در بسیاری از توافقات همکاری به دلیل نداشتن اطلاعات دو طرف و نا آگاه بودن آنها مسائل و اختلافاتی پیش می‌آید که ممکن است به حق و حقوق افراد ضربه وارد کند. یکی از این اختلافات تاخیر در مشارکت ساخت می‌باشد. در این مقاله از مجله املاک به چگونگی تعیین و مطالبه خسارت تاخیر در مشارکت ساخت می‌پردازیم.
خسارت تاخیر در مشارکت ساخت
هنگامی که یکی از طرفین به تعهد خود در مشارکت ساخت عمل نکنند، شخص مقابل می‌تواند از شخص متعهد طبق ضوابط قانونی مطالبه خسارت کند.
وقتی شخص می‌خواهد خسارت تاخیر در مشارکت دریافت کند ملزم است برای شخص متعهد یک اظهارنامه مشارکت در ساخت به صورت رسمی بفرستد تا به صورت قانونی دادرسی شود و قاضی حکم را صادر کند.
دعوایی که بر سر خسارت تاخیر در مشارکت ساخت است یک دعوای مالی می‌باشد و مدت زمان تاخیر آن تا زمان دادخواست محاسبه می‌شود و هزینه دادرسی طبق آن محاسبه می‌شود.
برای تعیین خسارت تاخیر در مشارکت ساخت می توانید از حضور یک مشاور با تجربه کمک بگیرید:
تعهدات مالک و سازنده
ذکر تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت از اهمیت زیادی برخوردار است و می تواند از بروز اختلافات و چالش ها جلوگیری کند.در ادامه وظایف سازنده و مالک را ذکر کرده ایم:
وظایف سازنده
وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارتند از:
- تامین کل هزینه های ساخت و ساز
- پیگیری و گرفتن مجوز های مورد نیاز برای ساخت
- اجرای نقشه بر اساس آنچه از قبل توافق شده است
- طراحی نقشه ساختمان
- خرید مصالح با کیفیت برای ساختمان
- عدم واگذاری ساختمان به افراد دیگر
- بیمه کردن ساختمان و کارکنان آن
- تحویل به موقع پروژه
- برنامه ریزی درست و مدیریت پروژه
وظایف مالک
هر قراردادی در هر زمینه ای دو طرفه است و قرارداد مشارکت در ساخت نیز از این استثنا نیست.مالک نیز وظایفی در قرارداد مشارکت در ساخت دارد که موظف است در موعد های مقرر به انجام برساند.برخی از وظایف مالک عبارتند از:
- تحویل به موقع زمین به سازنده
- تسویه بدهی های ملک قبل از تحویل به سازنده
- حل مسائل قانونی زمین پیش از تحویل زمین
- نبودن ملک در رهن،اجاره،مصادره و …..
- عمل نکردن به هرکدام از این وظایف از موارد عدم انجام تعهد می باشد و طرف مقابل می تواند ادعای مطالبه خسارت کند.
شرایط مطالبه خسارت در مشارکت در ساخت
به طور کلی زمانی شخص می‌تواند ادعای مطالبه خسارت تاخیر در مشارکت ساخت کند که:
- برای انجام تعهد مدت مشخصی تعیین شده‌باشد و از این مدت مشخص گذشته باشد. تعهداتی که مدت خاصی برای آنها تعیین نشده باشد، متعهد برای مطالبه خسارت باید ثابت کند که زمان تعیین اجرا در اختیار او بوده و اجرای آن را نیز مطالبه کرده‌است.
- فورس ماژور یا وجود اضطرار عامل تاخیر نباشد بدین معنی که در تاخیر مشارکت در ساخت نه سازنده و نه مالک مقصر باشند. برای مثال وجود عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله باعث تاخیر کار نشده‌باشد.
- سازنده موجب وقوع ضرر و زیان شده‌باشد.
- برای انجام هر مرحله از اجرای پروژه، زمان‌بندی مشخص تعیین شده باشد. با این کار تعهدات سازنده معنا پیدا می‌کند و شخص می‌تواند پس از منقضی شدن زمان تعیین شده ادعای مطالبه خسارت کند.
- برای تاخیر در هرکدام از مراحل در قرارداد صراحتاً خسارت در نظر گرفته شده‌باشد و میزان آن نیز مشخص باشد.
بیشتر بخوانید: تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به چه صورت است؟
نمونه دادخواست مطالبه خسارت از سازنده
برای شکایت از سازنده نمی‌توان متن واحدی را نوشت چون شکایت دلایل مختلفی دارد، اما به طور کلی مواردی وجود دارد که حتماً باید ذکر شود. در ادامه یک نمونه دادخواست مطالبه خسارت از سازنده ساختمان برای شکایت از سازنده بابت تاخیر آورده‌ایم:
ریاست محترم دادگاه حقوقی ……
با سلام و احترام
به استحضار می رساند، اینجانب مالک قطعی و رسمی ششدانگ زمین با پلاک ثبتی …… اصلی …….. فرعی واقع در ….. می‌باشم.
به موجب قرارداد مشارکت در ساخت شماره….. مورخ……. خوانده متعهد بوده ظرف یک سال از عقد قرارداد ملک را ساخته و تحویل دهد اما متاسفانه تاکنون با گذشت…… از انعقاد قرارداد از تحویل آن خودداری نموده است. لازم به ذکر است که در خصوص این شهادت، شهود و تامین دلیل وجود دارد.
علیهذا با توجه به شرح ماوقع و بند ….. ماده قرارداد، استدعای صدور حکم به خسارت قراردادی را دارد.
روش‌های تعیین خسارت تاخیر در مشارکت ساخت
شخص شاکی می‌تواند خسارت خود را در در دو صورت بگیرد که در ادامه به آن می‌پردازیم:
1.به صورت روزانه (خسارت شناور):
همانطور که احتمالاً از نام این روش حدس زده‌اید، به ازای هر روز تاخیر سازنده به انجام تعهدش شخص شاکی می‌تواند جریمه‌ای را به صورت روزانه از آن بگیرد. اما چه مبلغی را باید به عنوان خسارت تاخیر در مشارکت ساخت از متعهد دریافت کند؟
مبلغ روزانه دیرکرد تعهد مشارکت در ساخت می‌تواند به اندازه اجاره روزانه ساختمان محاسبه شود.
2.به صورت مقطوع:
از دیگر راه‌های گرفتن خسارت از سازنده، گرفتن خسارت به صورت مقطوع می‌باشد. در این روش مبلغی معین برای دیر کرد مشارکت در ساخت تعیین می‌شود. برای مثال دو طرف توافق می‌کنند در صورت 20 روز تاخیر سازنده موظف است مبلغ 30 میلیون تومان را به عنوان خسارت به مالک بپردازد.
اما در مطالبه خسارت تاخیر در مشارکت ساخت شما بدون اطلاع از اینکه بدانید سازنده ممکن است چند روز در انجام وظایفش تاخیر کند باید مبلغی را برای خسارت برای یک بازه زمانی در نظر بگیرید. در نتیجه ممکن است سازنده زودتر یا دیرتر بازه زمانی مشخص شده وظایفش را انجام دهد و این امر ممکن است نهایتاً به ضرر مالک یا سازنده تمام شود.
به طور کلی می‌توان گفت که مطالبه خسارت روزانه مشارکت در ساخت بهتر است زیرا سازنده موظف است به ازای هر روز دیرکرد مبلغی را به عنوان خسارت بپردازد.
ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت
معمولا در قراردادهای مشارکت در ساخت از متعهد ضمانت گرفته می‌شود تا اگر تعهدات آن عملی نشد بتوان از آن خسارت تاخیر در مشارکت ساخت مطالبه کرد. در ادامه این مقاله از در مورد انواع ضمانت و تعهدات سازنده خواهیم گفت.
انواع ضمانت در قرارداد مشارکت در ساخت
تضمین همان دادن وثیقه به صورت چک بانکی، وجه نقد و یا هرچیز دیگری می‌باشد. این قراردادها چند نوع تضمین دارد که در ادامه به آن پرداخته‌ایم:
1.تضمین حسن انجام کار:
تضمین حسن کار، مبلغ مشخصی است که تا پایان اتمام پروژه نزد کارفرما باقی می ماند. بعد از اتمام پروژه کارفرما نیمی از مبلغ را باید پس دهد و نیمی دیگر را بعد از دوره تضمین یعنی در دوره‌ای که سازنده مشخص می‌کند، سازه بدون عیب و ایراد باشد به سازنده پس می‌دهد.
2.تضمین خسارت تاخیر در تعهد:
در تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد، شخص متعهد ملزم به پرداخت خسارت روزانه و یا ماهیانه برای تاخیر در انجام تعهد خود به عنوان وجه التزام پرداخت به مالک است.
بیشتر بخوانید: قرارداد مشارکت در ساخت
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
سازنده ملک نیز باید تعهداتی بدهد که در ادامه به آن اشاره می‌کنیم:
1.وثیقه ملکی:
در این تعهد، سازنده کلیه حقوق خود اعم از مالکیت را به عنوان ضمانت در رهن مالک قرار می‌دهد تا هنگام تخلف مالک بتواند ملک رهن شده را به نام خود درآورد.
2.سفته:
اگر برای تضمین سفته رد و بدل شود و اختلافی صورت بگیرد، مالک باید برای وصول سفته اقدام به دادخواست مطالبه وجه قرارداد مشارکت کند و برای مطالبه خسارت تاخیر در مشارکت ساخت باید از طریق طرح دعوا در دادگاه اقدام کند که هم زمان‌بر است و هم هزینه زیادی در بر دارد.
3.چک تضمین مشارکت در ساخت:
چک تضمین مشارکت در ساخت تاریخ ندارد و مالک هنگام تخلف می‌تواند چک را وصول و دریافت کند.
4.ضمانت نامه بانکی:
ضمانت نامه بانکی سندی است که بانک در قبال مالک متعهد می‌شود و به محض اعلام ضمانت نامه، مبلغ باید به او پرداخت شود و مالک می‌تواند به محض مشاهده تخلف می‌تواند ضمانت نامه خود را وصول کند.
نکاتی در ایجاد قرارداد مشارکت در ساخت
بندهایی که در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت زیادی دارند و می‌توانند باعث کاهش خسارت تاخیر در مشارکت ساخت یا هر خسارت دیگری در مشارکت در ساخت بشوند عبارتند از:
- دو طرف قرارداد باید اصل مدارک هویتی یکدیگر را با دقت بررسی کنند و مشخصات طرفین به طور کامل و دقیق حتما ذکر شود تا کلاهبرداری رخ ندهد.
- برای نوشتن هر موضوعی باید با جزییات و دقیق آورده شود. برای مثال برای ذکر زمین باید متراژ زمین، آدرس زمین، وضعیت آن و…. به طور دقیق آورده شود.
- آورده طرفین باید بررسی و قیمت‌گذاری شوند. بدین معنی که در قرارداد برای مثال ذکر شود که سازنده مبلغ صد میلیون آورده نقدی را تزریق کرده و یا مالک هم به همین صورت.
- در صورت شراکت طرفین، نسبت سهم الشرکه طرفین قرارداد به طور دقیق ذکر شود. مثلا باید ذکر شود که سازنده و مالک توافق می‌کنند که از 15 واحد ساخته شده، 4 واحد برای سازنده و 9 واحد به مالک تعلق خواهد گرفت.
- ذکر مدت قرارداد از دیگر نکات حائز اهمیت در انعقاد قرارداد است. مدت قرارداد حتما باید مشخص باشد که سازنده از چه تاریخی شروع به عملیات می‌کند و بعد از شروع تا چه زمانی فرصت تحویل پروژه را دارد.
اگر یزدی هستید و می خواهید روی پروژه‌های مشارکت ساخت سرمایه‌گذاری کنید، ما به عنوان مشاور و داور در کنار شما سازندگان و مالکان عزیز یزدی خواهیم بود تا معامله‌ای امن و پرسود را تجربه کنید.
نتیجه گیری
در این مقاله با خسارت تاخیر در مشارکت ساخت و همچنین چگونگی مطالبه آن آشنا شدیددر صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و یا برای دریافت خسارت تاخیر در مشارکت ساخت لازم است زمان‌بندی انجام تعهدات سازنده به طور دقیق ذکر شود و شرایط دریافت خسارت به طور کامل از پیش تعیین شده‌باشد. همچنین می‌توانید با دریافت ضمانت‌هایی به صورت چک، سفته و یا هر چیز دیگری از ایجاد کلاهبرداری جلوگیری کنید.
برای مشارکت در ساخت انتخاب یک پیش فروشنده متعهد می‌تواند بسیاری از خطرات و چالش‌های مشارکت در ساخت را از دوش شما بردارد. مرکز معاملات آنلاین سامان ملک یکی از گروه‌های با تجربه در صنعت املاک، ساخت و ساز و مشارکت در ساخت می‌باشد. سامان ملک با کارنامه درخشانی که دارد می‌تواند شما را در ساخت و قرارداد مشارکت با خیالی آسوده همراهی کند.
