کمیسیون مشارکت در ساخت

اگر شما هم قصد مشارکت در ساخت دارید، قطعا برایتان سوال است که کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است، نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت چگونه است و چه کسی باید کمیسیون املاک را پرداخت کند. در این مقاله از مجله املاک سامان ملک، به تمام سوالات شما در این باره پاسخ می دهیم.

کمسیون مشارکت در ساخت چیست؟

اغلب مشاورین املاک هر میزان که به طرفین معامله سود برسانند، به همان نسبت درصدی از آن سود را می گیرند. به دلیل ارائه خدمات سنگینی مثل پیدا کردن سازنده معتبر، زمین مناسب جهت ساخت و ساز، ارائه قرارداد مشارکت در ساخت قانونی و کامل و هم چنین بالا بودن سود معامله، عرف است که مشاورین املاک مبلغی به عنوان کمیسیون املاک برای مشارکت در ساخت دریافت کنند.

انواع حق کمیسیون املاک

در تعرفه کمیسیون املاک شاهد نرخ‌ های متفاوتی هستیم. حق کمیسیون املاک در خرید، فروش، رهن و اجاره تفاوت زیادی با حق کمیسیون مشارکت در ساخت دارد. موارد 1 تا 3 تماما در دسته‌ عقود معین هستند. در صورتی که نرخ کمیسیون برای مشارکت در ساخت، در دسته‌ عقود نامعین قرار دارد:

1. کمیسیون قانونی: رقمی که توسط اتحادیه املاک به دفاتر املاک در هر شهر ابلاغ می‌ شود.
2. کمیسیون توافقی: مشاور املاک با خریدار یا فروشنده توافق می‌ کند و اگر معامله انجام شود، مبلغ توافقی را از آنها دریافت می کند.
3. بالابود: اگر مشاور املاک بتواند ملک را بالاتر از مبلغ توافقی با مالک بفروشد، آن مقدار اضافه را به عنوان کمیسیون بر میدارد.
4. کمیسیون مشارکت در ساخت: کمیسیون مشارکت در ساخت به علت پیچیدگی‌ هایی که دارد، بالاتر از انواع دیگر کمیسیون های املاک است.

چرا باید حق کمیسیون مشارکت در ساخت به بنگاه املاک پرداخت شود؟

با توجه به شرایط بالا معرفی یک سازنده با رزومه قوی‌ و اعتبار بالا برای مالک بسیار با ارزش است. پیدا کردن و معرفی زمین مناسب به سازنده هم قطعا برای او ارزشمند و سودآور است. همچنین تهیه و ارائه قراردای که از نظر حقوقی و قانونی هیچ مشکلی نداشته باشد، برای هر دو طرف ضرورت دارد.

مشاور املاک فردی است که تمام این شرایط را برای طرفین فراهم میکند. پس می توان گفت که حق کمیسیون مشارکت در ساخت برای بنگاه املاک به دلیل ارائه خدمات زیر است:

• معرفی سازنده قابل اعتماد به مالک جهت اجرای پروژه.
• پیدا کردن زمین مناسب برای مشارکت به سازنده.
• تنظیم دقیق تعهدات مالک در قبال سازنده با حفظ منافع سازنده
• تنظیم دقیق تعهدات سازنده نسبت به مالک با حفظ منافع مالک
• محاسبه سهم مالک و سازنده.
• ارائه قرارداد جامع و بدون مشکل قانونی

عوامل موثر در میزان کمیسیون املاک برای مشارکت در ساخت

از جمله مهم ترین عواملی که بر روی درصد کمیسیون مشارکت در ساخت موثر است، عبارتند از:

1. ارزش کل پروژه: هزینه‌ های ساخت، نگهداری و تعمیرات بعدی و سود مورد انتظار، درصد کمیسیون را تعیین می کند.
2. درصد مشارکت: هر چه درصد مشارکت مالک در پروژه بیشتر باشد، مبلغ کمیسیون افزایش می یابد.
3. خدمات و مشاوره ‌های ارائه شده به طرفین قرارداد: میزان و کیفیت خدماتی که مشاور املاک به طرفیت پروژه ارائه می شود در محاسبه کمیسیون تأثیر می گذارد.
4. شرایط بازار و اقتصاد: عواملی مانند وضعیت روزانه نوسانات ساخت و ساز، وضعیت بازار مسکن، آرامش بازار، نرخ بهره بانکی و … نیز می ‌تواند در تعیین مبلغ کمیسیون مشارکت در ساخت تأثیرگذار باشد.

نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت چگونه است؟

به طور کلی فرمول و نحوه خاصی برای محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت وجود ندارد و در عمل نوعی کمیسیون توافقی است. این عدد وابسته به خدمات ارائه شده توسط بنگاه، هزینه پروژه، موقعیت پروژه و حتی بعضی اوقات خاص بودن پروژه در یک منطقه است. در هر یک از شرایط کمیسیونی که از طرفین گرفته می شود متفاوت خواهد بود.

1. در یکی از حالت ‌ها که در واقع کف مبلغ کمیسیون است، مشاور املاک درصدی را که از سوی اتحادیه املاک اعلام شده است، از مبلغ کل پروژه دریافت می کند. در مصوبه شهریور 1399، اتحادیه املاک تهران، میزان کمیسیون را 0.2 درصد از ارزش کل پروژه از هر یک از طرفین قرارداد تعیین کرد؛ یعنی 0.4 از ارزش کل پروژه.
2. در بسیاری از مواقع، مشاور املاک از سازنده مبلغ ۱ درصد از ارزش کل پروژه و از مالک معادل 0.5 درصد از ارزش کل پروژه را به عنوان کمیسیون مشارکت در ساخت دریافت می‌کند.
3. مشارکت در ساخت برای سازنده ها به دلیل به دست آوردن زمین مناسب بدون هزینه خرید، متحمل نشدن خواب سرمایه زمین، کسب سود از ارزش افزوده ساخت و ساز و … بسیار جذاب است. بنابراین، سازنده برای از دست ندادن چنین زمین‌ هایی، کمیسیون بالاتری را به مشاور املاک پیشنهاد می دهد.
4. گاهی به دلایل مختلف،از شرایط بازار گرفته تا مشکل زمین، سازنده ‌ها تمایلی برای ورود به مشارکت در ساخت ندارند. در نتیجه پیدا کردن سازنده مناسب برای آن زمین دشوار می‌ شود. در این حالت احتمالا مالک مشکلی با پرداخت کمیسیون نخواهد داشت.
5. گاهی نیز مبلغ کمیسیون بر اساس درصدی از سود ناشی از پروژه تعیین می‌ شود. سود یعنی درآمد حاصل از فروش واحدهای ساخته شده منهای هزینه‌ های مرتبط
6. در برخی موارد، مبلغ کمیسیون یک مقدار ثابت تعیین شود. این مبلغ معمولاً در قرارداد مشخص شده و به صورت یک مبلغ پیش فرض روی آن توافق می‌ شود.
7. طرفین معامله بدون رعایت یک روش مشخص، مبلغ کمیسیون را به صورت توافقی تعیین کرده و مکتوب می کنند.

پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت به عهده کیست؟

عرف مشارکت در ساخت این است که بخش اصلی حق کمیسیون را سازنده پرداخت کند که دو دلیل دارد. یکی این که زمین‌ ها و املاکی که قصد مشارکت دارند محدودند و دیگری اینکه سازندگان زیادی به دنبال پروژه هستند.

اما در کل این مسئله‌ هم توافقی است. گاهی اوقات مالک حاضر به پرداخت کمیسیون نمی‌ شود، چون زمین خوبی دارد. اما گاهی به دلیل شرایط زمین، شرایط بازار و … سازنده‌ها تمایلی برای مشارکت در ساخت روی آن زمین ندارند. پس مالک به مشاور کمیسیون پرداخت می کند تا برای او سازنده خوب پیدا کند.

بهترین راه برای مشارکت در ساخت

یکی از مهم ترین نکات در مشارکت در ساخت، استفاده از کمک متخصصین در حوزه‌های مختلف است. مشورت با متخصصین فنی، حقوقی و مالی به مالکین و سازنده ها کمک کند تا به حداکثر سود ممکن برسند. در این بین درصد کمیسیون مشارکت در ساخت نسبت به سود حاصل از پایین آمدن ریسک پروژه بسیار کم است.