با توجه به افزایش قیمت مصالح و زمین، تعداد پروژه‌های ساخت و ساز مشارکتی در کشور رو به افزایش است. در این روش طرفین قرارداد شرایط خود را تعیین می‌کنند و طبق قرارداد مشخص می‌شود که هر طرف چه سهمی از سازه را دریافت خواهد کرد.
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت یکی از فرآیند‌های سخت و پرچالش در امر ساخت و ساز مشارکتی است. با ذکر شرایط تقسیم واحد و مشاعات میان طرفین در قرارداد از ابتدای کار، می‌توان از ایجاد درگیری‌ها و مشکلات بعدی جلوگیری کرد. در این مطلب از مجله املاک سامان ملک، به بررسی موارد ضروری در تقسیم سازه‌های مشارکتی و تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.
آشنایی با قرارداد مشارکت در ساخت
زمانی که یک سازنده و یک مالک زمین، بر سر ساخت سازه به توافق می‌رسند باید قراردادی تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت میان آن دو منعقد شود. این قرارداد به طور کلی مشخص می‌کند که پس از اتمام پروژه، چه سهمی از سازه به هر کدام از طرفین تعلق می‌گیرد.
بیشتر بخوانید: فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
تقسیم سهم در امر مشارکت و ذکر آن در قرارداد به شیوه‌های مختلفی قابل انجام است. در واقع هیچ قانون کلی برای تقسیم‌بندی یک ملک شراکتی وجود ندارد و بر اساس عرف می‌توان سهم هر طرف را بررسی کرد. به طور کلی می‌توان نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت را در سه دسته‌بندی کلی قرار داد. در ادامه هر کدام از این سه روش را به طور دقیق بررسی می‌کنیم:
تقسیم مشاعی ملک در ساخت مشارکتی
در این شکل از نحوه تقسیم مشارکت در ساخت، درصد مالکیت مالک و سازنده به شکل حدودی مشخص می‌شود. برای مثال در قرارداد ذکر می‌شود که درصد مالکیت پروژه نهایی 50-50 یا 60-40 به نفع مالک یا سازنده است. این روش اطلاعات را به شکل گنگی در قرارداد ذکر می‌کند و چندان قالب استناد نخواهد بود.
بنابراین پیشنهاد می‌شود برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت برای جلوگیری از ایجاد مشکلات احتمالی، تا حد امکان از این روش استفاده نشود.
تقسیم سازه مشارکتی بر اساس تعداد واحد
در این روش از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، تنها تعداد واحدهای متعلق به سازنده و مالک در قرارداد ذکر می‌شود. برای مثال در قرارداد تقسیم یک آپارتمان 6 واحدی، 4 واحد به مالک و 2 واحد به سازنده تعلق می‌گیرد. این روش هم نمی‌تواند چندان قابل اعتماد باشد؛ چرا که ممکن است بر اثر اتفاق‌های مختلف، مساحت واحدها نسبت به متراژ پیش‌بینی شده، متغیر باشد.
تقسیم‌بندی ملک مشارکتی بر اساس تعداد واحد با احتساب مساحت و مرغوبیت
در حال حاضر می‌توان بهترین نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت را ذکر تعداد واحدها با احتساب مساحت و ارزش آن‌ها دانست. این روش یکی از متداول‌ترین روش‌های نحوه تقسیم طبقات در مشارکت، خصوصا در شهرهای بزرگی مثل تهران، شیراز، یزد و مشهد است.
در این مدل از تقسیم طبقات در مشارکت در ساخت، سهم طرفین قرارداد به طور دقیق و با جزئیات در قرارداد ذکر می‌شود. پس از توافق اولیه، طرفین باید بعد از دریافت صورت‌جلسه تفکیکی، در مورد کم و زیاد بودن مساحت، کیفیت و مرغوبیت واحدها مصالحه کنند. عدم ذکر مشاعات می‌تواند بعدها پیامدهای نامطلوبی داشته باشد.
در ادامه رایج‌ترین شیوه‌های تقسیم‌بندی واحدها مطابق این روش را در مورد یک سازه 5 طبقه‌ای، بررسی می‌کنیم.
بیشتر بخوانید: کلاهبرداری‌‌ها و خطرات مشارکت در ساخت: چرا مالکان از مشارکت ساخت می‌ترسند؟
تقسیم‌بندی سازه مشارکتی 5 طبقه به روش 60-40
در این روش از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، که معمولاً در مناطق بالای شهر اجرا می‌شود، به علت قدر سهم زمین مالک سهم بیشتری نسبت به سازنده می‌گیرد. در واقع در یک آپارتمان 5 طبقه، 3 طبقه جزو سهم مالک و 2 طبقه جزو سهم سازنده محسوب می‌شود. به شکل مرسوم در طبقات 1، 3 و 5 به مالک و طبقات 2 و 4 به سازنده تعلق می‌گیرد.
تقسیم‌بندی سازه مشارکتی 5 طبقه به روش 50-50
در این روش از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت در مناطقی که ارزش زمین‌ها کمتر است، سازه نهایی به شکل مساوی بین سازنده و مالک تقسیم می‌شود. به شکل مرسوم مالک و سازنده می‌توانند بین طبقات 2 و 5 یا طبقات 3 و 4 دو طبقه را انتخاب کنند. سپس دو واحد موجود در طبقه اول بین هر دو تقسیم می‌شود.
بازار آنلاین املاک سامان ملک، کامل‌ترین و قانونی‌ترین قرارداد مشارکت در ساخت همچنین تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت را ارائه می دهد.
فرم زیر را پر کنید تا برای ارائه اطلاعات بیشتر با شما تماس بگیریم:
نحوه تقسیم پارکینگ و انباری‌ها
تقسیم مشاعاتی مثل پارکینگ و انباری نیز همانند تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت باید به طور واضح در ادامه قرارداد تقسیم‌نامه ذکر شود. معمولا در ابتدا محل و تعداد پارکینگ یا انباری‌ها مشخص نیست و پس از اخذ جواز تعیین می‌شود. تقسیم‌بندی انباری‌ها و پارکینگ به شکل کاملا توافقی صورت می‌گیرد و به طرفین قرارداد بستگی دارد.
یک روش مناسب برای تقسیم‌بندی مشاعات، انتخاب ترتیبی آن‌ها است؛ برای مثال مالک اولین فضای پارکینگ را انتخاب می‌کند، سپس سازنده فضای مورد نظر خود را تعیین می‌کند. این انتخاب‌ها تا جایی ادامه دارند که مالکیت تمام سهم پارکینگ‌ها مشخص شود.
جهت تقسیم فضای انباری نیز می‌توان به همان روش انتخاب پارکینگ عمل کرد. حتی می توان از روش قرعه‌کشی برای تعیین مالکیت انباری‌ها استفاده کرد. نکته مهم این است که مالکیت مشاعات به طور واضح در قرارداد تقسیم‌نامه دفترخانه ذکر شود. عدم تعیین دقیق این موارد می‌تواند مشکلات بزرگی را به وجود بیاورد.
مراحل ثبت تقسیم‌نامه سازه‌های مشارکتی
قرارداد تقسیم‌نامه نشان‌دهنده مالکیت سازه جدید است و باید روند قانونی و صحیح خود را طی کند. تقسیم سازه‌های مشارکتی باید به دو شکل تقسیم‌نامه در قرارداد مشارکت در ساخت و تقسیم‌نامه دفترخانه اسناد رسمی صورت بگیرد. در ادامه توضیحات بیشتری را در این زمینه ارائه کرده‌ایم:
ثبت تقسیم‌نامه در قرارداد مشارکت در ساخت
این تقسیم نامه در مشارکت ساخت به عنوان بخشی از قرارداد مربوطه و بعد از توافق بر سر شیوه تقسیم ملک تنظیم می‌شود. باید در متن این تقسیم‌نامه تعداد و ماهیت دقیق واحدها و مشاعات ذکر شود. معمولا شیوه تقسیم در این قرارداد مطابق روش تقسیم‌بندی بر اساس تعداد واحد با در نظر گرفتن کیفیت و مرغوبیت است.
ثبت سهم طرفین در تقسیم‌نامه دفترخانه اسناد رسمی
پس از دریافت پایان کار، دو طرف موظف هستند که مدارک را به اداره ثبت تحویل دهند. اداره ثبت با بررسی صحت پایان کار و نقشه‌های نظام مهندسی، یک صورت جلسه تفکیکی صادر می‌کند.
مالک و سازنده باید این صورت جلسه را به دفترخانه اسناد رسمی ببرد و با تنظیم یک تقسیم‌نامه محضری سهم خود را در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت دریافت کنند. حضور هر دو شخص مالک و سازنده در دفترخانه اسناد رسمی اجباری است.
اگر قصد شروع پروژه مشارکتی را دارید، بهتر است با کارشناسان ماهر در این زمینه مشورت کنید. کارشناسان بازار آنلاین امن املاک سامان ملک، با مشاوره رایگان در این زمینه، شما را در مسیر ساخت و ساز همراهی می‌کنند. تخصص ما راهنمایی در زمینه مشارکت در ساخت یزد یا سایر استان‌های ایران است.
بیشتر بخوانید: انقضای مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
کلام آخر
افزایش میزان ساخت و سازهای مشارکتی، سبب ایجاد روش‌های مختلفی برای تقسیم سهم مالک و سازنده شده است.
برای انتخاب روش مطمئن، باید تعداد واحدها، کیفیت و ارزش آن‌ها محاسبه شود. در نهایت توافق میان مالک و سازنده تعیین می‌کند که تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت باید به چه صورت باشد. شما می‌توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر با مشاوران سامان ملک در تماس باشید.
