آیا ملک شما مناسب مشارکت در ساخت است؟

همانطور که می دانید مشارکت در ساخت یکی از بهترین روش ‌ها برای بازسازی ملک کلنگی یا ساخت زمین است، زیرا به مالک این امکان را می‌ دهد که در صورت نداشتن سرمایه اولیه، ارزش ملک خود را افزایش دهد. اما هر ملکی برای مشارکت خوب نیست و شرایط ملک جهت مشارکت باید برخی ویژگی ‌های خاص را داشته باشد.

بنابراین برای بسیاری از مالکان سوال است که آیا ملک یا زمین آنها مناسب مشارکت هست یا خیر. از سوی دیگر، سازندگان نیز باید این موضوع را مورد بررسی قرار دهند و اطمینان حاصل کنند که مشارکت در این پروژه برای آنها سودآور خواهد بود.

در این مقاله از مجله سامان ملک به طور کامل ویژگی ها و شرایط ملک جهت مشارکت مناسب را بررسی خواهیم کرد.

ویژگی ها و شرایط ملک جهت مشارکت

جذابیت و مزیت مشارکت ساخت و ساز برای مالکان این است که هم زمان با افزایش ارزش ملکشان، در زمان، انرژی و بودجه آنها نیز صرفه جویی می شود. به خصوص اگر طرف دیگر قرارداد، شرکت‌ های پیمانکاری و سازندگان معتبر و متخصص باشند و پروژه ساختمانی را با تسلط کافی و به بهترین نحو ممکن اجرا کنند.

شرایط ملک جهت مشارکت و زمین مناسب که برای سازندگان جذابیت شراکت و سرمایه گذاری داشته باشد، به شرح زیر است:

1- تطابق قیمت زمین (ملک) با آورده سازنده

قیمت زمین یا ملک نباید با آورده سازنده تفاوت زیادی داشته باشد. نسبت درصد مالک به درصد سازنده باید حدوداً ۶۰ به ۴۰، ۵۰/۵۰ یا حداکثر ۷۰ به ۳۰ باشد، وگرنه توجیه اقتصادی ندارد. میزان مبلغ بلاعوض هم باید به نحوی تنظیم شود که در نهایت به این نسبت ها برسد.

تعیین دقیق این نسبت ها کار متخصصان این حوزه است. در این باره، مالکین عموماً خسارت می ‌بینند، زیرا تجربه‌ سازندگان در این زمینه بیشتر است. بهترین راه برای مالکینی که قصد عقد قرارداد مشارکت در ساخت را دارند، این است که مشاوری ماهر در کنار خود داشته باشند.

2- تعداد مالکین

از شرایط ملک جهت مشارکت تعداد کم مالکان است. هرچه تعداد مالکان کمتر باشد، فرایند مشارکت در ساخت راحت ‌تر و احتمال عدم هماهنگی بین آنها کمتر خواهد شد.

اگر تعداد مالکین زیاد باشد، بهتر است موافقت و مشارکت تمامی مالکین با پروژه را پیش از انعقاد قرارداد تضمین کنید تا مشکلی برای تکمیل پروژه به وجود نیاید.

شراکت در ساخت و ساز با همسایه

اگر همسایه های ساکن در یک آپارتمان یا همسایه های دو ملک جدا از هم که مابین آنها دیوار قرار دارد، تصمیم به تخریب و نوسازی واحدها بگیرند، باید بین آنها توافقنامه ای امضا شود.

این موضوع بیشتر برای سازه های قدیمی و به اصطلاح کلنگی دیده می شود. در متن توافقنامه باید به مواردی نظیر سهم هر یک از افراد، نمایندگان هر طرف و میزان اختیارات و موارد کلی مشارکت اشاره شود تا مانع از اختلاف و درگیری احتمالی در آینده شود.

بیشتر بخوانید: هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۲+ راهنمای محاسبه هزینه‌ها

3- توافق مالکان و مشخص کردن یک نماینده و حدود اختیاراتش

زمانی که تعداد مالکان در یک پروژه مشارکت زیاد است، باید یک نماینده با حدود اختیارات مشخص از بین خودشان انتخاب کنند. این اقدام می‌تواند تنش‌ها و اختلافات بین مالکین را به حداقل برساند.

در غیر اینصورت در بسیاری از موارد مشکلات و عدم توافق ها ایجاد می شود و در روند، سرعت و نهایت سوددهی پروژه تاثیر خواهد گذاشت.

۴- سند و مسائل ثبتی ملک یا زمین مورد مشارکت

از مهم ترین شرایط ملک جهت مشارکت، شرایط سندی و حقوقی آن ها است. مالکان باید در مورد مسائل ثبتی ملک خود اطلاعات کافی داشته باشند، زیرا این مسأله بسیار مورد توجه سازندگان است.

می توانید در این مورد با یک وکیل یا کارشناس رسمی دادگستری که در حوزه حقوق ساخت تخصص داشته باشد مشورت کنید.

بیشتر بخوانید: اطلاعاتی جامع در رابطه با سرمایه‌گذاری در ملک

۵- شرایط خاص پروانه ساخت در بعضی مناطق

در برخی مناطق و محله ها، هزینه عوارض پروانه ساخت نسبت به مناطق مشابه خود، بسیار بالاتر است. حتماً این موضوع را قبل از شروع مشارکت بررسی کنید. دلیل این اختلاف می تواند وجود شهرک‌ ها و تراکم برای طبقات بیشتر باشد.

بیشتر بخوانید: مراحل اخذ پروانه ساختمان

۶- موقعیت جغرافیایی ملک جهت مشارکت

یکی از واضح ترین شرایط ملک جهت مشارکت موقعیت جغرافیایی آن است. شرایط مکانی مناسب برای مشارکت، شبیه به شرایطی هستند که شما در خرید یک خانه ایده‌آل در نظر دارید؛ مثلا ملک در معرض معابر پر رفت و آمد نباشد، به امکانات رفاهی مثل مدرسه و بیمارستان نزدیک باشد و ….

این موارد ممکن است برای سازندگان اهمیت داشته باشد، اما از انجام مشارکت در ساخت جلوگیری نمی‌ کند و تنها فرآیند یافتن سازندگان مناسب را دشوارتر می ‌کند.

7- بررسی درختان در زمین

قبل از انعقاد قرارداد باید تعداد، مکان قرارگیری و نوع درختان داخل زمین بررسی شود. باید مشخص شود که درخت ها در طراحی نقشه مورد نظر مشکلی ایجاد می کنند یا خیر.

۸- بررسی پهنه‌بندی و تراکم ملک

مهم است که در پهنه ‌بندی، ملک مورد مشارکت در کدام پهنه واقع می ‌شود. باید مشخص شود چه تراکمی به زمین تعلق می‌گیرد، چند درصد از زمین قابلیت ساخت دارد و ساخت چه تعداد طبقه مجاز است.

۹- ابعاد مناسب ملک یا زمین

برای سازندگان، ابعاد ملک و جهت قرارگیری آن یعنی خانه شمالی یا جنوبی است اهمیت دارد، زیرا مشخص می کند که آیا برای تامین نور، به ساخت پاسیو نیاز است یا خیر.

ابعاد ملک برای تأمین پارکینگ، تخمین هزینه ساخت، متراژ مفید طبقات، و … مهم است. در این مرحله توانایی در ایجاد نقشه‌ دقیق، خوش ساخت و منطبق با استانداردهای ساختمانی می‌تواند به افزایش سود طرفین کمک کند.

نکته مهم

یکی از نکات بسیار مهم که هم سازندگان و هم مالکین باید به آن توجه کنند، تعامل با یکدیگر است. قرارداد مشارکت در ساخت مثل قرارداد خرید و فروش نیست که در یک لحظه تمام شود.

شما چه سازنده ساختمان باشید و چه مالک، باید قبل از عقد قرارداد از تعامل مشترک اطمینان حاصل کنید، زیرا اگر پس از عقد قرارداد متوجه عدم تعامل فرد مقابل شوید، ادامه مشارکت دشوار خواهد بود و ممکن است ضرر کنید.

کلام آخر

در این مطلب شرایط ملک جهت مشارکت (چه کلنگی چه زمین) که برای سرمایه گذاران و سازندگان جذاب باشد را بررسی کردیم.

• قیمت آن با آورده سازنده مطابقت داشته باشد
• تعداد مالکان زیاد نباشد
• در صورت تعدد مالکین، نماینده و حدود اختیاراتش مشخص شده باشد.
• سند و مسائل ثبتی ملک از نظر حقوقی درست باشد
• هزینه پروانه ساخت آن زیاد نباشد
• موقعیت جغرافیایی مناسبی داشته باشد
• اگر زمین دارای درخت است، در اجرای نقشه مشکل به وجود نیاورد
• پهنه‌بندی و تراکم ملک شرایط خوبی داشته باشد.
• متراژ ملک یا زمین برای سازنده صرفه اقتصادی داشته باشد.
• جهت قرارگیری ملک و نورگیری آن برای سازنده جذاب باشد.