پیش فروش آپارتمان: قوانین، قرارداد و نکات پیش خرید آپارتمان

پیش فروش آپارتمان یک راه مطمئن برای افرادی که در کار خرید مسکن و سرمایه گذاری ملک هستند محسوب می شود. در جواب به سوال چگونه آپارتمان پیش فروش بخریم؟می توان گفت،پیش فروش آپارتمان به این روش است که ابتدا سرمایه گذار مبلغی را به عنوان پیش خرید در اختیار سازنده آپارتمان قرار می دهد و مابقی هزینه را در زمان مشخصی با توجه به پیشرفت و نیاز پروژه پرداخت خواهد داد.

پیش فروش خانه یک روش سرمایه گذاری برای افرادی است که نیاز به مسکن دارند، ولی توانایی پرداخت هزینه بسیار زیادی را به صورت یکجا ندارند. در این مطلب از سامان ملک در مورد تمام ابعاد پیش فروش ملک به خصوص پیش فروش آپارتمان صحبت می کنیم.

قانون پیش فروش ساختمان

در قانون پیش فروش ساختمان ماده های بسیاری وجود دارد، که مندرجات ضروری پیش فروش را ذکر می کنیم.

• مشخصات و اسم طرفین اعم از حقیقی و حقوقی در قرار داد.
• مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند، کاربرد و موقیت مکانی نوع مصالح برای ساخت، تعداد طبقات، نوع سیستم سرمایش و گرمایش. همچنین سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد که بر روی قیمت تاثیر دارد.
• مشخصات تعداد اقساط و نحوه پرداخت در قرار داد.
• زمان تحویل ساختمان پیش فروش شده و تنظیم رسمی انتقال سند و شماره قبوض اقساطی برای هنگام تحویل و انتقال قطعی
• تعیین تکلیف برای خسارت ها هنگام ساخت، قرارداد بیمه ساختمان و تغیر قیمت و تغیر مشخصات درمورد معامله
• تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کنند پروانه ساخت و سایر مراجع قانونی
• معرفی داوران

پیش فروش آپارتمان به این معنی است که قراردادی بین مالک رسمی زمین یا پیش فروشنده و خریدار تنظیم می شود. این قرارداد در مورد تکمیل ساختمان احداثی با توجه به هر نوع کاربردی در ابتدا احداث یا در زمان تکمیل و در پایان کار عملیات ساخت با فرد خریدار یا پیش خریدار صورت می گیرد. در چندین سال اخیر میزان پیش فروش آپارتمان در رامسر مانند شهرهای دیگر کشور افزایش قابل توجهی داشته است.

در آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان این موارد ذکر می‌شوند:

1. قانون پیش فروش ساختمان
2. مشخصات پیش فروشنده
3. مشخصات مالک رسمی زمین
4. مشخصات مستاجر سرمایه گذار
5. سند رسمی مالکیت
6. عملیات پی ساختمان
7. گواهی اتمام ساختمان
8. شناسنامه فنی و ملکی ساختمان
9. هیئت داوری

قانون پیش فروش آپارتمان‌ها

افراد باید اطلاعات کاملی را برای تنظیم قرارداد، مشارکت و ساخت آپارتمان بین طرفین همچنین واگذاری واحدهای پیش فروش آپارتمان شده داشته باشند. اما در بعضی از شهر ها عدم ناراضایتی مردم جهت همکاری شهرداری برای ساخت و صدور شناسنامه فنی گزارش شده است.

قوانین پیش فروش و نحوه پیش خرید آپارتمان جزو قوانین مهم کشوری است، طرفین قرارداد نمی توان بر خلاف آن عمل کنند. طبق ماده ۲ الف- در قرار داد ذکر شده طرفین باید تا قبل از پایان قرارداد آپارتمان های خود را در امر پیش فروش واگذار نمایند. ب- کارهایی از قبیل تغیر عنوان قرارداد مشارکت و بیع باعث رفع مسئولیت قانونی طرفین نمی شود.

آیین نامه پیش فروش آپارتمان در واقع این آیین نامه توسط هئیت وزیران به پیشنهاد وزارت خانه و راه شهرسازی در قوه قضایه تصویب شده است. این آیین نامه در ۱ ماده قرار دارد که در موارد ذیل اشاره می شود.

• ماده ۱- قراردادی که با هر عنوان بین فروشنده یا خریدار صورت بگیرد باید در دفاتر اسناد رسمی برایت تمام نکات مقررات در سند مالکیت قید شود و بعد آن به اداره ثبت محل خود ثبت کرد.
• ماده۲- قرارداد پیش فروش شده ظرف یک ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور همکاری راه و شهرسازی و سردفتران ظرف یک ماه در اختیار متقاضیان قرار می گیرد.
• ماده۳- سردفتران وظیفه دارند پس از امضای تنظیم قرارداد پیش فروش در سامانه الکترونیکی ثبت اسناد املاک کشور اقدام کنند.

• ماده۴- واحد ثبت مکلف است در مدت زمان ۲۴ ساعت خلاصه قرارداد را به اداره ثبت کشور ارسال کند.
• ماده۵- همه عوامل مربوطه به ساخت ساختمان در قرار داد پیش فروش از قبیل مهندسین ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین باید تمام قوانین و مقررات قاتونی را در این قرارداد رعایت کنند.
• ماده۶- تاکید شده در این آیین نامه مکلفند تمام واحد های سازه و اجزایی آن در شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصویب شود.
• ماده۷- ملاک باید بهد محاسبات نهایی و قیمت باتوجه به ماده قانون به صورت تفکیکی برسد.
• ماده۸- در این ماده هر واحدی که از آپارتمان تو سط چندین نفر پیش خرید می شود باید به آن ها در یک نسخه از سند در دفتر رسمی اسناد تحویل داد شود.
• ماده ۹- شهرداری و تمام سایرمراجع قانونی مکلف هستند در زمان سدور پروانه احداث ظرف یک هفته تمام واحد های ثبت در پروانه را به محل وقوع ملک اعلام کنند.
• ماده ۱۰- در این قرار داد باید دو نسخه تهیه شده امضای مهندس نامه یا متقاضی رسیده باشد اگر یک گزارش مهندس ناظر و عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد نباشد خریدا می‌تواند پرداخت اقساط خود را به تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پیشرفت رفت سوی فروشنده باشد همچنین پیش فروشنده مسئولیت جبران تمام خسارت های ناشی از بنا و تجهیزات عدم .رعایت قوانین و قانون در مقابل پیش خریدار و بیمه است.

در سال ۱۳۸۹ با توجه به وضعیت اقتصادی مردم، افرادی برای سرمایه گذاری اقدام به خرید پیش خرید خانه های نیمه ساخت کرده اند. در همین امر قانون گذاران تصمیم گرفتند قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 را در نظر بگیرند‌. در قوانین پیش فروش آپارتمان در ایران باید بر اساس قرارداد، خانه را در اولین فرصت بسازند و آن را به مالک آپارتمان تحویل بدهد. پیش فروش آپارتمان در شمال نیز چندین سال است که انجام می شود و متقاضیان بسیاری دارد.

قوانین پیش خرید آپارتمان باعث می شود فرد ریسک پذیری کمتری را در معامله خود تجربه کند. همچنین قراردادی بدون ضرر وزیان تجربه کند، باید توجه داشت مشاوران املاک و مستغلات نمی ‌توانند قرارداد پیش خرید آپارتمان را ثبت یا بنویسند. این کار در قانون جرم محسوب میشود، همچنین وجود این قرارداد از نظر کیفری و ریالی به معنای وجود دارد که یک فروشنده اگر در دفتر رسمی خود کارغیر قانون کند مکلف است به یک تا دو سال دریافت جریمه خواهد شد.

طبق قانون پیش فروش آپارتمان pdf، اگر فروشنده در تاریخ مقرر آپارتمانهای پیش فروش شده را به خریدار تحویل ندهد، موظف هستند که روزانه مبلغی را به عنوان اجرت به خریدار بدهد. پیش خریدار می تواند با جلب رضایت فروشنده نسبت به حقوق و تعهدات خود اقدام کنند، در غیر این صورت مسئول است که پرداخت بهای آن را بپردازد.

در سال های اخیر پیش فروش آپارتمان تدوین و تنظیم کنند اقتصاد و سرمایه افرادی بود که نیاز به خانه داشته اند. در همین زمینه قانون پيش فروش اپارتمان ها در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن پیش فروشنده باید آپارتمان های تکمیل شده را با ویژگی و مشخصات معین در اختیار خریدار مالکیت رسمی آپارتمان در زمان مشخص شده به مالک یا پیش خریدار آپارتمان تحویل دهد.

یکی از مهم ترین فرایند قانون پیش خرید آپارتمان می توان به دریافت پروانه ساخت از طرف شهرداری و اجرای تنظیم شناسنامه فنی برای هر واحد آپارتمان پیش فروش شده صورت می گیرد اشاره کرد. باید به این نکات مهم که بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان ها برای سرمایه گذاران و پیش فروشنده در دفاتر رسمی تنظیم و برای دریافت مجوز انتشار خواهد شد. قانون جدید پیش خرید آپارتمان در سال ۱۳۸۹ تصویب شده است.

اینگونه در صورت تکمیل شدن ملک می ‌توانند آپارتمان خریداری شده را با توجه به نوسانات بازار پیش فروش ملک گران تر بفروشند و سود ببرند به همین دلیل متقاضیان پیش خرید آپارتمان رو به افزایش است. بعد از ساخته آپارتمان توسط پیش فروشنده خریدار می تواند اجزای داخلی خانه را به سلیقه خود تغییر دهد.

قرارداد پیش فروش ساختمان

به این منظور از متعهد بودن مالک زمین یا سازنده به فرد خریدار برای ساخت و تکمیل ساختمان مورد نظر که در قرار داد ذکر خواهد شد و در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می شود را قرار داد ساختمان می گویند. طبق این قانون مشاورین املا حق ثبت این نمونه قرار داد پیش فروش را ندارند در غیر این صورت مرتکب جرم شده اند. همچنین در قرار داد ساختمان نام و مشخصات طرفین ذکر خواهد شد.

با پیشرفت در ساخت و ساز و همچنین افزایش افراد سرمایه گذار در عرصه خرید و فروش ملک و آپارتمان باید جهت تمکیل فرم قرارداد پیش فروش یا قرارداد پیش خرید آپارتمان اطلاعات لازم را داشته باشند. در غیر این صورت بستن قرارداد باعث ضرر و زیان خواهد شد.

در ادامه می توانید قرارداد پیش خرید آپارتمان را به صورت pdf دانلود کنید. قرارداد پیش فروش آپارتمان به این گونه طراحی و ثبت می شود.

• طرفین قرارداد، نام و مشخصات شخص فروشند و خریدار، تاریخ تولد ، محل سکونت ذکر می شود.
• موضوع قرارداد، در این قسمت شش دانگ بودن آپارتمان و انواع کاربری ساختمان مثل مسکونی، تجاری، اداری، به مقدار و مساحت آپارتمان ذکر می شود.
• مشخصات آپارتمان، این قسمت از قرارداد در بارداری اجزای داخلی ساختمان و مشخصات جز به جز طراحی آن ذکر می شود. در این نمونه قرارداد پیش فروش یا پیش خرید می توان تعداد اتاق، آشپزخانه نوع کاشی و درب پنجر را ذکر یا مشاهده کرد.

شرایط پرداخت فروش

در آپارتمان های پیش فروش شده نحوه پیش خرید آپارتمان به این صورت است که سازنده می ‌تواند هزینه ساخت و ساز را به صورت پیش پرداخت از خریدار دریافت کند. در بعضی از قرارداد شرایط پیش فروش آپارتمان بعد از ساخت و تکمیل آپارتمان به صورت اقساطی ماهانه یا سالانه به حساب سازنده یا حساب‌های دولتی واریز می شود.

در این روش شرایط پیش خرید آپارتمان برای خریداران به صرفه تر است. اکنون شما هم می توانید برای پیش فروش آپارتمان در یزد با بهترین کیفیت و مصالح ساختمانی اقدام کنید.

نکات پیش خرید آپارتمان

هنگام خرید آپارتمان باید متن قرار داد و قولنامه ملک را با دقت مطالعه کنید. همچنین باید شخص سازنده و مهندسین ناظر دقت لازم در ساخت آپارتمان را داشته باشد. سپس متراژ ساختمان، نمای و طراحی، تعداد واحد، آپارتمان در کدام منطقه و با چه نوع زیر ساختی بنا می شود. برای شما چه واحدی در چندمین طبقه و با چه طراحی به شما تحویل داد می شود. این نکات ساده ولی کلیدی بسیار مهمی در زمان قولنام خرید آپارتمان محسوب می شود. در شهر های بزرگ دقت بسیاری داشت.

جمع بندی

در این مطلب از مجله اینترنتی املاک سامان ملک به بررسی پیش فروش آپارتمان پرداختیم، افراد بسیاری ترجیح می‌ دهند که از پیش فروش بناهای مختلف استفاده کنند.

اگر شما توان اقتصادی بالایی ندارد قیمت پیش فروش می تواند گزینه بسیار مناسب برای شما به حساب بیایید. البته افراد بسیار این این روش را به عنوان یک روش ایده آل برای افزایش سرمایه می شناسند. اگر قصد استفاده از چنین خدماتی را دارید باید حتما از یک مجموعه یا مرکز معتبر در این زمینه استفاده کنید.