آشنایی با 12 وظیفه از وظایف مشاورین املاک

متأسفانه برخی از مشاورین املاک به طور کامل به وظایف مشاورین املاک به عنوان وظایف قانونی خود در این شغل آگاه نیستند و همین موجب می شود در انجام وظایف خود دقت کافی به خرج نداده و ناخواسته خود را درگیر مشکلات حقوقی و قضایی کنند. دقت کافی به خرج نداده و ناخواسته خود را درگیر مشکلات حقوقی و قضایی کنند.

از طرفی برخی از مشاورین املاک آنقدر در وظایف های خود بزرگنمایی کرده و خود را اسیر وظایف های کاذب می کنند که به نوعی دچار ترس از معاملات شده و خیلی از فرصت های کسب درآمد را از دست می دهند؛ بنابراین اولین لازمه فعالیت در شغل املاک آشنایی کامل با وظایف قانونی مشاورین املاک و وظایف حقوقی این شغل است که در این مقاله به طور کامل به شرح وظایف مشاورین املاک پرداخته شده است. با سامان ملک همراه باشید.

تعریف قانونی از شغل املاک

مهم ترین وظیفه یک مشاور املاک، پیدا کردن طرفین معامله و وساطت برای انجام آن معامله است و این دقیقاً همان تعریفی است که در ماده 335 الی 356 قانون تجارت، شامل مشاورین املاک هم می شود.

همچنین آژانس های املاک، واحد صنفی محسوب شده و مشمول قانون نظام صنفی کشور (مصوب 1392/06/12) و دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال مشاورین املاک و خودرو (مصوب 1384/04/15) می شوند.

بیشتر بخوانید: همه چیز درباره جواز کسب املاک

وظایف اتحادیه مشاورین املاک

با هدف ارتقای سطح دانش و توانایی مشاوران املاک، اتحادیه مشاوران املاک ایران وظیفه دارد تا با همکاری سازمان‌های دولتی و غیردولتی و یا به صورت مستقل، تسهیلات لازم را برای ارائه آموزش‌های مورد نیاز افراد صنفی فراهم کند.

برای این منظور، کمیسیون آموزشی این اتحادیه با برگزاری دوره‌های آموزشی و دوره‌های آموزشی آنلاین، به افزایش سطح آگاهی و دانش عمومی اعضای صنف در رابطه با قوانین صنفی کشور کمک می‌کند. همچنین، ایما به منظور حفظ اخلاق و رفتار حرفه‌ای در صنعت املاک، نظارت و کنترل بر رفتار اعضا را نیز بر عهده دارد.

آشنایی با وظایف مشاورین املاک

در ادامه از مجله اینترنتی املاک سامان ملک با 12 وظیفه مشاوران املاک آشنا خواهید شد:

1- وظایف مشاورین املاک در خصوص تعهدات طرفین

مطابق ماده 343 قانون تجارت، مشاورین املاک ضامن خریدار و فروشنده و انجام تعهدات آن ها نیستند و اگر طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند، وظایفی متوجه مشاورین املاک نیست اما طبق ماده 345 قانون تجارت، اگر مشاورین املاک، اعتبار طرفین معامله و اجرای قرارداد را ضمانت نمایند، نسبت به آن مسئول هستند.

بیشتر بخوانید: معرفی شغل مشاور املاک، سختی‌ها، مزایا و معایب آن

2- وظایف مشاورین املاک در خصوص قیمت گذاری ملک

طبق ماده 24 دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو، مشاورین املاک حق قیمت گذاری و یا ارزش گذاری نسبت به موضوع قرارداد را ندارند.

همچنین استنباط که از مواد 344 و 345 قانون تجارت می شود این است که اگر مشاور املاک قیمت یک ملک را تعیین نموده و طرفین را به معامله با آن قیمت تشویق نمایند و آن ها بر اساس اعتبار حرف مشاور املاک معامله را انجام دهند، در اینصورت مشاور املاک مسئول بوده و طرف متضرر می تواند ضرر و زیان خود را از مشاور املاک مطالبه نماید و اگر مشاور املاک سوء نیتی در این مورد داشته باشد حتی می تواند عنوان مجرمانه برای او داشته باشد.

3- وظایف مشاورین املاک در خصوص عدم اخذ کد رهگیری

طبق بند 4 مصوبه سال 87 هیئت وزیران، کلیه دفاتر مشاورین املاک موظف اند از تاریخ اتصال به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، تمامی معاملات ملکی را در سامانه مذکور ثبت نموده و کد رهگیری به آن ها تخصیص دهند. هرچند در این مصوبه جرمی برای عدم ثبت کد رهگیری تعریف نشده است اما عدم ثبت کد رهگیری نوعی تخلف صنفی محسوب می شود و ممکن است بر اساس ماده 28 قانون نظام صنفی، دفاتر مشاورین املاک پلمپ و در صورت ادامه تخلف تا ابطال پروانه پیگیری شود.

همچنین همان طور که در فصل اول اشاره شد، ثبت کد رهگیری می تواند از برخی کلاهبرداری ها جلوگیری نماید، بنابراین ممکن است مشاورین املاک، با عدم ثبت کد رهگیری ناخواسته زمینه ایجاد کلاهبرداری را فراهنم نمایند و به عنوان تسهیل کننده کلاهبرداری یا معاونت در کلاهبرداری تحت پیگرد قضایی قرار گیرند.

اگر به دلیل برخی محدودیت ها مانند نبود کد پستی، امکان اخذ کد رهگیری برای قرارداد وجود نداشته باشد، حتماً باید در توضیحات قرارداد این موضوع قید و رضایت کتبی خریدار و فروشنده از عدم ثبت کد رهگیری اخذ شود تا بعداً ادعایی در این خصوص نداشته باشند.
مثال: با رضایت کامل طرفین، این معامله بدون ثبت در سامانه املاک و اخذ کد رهگیری تنظیم گردید و هرگونه ادعا در این خصوص را از خود سلب و ساقط نمودند.

بیشتر بخوانید: چطور بهترین مشاور املاک را پیدا و انتخاب کنیم؟

4- وظایف مالیاتی مشاورین املاک

شغل مشاور املاک نسبت به سایر مشاغل دیگر وظایف مالیاتی خاص خود را دارد. به عنوان مثال، هر ساله در خرداد ماه، مشاوران املاک موظف به ارائه اظهارنامه مالیاتی برای درآمد خود هستند و در انتهای هر فصل باید ارزش افزوده خود را پرداخت کنند. علاوه بر این، آن‌ها موظف به ارسال گزارش فصلی پس از پرداخت ارزش افزوده خود نیز هستند. به این ترتیب، مشاوران املاک باید از تمامی وظایف مالیاتی خود آگاهی کافی را داشته باشند و آن‌ها را به دقت انجام دهند.

5- وظایف مشاورین املاک در خصوص معامله با مدارک جعلی

ممکن است مشاورین املاک معامله ای انجام دهند و بعداً مشخص شود اسناد و مدارک معامله جعلی بوده است. در این خصوص باید گفت تشخیص جعلی بودن اسناد، امری تخصصی و در حیطه وظایف کارشناسان رسمی این حوزه است و چون مشاورین املاک، تخصصی در این امر ندارند، پس وظایفی متوجه آن ها نیست.

البته لازم به ذکر است اگر جعلی بودن اسناد واضح و آشکار باشد و مشاورین املاک در تشخیص آن قصوری داشته باشند و یا با علم به جعلی بودن سند، اقدام به تنظیم قرارداد نمایند، از لحاظ حقوقی و حتی کیفری مورد پیگرد قانونی قرار می گیرند.

6- وظایف مشاورین املاک در بایگانی یک نسخه از قرارداد

طبق ماده 10 دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو، مشاورین املاک موظف به بایگانی یک نسخه از قراردادهای تنظیمی فی مابین طرفین هستند اما ماده فوق در مورد مدت نگهداری آن چیزی عنوان نکرده است و صرفاً برخی از اتحادیه ها مدت زمان نگهداری را 5 سال در نظر می گیرند.

معمولاً محاکم قضایی برای بایگانی نکردن یا گم کردن نسخه املاک، جرمی برای مشاور املاک در نظر نمی گیرند.

به عنوان مثال در پرونده ای، یکی از طرفین قرارداد از مشاور املاک به علت گم کردن نسخه بایگانی شکایت می کند و دادگاه به این صورت رأی صادر می کند که الزامی برای نگهداری نسخه مربوط به املاک وجود نداشته و گم کردن آن فاقد وصف مجرمانه است و صرف تحویل نسخه های خریدار و فروشنده به آن‌ها کافی است (رأی شماره 9309970223401193 ، 93/09/11).

7- وظایف مشاورین املاک در خصوص معاملات صوری

به معاملاتی که به صورت دروغین و ساختگی به دلایل مختلفی اعم از اخذ تسهیلات بانکی، فرار از دین و غیره انجام می گیرد معاملات صوری گفته می شود و طبق ماده 426 قانون تجارت، کلیه معاملات صوری باطل هستند.

بنابراین توصیه می شود مشاورین املاک تحت هیچ شرایطی اقدام به تنظیم مبایعه نامه صوری ننمایند چرا که در مواردی برای این معاملات مجازات کیفری تعریف شده است و ممکن است مشاورین املاک هم شریک جرم تلقی گردند.

8- وظایف مشاورین املاک در تنظیم قرارداد پیش فروش

به طور کلی تا زمانی که عملیات بنایی و عمرانی یک ساختمان به طور کامل به اتمام نرسیده و گواهی اتمام عملیات ساختمانی توسط مهندس ناظر صادر نشده باشد، فروش آن ساختمان، پیش فروش محسوب می شود بنابراین حتی فروش ساختمان هایی که در مراحل پایانی ساخت قرار دارند، از دید قانون، پیش فروش محسوب می شوند.

طبق ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان، مشاورین املاک حق تنظیم قرارداد پیش فروش را ندارند و باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم قرارداد رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع نمایند. در غیر این صورت، برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

طبق ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، ملاک تشخیص پیش فروش بودن یا نبودن یک قرارداد، عنوان آن قرارداد نیست. بنابراین با نوشتن قرارداد پیش فروش در برگه های مبایعه نامه چیزی تغییر نمی کند و باز هم قرارداد پیش فروش محسوب می شود.

البته مواردی مانند نبود سند ششدانگ یا شناسنامه فنی ساختمان و امتناع برخی از دفترخانه ها از تنظیم قرارداد پیش فروش، مانع از اجرای کامل قانون پیش فروش ساختمان می شود و مشاورین املاک در مواقعی مجبور به تنظیم قرارداد پیش فروش می شوند. در این صورت توصیه می شود نکات زیر در تنظیم قرارداد پیش فروش رعایت شود:

1. از تنظیم قرارداد پیش فروش در مواقعی که شناخت کافی از رزومه و اعتبار سازنده وجود ندارد، خودداری شود
2. از تنظیم قرارداد پیش فروش برای ساختمان های که در مراحل اولیه ساخت مثل اجرای فونداسیون هستند، خودداری شود.
3. از قرارداد های کامل و مختص پیش فروش به جای مبایعه نامه استفاده شود
4. ضمانت های اجرایی سفت و سختی برای طرفین به ویژه برای سازنده در نظر گرفته شود
5. در قرارداد نوشته شود: «طرفین طبق قانون پیش فروش ساختمان جهت تنظیم قرارداد رسمی به دفتر خانه ارجاع شدند اما با رضایت آنها قرارداد در دفتر املاک تنظیم گردید و ادعایی در این خصوص نخواهند داشت».

قراردادهای پیش فروش تنظیم شده توسط مشاورین املاک، طبق ماده 10 قانون مدنی از اعتبار لازم برخوردارند و طرفین می توانند در مواقع لزوم از آن در مراجع قضایی استفاده نمایند اما با اعتقاد برخی از محاکم قضایی در این نوع قراردادها صرفاً توافقات طرفین ملاک خواهد بود و طرفین نمی توانند از حمایت ها و مزایایی که در قانون پیش فروش ساختمان وجود دارد استفاده کنند.

همچنین برخی از حقوق دان ها اعتقاد دارند که ماده 18 قانون جهش تولید مسکن در سال 1400 به تصویب رسید، به نوعی ماده 24 قانون پیش فروش آپارتمان را نقض نموده و تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک را جرم تلقی نمی کند.

بیشتر بخوانید: پیش فروش آپارتمان: قوانین، قرارداد و نکات پیش خرید آپارتمان

9- وظایف مشاورین املاک در معامله ملک رهنی

به مکلی که به عنوان ضمانت پرداخت بدهی در وثیقه قرار می گیرد، ملک رهنی گفته می شود. به عنوان مثال هنگام اخذ تسهیلات از بانک ها، ملک در قبال وام اخذ شده، در گرو بانک قرار می گیرد تا چنانچه وام گیرنده نتواند بدهی خود به بانک را پرداخت نماید، بانک با فروش ملکی که در رهن بانک است، بدهی خود را وصول نماید.

مطابق ماده 793 قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره 620 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، اکثر مراجع قضایی معاملات ملک های رهنی را به شرطی که با رضایت و حفظ حقوق بانک انجام گیرد صحیح می دانند.

معمولاً برای انجام معاملات ملک های در رهن، سه روش وجود دارد:

1. فروشنده بدهی وام را تسویه و سند را فک رهن کند
2. فروشنده با معرفی سند ملکی دیگری به بانک، سند را فک رهن کند
3. مبلغ وام به خریدار منتقل و از ثمن معامله کسر شود (البته باید توجه داشت که برخی از وام ها قابل انتقال نیستند).

مشاورین املاک باید نکاتی را در معامله ملک های در رهن رعایت کنند:

1. حتماً قبل از معامله، بانک در جریان معامله قرار بگیرد
2. میزان بدهی دقیق وام از بانک، استعلام شود
3. اگر فروشنده قصد تسویه وام و فک رهن سند را دارد، مبلغی از ثمن معامله جهت فک رهن نگه داشته شود
4. از معامله ملک هایی که میزان بدهی آن به بانک بیشتر از ثمن معامله است اکیداً خودداری شود
5. در توضیحات مبایعه نامه نوشته شود: «این قرارداد با اطلاع کامل خریدار از رهنی بودن سند و با حفظ حقوق مرتهن (بانک) انجام گردید.»

به کسی که ملک را به رهن می گذارد راهن و به کسی که به رهن می گیرد مرتهن می گویند

در سند تک برگ در پشت صفحه و در سندهای منگوله دار در صفحه مربوط به انتقالات، اطلاعات مربوط به رهنی بودن ملک اعم از تاریخ رهن، نام بانک، مبلغ وام و غیره نوشته می شود، البته از روی اسناد به طور قعطی نمی توان به رهنی بودن یک ملک پی برد و حتماً باید سند مربوطه استعلام شود که فصل بعدی نحوه استعلام اسناد را بررسی خواهیم کرد.

10- وظایف مشاورین املاک در معامله اراضی کشاورزی

مطابق قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، نمی توان اراضی کشاورزی (اعم از زمین های زیر کشت، باغ ها و غیره) را به قطعاتی کوچک تر از حد نصاب تصویب شده، تفکیک کرد. این حد نصاب توسط وزارت کشاورزی و بر اساس شرایط اقلیمی هر شهر تعیین شده است به عنوان مثال در شهر تبریز نمی توان باغ ها را به کمتر از ⅗ هکتار تفکیک کرد.

تفکیک به معنی تقسیم کردن مال غیرمنقول (مثل زمین) به قطعات کوچک تر است.

فروش قطعات کوچک تر از حد نصاب فوق، جرم انگاری نشده است اما امکان تفکیک قانونی و تنظیم سند رسمی برای آن ها وجود ندارد و عمدتاً به صورت قولنامه ای خرید و فروش می شوند؛ بنابراین مشاورین املاک باید آگاهی لازم در خصوص این معاملات را به خریدار داده و رضایت کتبی او را دریافت نمایند تا بعداً با ادعایی از سوی خریدار مواجه نشوند.

11- وظایف معاملات شراکتی توسط دو دفتر املاک

بسیاری از معاملات ملکی با همکاری و واسطه گری دو دفتر املاک شکل می گیرند که در این مواقع، کلیه وظایف های ناشی از معامله، بر عهده دفتر املاکی است که اقدام به تنظیم قرارداد می نمایند.

اما اگر مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد، اثبات کند که معامله را با مشارکت دفتر املاک دیگری انجام داده است می تواند او را شریک خسارت های احتمالی کند. توصیه می شود در این نوع معاملات مهر و امضای دفتر املاک دیگر در قرارداد اخذ شده و یا در صورت جلسه مجزایی به تقسیم وظایف های قرارداد اشاره شود.

مثال: معامله مربوط به مبایعه نامه شماره …. با مشارکت و واسطه گری دفتر املاک …. و دفتر املاک … انجام گرفت و کلیه وظایف های حقوقی و کیفری احتمالی در خصوص معامله فوق، به صورت مساوی برعهده هر دو دفتر املاک است.

12- وظایف مشاورین املاک در خصوص قراردادهای توافقی

مشاورین املاک در قبال کلیه معاملاتی که در دفتر املاک آن ها تنظیم می شود و آن را مهر و امضا می کنند مسئول هستند که مهم ترین وظایف مشاورین املاک در قراردادها، احراز مالکیت¹، احراز هویت² و احراز سِمَت طرفین³ است. اما برای آن که وظایف خود در این معاملات را به حداقل برسانند، بهتر است متنی مشابه زیر در توضیحات قراردادهای توافقی نوشته شود:

مثال: کلیه توافقات این قرارداد و احراز مالکیت و هویت طرفین خارج از دفتر آژانس املاک و توسط خود طرفین انجام گرفته است و مشاور املاک صرفاً اقدام به تحریر مبایعه نامه نموده است و وظایفی در قبال طرفین ندارد.

منبع: کتاب مشاور املاک حقوق دان