشد، چرا که صاحب خانه در بسیاری از موارد ملزم به بازپرداخت مبلغ رهن و پیش پرداخت مستاجر خواهد بود.
در بعضی از موارد در قرارداد اجاره نامه این امکان به مستاجر داده می شود که درخواست تحویل پیش از موعد نماید. همچنین شرایط خاصی وجود دارد که در بستر قانون این امکان را به مشتریان می دهد تا زودتر از موعد اقدام به تخلیه ملک نماید:
- در قرارداد مابین مستاجر و صاحبخانه امکان تخلیه پیش از موعد به مستاجر داده شود.
- ساختمان و بنای ملک دچار آسیب باشد، به نحوی که سکونت در آن جان مستاجر را به خطر بیندازد. در این صورت مستاجر می تواند اقدام به تحویل رو پیش از موعد نماید.
- اگر ملک نیاز به تعمیرات مختلف داشته باشد، اما صاحب خانه به عنوان مالک اصلی از انجام هر گونه تعمیرات خودداری کند، مستاجر مجبور به سکونت در این ملک نخواهد بود.
- در صورتی که شرایط ملک از لحاظ فیزیکی و چه از لحاظ جغرافیایی با مفاد قرارداد همخوانی نداشته باشد، ملک مورد رضایت مستاجر نبوده و مستاجر بایستی درخواست تحویل زودتر از موعد مقرر را اعلام کند.
در صورتی که مستاجر بخواهد قبل از اتمام مدت اجاره اقدام به تخلیه ملک کند، بایستی دو ماه زودتر به صاحب خانه خواسته خود را اعلام کند تا صاحبخانه و موجر فرصت کافی برای فراهم نمودن مبلغ رهن را داشته باشد. مفاد قرارداد اجاره نامه اهمیت بسیار زیادی دارد، طرفین این قرارداد یعنی موجر و مستاجر بایستی با دقت کافی تک تک آیتم های موجود در این قرارداد را مطالعه کنند، چرا که ممکن است یک آیتم در قرارداد به هیچ عنوان به نفع ایشان نباشد.
خسارت تاخیر در تخلیه ملک
عدم تخلیه ملک پیگرد قانونی دارد و با خسارت تاخیر در تخلیه همراه است. منظور از این خسارت پرداخت مبلغی به مالک و صاحب خانه بوده که بر عهده مستاجر می باشد. در بسیاری موارد در قرارداد اجاره نامه مبلغی تحت عنوان خسارت تاخیر در تخلیه ذکر شده است.
به عنوان مثال در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت زمان اجاره ملک را تحویل ندهد، بایستی ماهانه دو برابر مبلغ اجاره نامه را پرداخت کند و یا درصدی از مبلغ رهن به مستاجر پرداخت نشود.
همچنین مستاجری که قرارداد اجاره را تنظیم نموده، اما با عدم تخلیه ملک توسط مستاجر پیشین مواجه شده است، می تواند درصدی را به عنوان خسارت دریافت کنند. البته مبلغ در نظر گرفته شده برای خسارت تاخیر در تخلیه ملک کاملاً توافقی بوده و می تواند بر اساس موقعیت ملک و شرایط قرارداد متغیر باشد.
قانون تخلیه ملک خریداری شده
بسیار پیش آمده که فردی ملکی را خریداری می کند و هنگام سند زدن هیچ گونه قراردادی در رابطه با سکونت افراد غیر در ملک خریداری شده منعقد نشده است. با این وجود صاحبخانه قبلی (فروشنده) و یا مستاجر پیشین، همچنان سکونت داشته و ملک را تخلیه نمی کند.
در چنین شرایطی بایست سریعاً خریدار و صاحبخانه جدید اقدام به دریافت حکم تخلیه ملک نماید و از راه قانون افراد ساکن در منزل و ملک را بیرون کند. حتی قادر به دریافت خسارت نیز خواهد بود، زمانی که ملک خریداری می‌شود و انتقال مالکیت به واسطه قولنامه و یا سند رسمی انجام شده است، مالک رسمی خریدار شناخته شده و بایستی هر چه سریعتر ملک خالی از سکنه باشد.
افرادی که از این قانون سر باز می زنند، مجرم بوده و در نهایت بایستی قانونی با ایشان برخورد شود.
عدم تخلیه ملک توسط فروشنده
زمانی که قرارداد خرید یا فروش ملک بسته و سند آن انتقال داده می شود ، فروشنده دیگر از نظر قانونی مالک ساختمان شناخته نمی شود و هیچ گونه حقی برای او نسبت به سکونت در ملک تعریف نشده است. در صورتی که فروشنده از تخلیه ملک ممانعت کند، حکم تخلیه او را مجبور به عقب نشینی خواهد کرد.
البته در صورتی که فروشنده و خریدار با همدیگر توافق کرده باشند که یک مهلت مشخص به فروشنده جهت تخلیه ملک داده شود، تا اتمام مهلت تعیین شده حکم تخلیه کارساز نخواهد بود. همچنین در صورتی که خریدار تمام وجه قرارداد را پرداخت نکند، هنوز مالک شناخته نمی شود و فروشنده مجبور به تخلیه نیست. اما پس از آن که وجه را کاملاً دریافت کرد، بایستی ملک را سریع تخلیه کند وگرنه با حکم تخلیه ملک مواجه خواهد شد .
قانون و شرایط تخلیه ملک فروخته شده
فرقی نمی‌کند که شما مدت زمان بسیاری مالک ملکی بوده‌اید، زمانی که اقدام به فروش کرده و وجه را کاملاً دریافت می کنید، ملزم به تخلیه ملک فروخته شده خواهید بود. مگر این که در قرارداد فرصتی برای عدم تخلیه قید شده باشد و یا به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده فرصتی در اختیار فروشنده قرار بگیرد.
عدم تخلیه ملک فروخته شده خلاف قانون بوده و کار را به شورای حل اختلاف می کشاند، در صورتی که فروشنده و مالک قبلی مجرم شناخته شود، با پیگرد قانونی مواجه خواهد شد و در بسیاری از موارد ملزم به پرداخت خسارت نیز خواهد شد.
- بیشتر بخوانید: شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
چک تخلیه
با توجه به حواشی زیادی که پیرامون ملک اجاره ای و عدم تخلیه آن توسط مستاجر وجود دارد، به موجب قانون یک چک تحت عنوان چک ضمانت تخلیه از مستاجر هنگام عقد قرارداد گرفته خواهد شد. به موجب این چک در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت زمان اجاره همچنان در ملک سکونت داشته باشد و از تحویل آن خودداری کند، چک تخلیه یک اهرم فشار برای مستاجر به شما خواهد آمد و صاحب خانه یا موجر می تواند روی این چک اقدام کند.
البته بدون وجود چک تخلیه نیز قانون از صاحب خانه حمایت کرده تا ملک خود را پس بگیرد، اما از قدیم گفته اند کار از محکم کاری عیب نمی کند. بسیاری از صاحب خانه ها هنگام تنظیم قرارداد اجاره، خواهان دریافت چک تخلیه هستند.
در صورتی که مستاجر به صورت توافقی با صاحبخانه برای سکونت در ملک مهلت بگیرد، اقدام بر چک تخلیه به تعویق خواهد افتاد.
اما در صورتی که اختلافات مابین طرفین قرارداد بالا بگیرد، این چک به اجرا درآمده و در صورت نبود موجودی برگشت خواهد خورد.البته همیشه برای قوانین یک استثنا و تبصره وجود دارد: در صورتی که شرایط ذکر شده در قرارداد اجاره نامه توسط صاحبخانه رعایت نشود، شورای حل اختلاف اقدام روی چک تخلیه را محدود خواهد کرد.
کلام نهایی
یکی از حواشی پیرامون قرارداد اجاره نامه عدم تخلیه ملک است. شرایط مختلفی وجود دارند که صاحبخانه را مجبور به دریافت حکم تخلیه ملک می نماید. برای این که قرارداد اجاره مطمئن و اصولی تنظیم کنید، توصیه می‌شود تا حتماً با یک مرکز معتبر مشورت کنید که در مسائل حقوقی مخصوصاً خرید فروش و اجاره ملک تخصص دارند.
از این که در این مطلب از مجله سامان ملک همراه بودید متشکریم و امیدواریم اطلاعات کافی و مفیدی را در اختیارتان قرار داده باشیم.
خیلی خوب بود،همه چیز و همه نکات. رو ذکر کرده بودید خیلی دنبال همچین مقاله ای میگشتم؛❤️
ممنون از محتوای کاملتون،و همچین بخاطر راهکار های که برا قسمت اگر مستاجری ملک را تخلیه نکرد تکلیف چیست؟ داده بودید خیلی خوب بودن
سلام خسته نباشید،مستاجر من خیلی وقت هست که مهلت تخلیه اش گذشته و هرچی بهش میگم که باید تخلیه کنه جواب سر بالا میده و تصمیم گرفتم به دادگاه مراجعه کنم اما فایده ای نداشت و برای وکیل و…بودجه کافی ندارم،بنظرتون چجوری میتونم بدون بحث این قضیه رو حل کنم؟
زمانی که مستاجر پاسخی به شما نمیده، باید برین دادگاه شکایت کنین تا حکم تخلیه برای مشتری صادر بشه و بهش اطلاع بدن.
مطالب واقعا مفیدی ارائه شد خیلی خوب هست که همه صاحبخانه ها و مستاجرین از این اطلاعات آگاهی کامل داشته باشند.