از شرایط فسخ قرارداد اجاره چه می‌دانید؟

با توجه به رشد جمعیت و افزایش قیمت مسکن در طی چند دهه اخیر، اجاره‌نشینی به طرز چشمگیری رواج داشته است. طبق قرارداد اجاره‌نامه افراد می‌توانند برای مدت زمان مشخصی در یک ملک ساکن شوند. در این میان ممکن است یکی از دو طرف قرارداد، تمایل به فسخ اجاره‌ نامه پیش از مدت زمان معین را داشته باشند.

فسخ قرارداد اجاره شرایط خاصی دارد که آشنایی با آن‌ها می‌تواند افراد را در این مسیر یاری کند. در این مطلب از مجله املاک سامان ملک به بررسی نکات کلیدی در مورد فسخ اجاره نامه، اعم از میزان مبلغ خسارت، زمان فسخ قرارداد و موارد دیگر می‌پردازیم.

قرارداد اجاره نامه چیست؟

پیش از این که در مورد فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد صحبت کنیم، باید با ماهیت و ارکان اجاره نامه آشنا شویم. اجاره نامه نوعی قرارداد دو طرفه است که در آن صاحب ملک (موجر) برای مدت مشخصی ملک خود را به خواهان ملک (مستاجر) می‌سپارد.

طبق این قرارداد مستاجر موظف است که مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. شرایط پرداخت این مبلغ به شکل توافقی تعیین می‌شود که معمولا به شکل رهن کامل یا پرداخت اجاره ماهیانه یا ترکیبی از این دو حالت است.

بیشتر بخوانید: همه چیز درباره قرارداد اجاره

فسخ اجاره نامه یعنی چه؟

فسخ اجاره نامه به معنی پایان دادن به قرارداد منعقد شده میان مالک و فرد خواهان ملک است. در واقع ممکن است به دلایل مختلفی یکی از طرفین معامله در مورد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک یا پس از آن تصمیم بگیرد. در پاسخ به سوال فسخ قرارداد اجاره مالی است یا غیر مالی باید بگوییم که این نوع فسخ غیر مالی است.
فسخ قرارداد پیش از به پایان رسیدن زمان قرارداد رخ می‌دهد و مراحل آن باید به شکل کاملا قانونی طی شود. در حال حاضر فسخ قراردادهای اجاره معمولا با در نظر گرفتن دو حالت صورت می‌گیرد:

• فسخ قرارداد با رضایت طرفین معامله
• فسخ قرارداد یک طرفه با توجه به شرایط

منظور از حق فسخ اجاره نامه چیست؟

شاید از خود بپرسید که منظور از حق فسخ قرارداد اجاره چیست. مانند سایر قراردادهای قانونی، اجاره‌ نامه نیز شامل بندی است که در آن شرایط فسخ قرارداد شرح داده شده‌اند. برخلاف تصور عموم مردم حق فسخ اجاره نامه تنها محدود به اختیار موجر نمی‌شود و در مواردی مستاجر نیز می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را بدهد.

فسخ در لغت‌نامه به معنی باطل کردن یا لغو قرارداد است؛ بنابراین فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد، به معنی پایان دادن به توافقی است که بین موجر و مستاجر وجود داشته است. قانون برای جلوگیری از هرج و مرج شرایطی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است.

بنابراین هر یک از طرفین قرارداد می‌تواند با استناد به آن شرایط و با رعایت چارچوبی قانونی، قرارداد خود را فسخ کنند. معمولا در هنگام عقد اجاره نامه، شرایط فسخ توسط طرفین بازبینی و تایید می‌شوند. البته این قوانین برای هر طرف قرارداد (موجر و مستاجر) متفاوت است و باید با توجه به شرایط هر یک در نظر گرفته شوند.

بیشتر بخوانید: نکات حقوقی و قوانین اجاره خانه

آشنایی با شرایط فسخ قرارداد اجاره

در دیدگاه قانون اجاره نامه نوعی قرارداد لازم است؛ یعنی بعد از عقد قرارداد، طرفین تنها می‌توانند با رجوع به شرایطی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند. شرایط اختیار فسخ یک معامله یا قرارداد در اصطلاح قانونی خیار نامیده می‌شود.

با وجود این که شرایط فسخ قرارداد بر موجر و مستاجر متفاوت است، طبق ماده 369 قانون مدنی، فسخ اجاره نامه در حضور خیارات مشخص امکان‌پذیر است. در ادامه این خیارات را معرفی می‌کنیم و جزئیات هر یک را توضیح می‌دهیم.

خیار شرط برای فسخ اجاره نامه

منظور از خیار شرط مدت زمان معینی است که طرفین قرارداد یا شخص ثالث برای فسخ قانونی قرارداد در نظر می‌گیرند. در واقع این شرط در هنگام عقد قرارداد معین شده و به تایید طرفین قرارداد می‌رسد؛ نکته مهم این است که این زمان مشخص در قرارداد ذکر شود. برای مثال مستاجر می‌تواند تا یک هفته بعد از عقد قرارداد، آن را با دلایل مشخص فسخ کند.

فسخ قرارداد با استناد به خیار عیب

در صورتی که که عیب و نقصی مانند ایرادات لوله‌کشی، مشکلات معماری و… در ملک اجاره داده شده وجود داشته باشد، موجر موظف است در هنگام عقد قرارداد آن را به مستاجر اطلاع دهد. اگر موجر در هنگام عقد قرارداد این مسئله را عنوان نکرده باشد، مستاجر می‌تواند با استناد به این موضوع قرارداد را فسخ کند. در چنین شرایطی خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط موجر پرداخت می‌شود.

خیار تعذر تسلیم و فسخ اجاره نامه

یکی دیگر از شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل، خیار تعذر تسلیم است. اگر هر یک از طرفین قرارداد نتوانند تعهدات معمول خود که در اجاره نامه ذکر شده‌اند را به جا آورند، قرارداد فسخ می‌شود.

فسخ اجاره نامه با خیار تخلف از شرط

اگر در هنگام عقد قرارداد علاوه بر تعهدات معمول شرایط مشخصی به تایید طرفین برسد، آن‌ها موظف هستند آن شرایط را نیز به جا بیاورند. در چنین حالتی اگر هر یک از طرفین به شروط ضمن عقد پایبند نباشد، امکان فسخ قرارداد وجود دارد.

خیار تخلف از وصف و فسخ قرارداد

این قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر مخصوص زمانی است که بعد از عقد قرارداد مشخص ‌می‌شود ملک ارزش اجاره‌بها را ندارد. در واقع ارزش حقیق ملک کمتر از هزینه‌ای است که از مستاجر دریافت می‌شود. در چنین شرایطی مستاجر می‌تواند با ارائه اسناد معتبر، قرارداد را فسخ کند. برای مثال هزینه رهن و اجاره خانه در یزد از تهران کمتر است و نمی‌توان قیمت یکسانی بر روی آپارتمان‌های این دو شهر گذاشت.

شرایط فسخ اجاره نامه توسط موجر

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر چندان راحت نیست و تنها در برخی از شرایط وی می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. در واقع باید بدانید که حتی در صورت فروش ملک نیز، موجر نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند؛ مگر اینکه این مسئله را جزو شرایط ضمن عقد قرارداد ذکر کرده باشد. به طور کلی شرایط فسخ قرارداد اجاره خانه قبل از موعد توسط موجر شامل موارد زیر می‌شود.

• در صورتی که مستاجر در موعد پرداخت اجاره‌بهای توافقی بدهی خود را پرداخت نکند، موجر حق فسخ اجاره نامه را دارد. البته معمولا مهلت یک هفته‌ای برای فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها به مستاجر داده می‌شود.
• اگر مستاجر نوع کاربری ملک را تغییر دهد، مثلا از ملک مسکونی استفاده تجاری یا اداری کند، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
• اگر مستاجر بدون دریافت رضایت موجر ملک را به شخص دیگری واگذار کند یا اجاره دهد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
• در صورتی که موجر ملک را در زمان مقرر شده به مستاجر تحویل ندهد، مستاجر می‌تواند با اعلام شکایت، تقاضای فسخ قرارداد را داشته باشد.
• مستاجر موظف است به موجر اجازه ورود به خانه جهت انجام تعمیرات را بدهد. در صورتی که مستاجر بدون دلیل موجه این امکان را فراهم نکند، موجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل را تقاضا کند.
• از دلایل اصلی فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر، عدم صداقت مستاجر است. برای مثال ممکن است مستاجر یک ملک مسکونی، در مورد تعداد افراد ساکن در ملک دروغ گفته باشد.

رهن و اجاره خانه در یزد با سامان ملک

شرایط فسخ اجاره‌نامه پیش از موعد توسط مستاجر

با توجه به این که در بسیاری از مواقع مستاجر خواهان فسخ قرارداد است، قانون شرایطی اختصاصی برای فسخ اجاره توسط مستاجر را در نظر گرفته است. در ادامه با شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر آشنا می‌شویم.

• از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر می‌توان به اصل خیار رویت و تخلف وصف اشاره کرد. بر اساس این اصل اگر ملک اجاره داده شده با شرایط قرارداد منطبق نباشد، مستاجر اختیار فسخ را دارد.
• با استناد بر خیار عیب، اگر کل یا قسمتی از ملک طوری خراب شود که قابل استفاده نباشد، مستاجر می‌تواند تقاضای فسخ اجاره‌نامه را داشته باشد.
• بر طبق خیار تخلف از شرط اگر موجر شرایط تعیین شده در قرارداد را رعایت نکند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
• یکی از رایج‌ترین دلایل فسخ قرارداد توسط مستاجر، فسخ به دلیل نقل مکان پیش از موعد قرارداد است. این شرایط باید با رضایت طرفین به نتیجه برسد و در متن فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر ذکر شود.

نحوه فسخ اجاره نامه

حال که با شرایط فسخ قرارداد توسط موجر و مستاجر آشنا شدیم، باید به چگونگی فسخ قرارداد اجاره بپردازیم. در فسخ قرارداد اجاره بدون مراجعه به دادگاه، مسائل با وساطت مشاورین املاک و مشورت طرفین حل می‌شوند. در چنین شرایطی طرفین بر سر میزان خسارت فسخ اجاره نامه به توافق می‌رسند و بدون هیچ اختلافی، قرارداد را در دفتر مشاور املاک بررسی و فسخ می‌کنند.

با این حال در برخی از شرایط وساطت مشاور املاک در راستای ایجاد توافق کارساز نیست و طرفین قرارداد باید مشکل را با مراجعه به شورای حل اختلاف حل کنند. برای مثال اگر مستاجر اجاره ملک را بیش از 3 ماه پرداخت نکرده است، موجر می‌توان با مراجعه به دادگاه، تقاضای دریافت ضرر و زیان را داشته باشد. همچنین در چنین شرایطی موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را نیز دریافت کند.

بیشتر بخوانید: فسخ معامله ملک [زمان، شرایط، قوانین و جریمه‌ها]

شرایط فسخ اجاره مغازه

با وجود این که اجاره نامه مغازه مانند ملک مسکونی شامل شرایط مشخص برای فسخ می‌شود، باید تفاوت‌های فسخ این املاک را با یکدیگر مقایسه کرد. طبق قانون فسخ قرارداد اجاره مغازه، هنگام فسخ اجاره نامه ملک تجاری باید میزان سرقفلی نیز در نظر گرفته شود.

سرقفلی مبلغی است که مالک در ابتدای روند اجاره و فارغ از اجاره‌ها از مستاجر می‌گیرد تا ملک را به وی واگذار کند. بنابراین بهتر است در هنگام تنظیم اجاره نامه، شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه پیش از موعد با سرقفلی به طور دقیق مشخص شود.

آشنایی با متن فسخ اجاره نامه

حال که تمام شرایط فسخ اجاره را بررسی کردیم باید از خود بپرسیم که فسخ قرارداد اجاره به چه صورت است؟ در نحوه فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک، باید متنی به امضای طرفین قرارداد برسد که صحت این توافق را تایید کند. به طور کلی متن فسخ قرارداد اجاره نامه باید مشخصات موجر و مستاجر را در بر داشته باشد؛ همچنین باید این متن به امضای طرفین قرارداد برسد. در ادامه یک نمونه اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره معتبر را بررسی می‌کنیم:

اقرارنامه فسخ اجاره جناب آقای / سرکار خانم ………… فرزند ……… به شماره شناسنامه …… و کد ملی ………و به آدرس سکونت ………………… عنوان موجر سند اجاره شماره …… ازیک طرف و جناب آقای، سرکار خانم ………… فرزند …………. به شماره شناسنامه …… و کد ملی ……… و به آدرس سکونت …………… به عنوان مستاجر سند موصوف ازطرف دیگر ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه موصوف را از حال التحریر سند برای بقیه مدت فسخ نموده و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه حق و ادعایی از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.
امضاء موجر امضاء مستاجر

میزان خسارت فسخ قرارداد

حتما می‌دانید که در صورت فسخ قرارداد اجاره فردی که بر شرایط قرارداد متعهد نبوده، موظف به پرداخت خسارت است. نحوه محاسبه خسارت فسخ قرارداد اجاره به شرایط اجاره‌نامه و دلایل فسخ بستگی دارد. در بیشتر موارد مبلغی به عنوان مبلغ خسارت در نظر گرفته می‌شود و در یکی از بندهای قرارداد ذکر می‌شود. در نتیجه طرفین قرارداد با آگاهی از این مبلغ اقدام به فسخ قرارداد می‌کنند.

البته در مورد ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل باید گفت که اگر طرفین قرارداد را به استناد دلایل موجه فسخ کنند، طرف مقابل حق دریافت خسارت ندارد. برای مثال اگر ملک استیجاری عیب و نقص فاحشی داشته باشد، موجر نمی‌تواند از مستاجر خسارتی دریافت کند.

در صورتی که مبلغ مشخصی به عنوان خسارت فسخ تعیین نشده باشد، طرفین قرارداد و مشاور املاک بر سر یک رقم مشخص توافق می‌کنند. در واقع در چنین شرایطی فسخ قرارداد اجاره با رضایت طرفین اتفاق می‌افتد. به طور معمول در صورت فسخ معامله، خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر معادل یک ماه اجاره‌بهای ملک است.

بنابراین حتی اگر مستاجر در ملک ساکن نشده باشد، باید خسارت مشخص شده را به موجر پرداخت کند. معمولا پرداخت خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل راحت‌تر صورت می‌گیرد و روند فسخ شدن اجاره نامه سرعت بیشتری دارد.

بیشتر بخوانید: مهم ترین نکات اجاره خانه در 1403

کمیسیون فسخ اجاره

حتما از خود پرسیده‌اید که پرداخت کمیسیون فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل به عهده چه کسی است. اگر یکی از طرفین قرارداد قصد فسخ اجاره‌نامه را داشته باشد، مشاورین املاک تلاش می‌کنند که شرایط را مطابق نظر طرفین و به شکل صلح‌آمیز پیش ببرند.

ممکن است با وجود تمام شرایط افراد دیگر تمایلی به ادامه معامله نداشته باشند. کمیسیون مبلغی است که بابت حق الزحمه به مشاورین املاک پرداخت می‌شود. کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد به عهده شخص فسخ‌کننده است. میزان کمیسیون فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل معمولا با توجه به ارزش ملک و هزینه اجاره‌بها و توافق بین طرفین مشخص می‌شود.

با توجه به شرایط پیچیده در بازار املاک، بهتر است برای تنظیم قرارداد یا فسخ آن‌ها با یک کارشناس املاک متبحر مشورت کنید. مشاورین برجسته تیم املاک سامان ملک، با سال‌ها تجربه در زمینه معامله در حوزه املاک استان یزد و استان‌های شمالی کشور، یکی از بهترین انتخاب‌ها برای شما هستند. شما می‌توانید در سایت املاک سامان ملک یا با استفاده از شماره تماس‌های موجود در سایت، با کارشناسان تیم ما در ارتباط باشید.

شرایط عدم امکان فسخ اجاره نامه

با وجود این که قراردادهای اجاره به گونه‌ای تنظیم می‌شوند که هر دو طرف بتوانند در صورت لزوم آن را فسخ کنند، قوانینی وجود دارد که اجازه فسخ قرارداد را نمی‌دهد. در واقع با تکیه بر هر دلیلی نمی‌توان قرارداد اجاره را فسخ نمود. فسخ اجاره‌نامه در برخی از موقعیت‌های حساس ارزش قانونی ندارد و طرف دیگر قرارداد می‌تواند به دادگاه شکایت کند. در ادامه به بررسی برخی از شرایطی که فسخ قرارداد را ناممکن می‌کنند، می‌پردازیم.

• درخواست تخلیه قبل از موعد: در صورتی که موجر درخواست تخلیه ملک و فسخ اجاره نامه را داشته باشد، مستاجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند.
• به تعویق انداختن درخواست فسخ: درخواست فسخ باید بلافاصله بعد از مشخص شدن مشکل صورت بگیرد. در صورتی که معلوم شود یکی از دو طرف شرایط و حق فسخ قرارداد را دارد اما این کار را به تعویق انداخته است، حق فسخ او نقض می‌شود.
• بی‌توجهی مستاجر به شرایط اجاره نامه: اگر مستاجر و موجر در مورد مسئله‌ای با یکدیگر توافق کرده باشند و شرایط در قرارداد ثبت شده باشد، مستاجر نمی‌تواند درخواست فسخ داشته باشد. برای مثال توافق بر سر تخلیه زودتر از موعد، به موجر این امکان را می‌دهد که قبل از پایان قرارداد حق تخلیه منزل و فسخ قرارداد را داشته باشد.

کلام آخر

با وجود افزایش تعداد اجاره‌نشینان به خصوص در شهرهای بزرگی مانند تهران، یزد، مشهد و… بسیاری از افراد تمایل دارند که شرایط عقد قرارداد یک ملک مسکونی، اداری یا تجاری را بدانند. با توجه به این که اجاره نامه نوعی قرارداد قانونی لازم است، باید در مورد شرایط فسخ این قرارداد نیز اطلاعات کافی را کسب کرد.

در این مطلب در مورد شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و مستاجر صحبت کردیم و نحوه درخواست فسخ را به شکل کامل شرح دادیم. شما می‌توانید به کمک مشاورین خبره املاک سامان ملک، تمام مسیر عقد یا فسخ اجاره نامه خود را به شکل قانونی طی کنید.