سرقفلی و قوانین آن

خیلی از مستاجران و صاحبان املاک در مورد سرقفلی و قوانین آن سوالات زیادی دارند. سرقفلی به زبان ساده یعنی اگر فردی یک دهنه مغازه متروکه از صاحبش اجاره کند و با استفاده از روش های نوین فروش مجموعه را افزایش دهد و شهرتی به فروشگاه ببخشد با اتمام مدت اجاره زحمات او زایل می شود.

به همین دلیل در قانون برای املاک تجاری قوانینی تعیین شده تا از حق چنین مستاجرانی دفاع شود. اگر می خواهید همه چیز در مورد سرقفلی را بدانید، تا پایان با مجله سامان ملک همراه باشید.

سرقفلی چیست با مثال

در تعریف سرقفلی key money گفته می شود سرقفلی حقی است که مطابق آن مستاجر می تواند از ملک تجاری با پرداختی مبلغی کم در قالب اجاره بها استفاده نماید و پس از پایان مدت اجاره به تصرف ملک اجاره ای ادامه دهد. سرقفلی به زبان ساده مبلغی می باشد که مستاجر در قالب یک قرارداد به مالک می پردازد و بر اساس این توافق می تواند از منافع ملک تجاری با بهره ای کم بهره مند شود.

لازم است که اشاره کنیم که سرقفلی فقط در مورد املاک تجاری کاربرد دارد و قانون سرقفلی برای املاک مسکونی تعریف نشده است.

مثالی برای سر قفلی

بهتر است که در پاسخ به سوال سرقفلی چیست یک مثال بزنیم: فردی برای اجاره مغازه ای با ارزش یک میلیارد تومان ماهیانه 10 میلیون تومان اجاره می پردازد. حال اگر همان فرد 900 میلیون تومان بابت سرقفلی مغازه در تهران بپردازد می تواند با پرداخت ماهی 100 هزار تومان اجاره از منافع عین مستاجر استفاده نماید و به بیانی ساده حق سرقفلی دارد.

• بیشتر بخوانید: اهمیت مشاور املاک مورد اعتماد در معاملات ملکی

تعریف سرقفلی در حسابداری

در واقع سر قفلی مبلغی است که مطابق قانون موجر و مستاجر سال 76، موجر یا مالک از شخص مستاجر مطالبه می نماید. اما سر قفلی در حسابداری به معنی اضافه ارزش جاری محل تجاری بر ارزش مجموع دارایی های محل تجاری است. به عنوان مثال یک مغازه لباس فروشی که نسبت به مغازه های مجاور مشتری و درآمد بیشتری دارد، اضافه ارزش و سودی که از کل مبلغ دارایی مغازه حاصل می گردد، تحت عنوان سرقفلی در حسابداری یاد می شود.

سرقفلی مغازه چیست؟

اکنون که متوجه شدید سرقفلی یعنی چه نوبت تعریف سر قفلی مغازه است. سرقفلی مغازه یعنی چی؟ در واقع حقی است که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری، پیدا می کند و بر اساس این حق می تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده نماید.

تا پیش از سال 1376، سرقفلی مغازه را تحت عنوان حق کسب و پیشه نام می بردند. منظور از حق کسب و پیشه این است که مالک نمی تواند با به اتمام رسیدن مدت قرارداد اجاره نامه، مستاجر را به تخلیه مکان تجاری مجبور نماید و قرار داد به صورت خودکار تمدید خواهد شد. به بیانی دیگر مستاجر تا هر زمانی که بخواهد می تواند ملک را اجاره کند. برای دیدن نکات حقوقی و قانون اجاره خانه، روی لینک کلیک کنید.

پس از سال 76 حق سر قفلی مغازه جایگزین حق کسب و پیشه گردید، اما یک تفاوت با یکدیگر دارند؛ در حق سر قفلی مغازه امکان تمدید قرارداد به صورت خودکار وجود ندارد و پس از به پایان رسیدن مدت قرارداد اگر مستاجر با صاحب ملک به توافق نرسند، مستاجر موظف به تخلیه ملک می باشد.

از این رو واجب است که در زمان عقد قرارداد مالک و مستاجر در مورد حق سر قفلی مغازه به توافق برسند، زیرا در صورت عدم توافق مستاجر در زمان تخلیه نمی تواند هیچگونه ادعایی داشته باشد.

• بیشتر بخوانید: نکات خرید مغازه تجاری

حق سرقفلی چیست؟

حق سر قفلی در واقع حقی است که به سبب آن مستاجر ملک تجاری می تواند از این ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای کمی استفاده کند و در پایان مدت اجاره نیز همچنان به تصرف خود در ملک اجاره ای ادامه دهد؛ مگر اینکه صاحب ملک هزینه سرقفلی را به او بپردازد.

حق سرقفلی قانونی است که به نفع مستاجران تصویب شد تا اگر کسب و کارشان رونق گرفت، با پایان مدت اجاره مجبور به تخلیه نباشند، البته در صورتی که هزینه ای بابت سرقفلی در هنگام عقد قرارداد به صاحب ملک پرداخت کنند.

حق سرقفلی مغازه دارای ویژگی هایی است که در ادامه به آن ها اشاره می‌کنیم:

• حق سرقفلی مغازه یک حق مالی است و همه ویژگی های حقوق مالی بر آن حاکم می باشد.
• حق سر قفلی جز اموال غیر منقول حساب می شود، از این رو سر قفلی یک مال غیر منتقول است.
• سرقفلی یک حق شرعی است که مورد تایید شورای نگهبان می باشد.
• میزان مبلغ سر قفلی با توافق مستاجر با موجر تعیین می گردد و یک مبلغ مشخص است. البته لازم به ذکر است که برای نقل و انتقال سر قفلی باید مالیات سر قفلی پرداخت شود.
• سر قفلی قابل توقیف است و می توان آن را تضمین کرد.
• اصولا سرقفلی توسط مستاجر قابل انتقال بوده و به منظور انتقال آن به تنظیم سند رسمی نیازی نیست.

فروش سرقفلی مغازه یعنی چه؟

فروش سر قفلی مغازه چیست؟ یکی از مباحثی که در مورد سر قفلی مطرح می شود امکان فروش آن است. بر اساس ماده 474 قانون مدنی مستاجر می تواند عین مستاجره را به شخص دیگر اجاره دهد. مگر آنکه در هنگام تنظیم قرارداد حق واگذاری به غیر سلب گردد.

در قراردادهایی که تا پیش از سال 76 عقد شدند، مستاجر حق انتقال به غیر نداشت. فقط در مواردی که در قرارداد درج میشد که مستاجر محدودیتی در این موارد ندارد می توانست ملک را به دیگری اجاره دهد.

• بیشتر بخوانید: راه های فروش سریع خانه

حق مالک در فروش سرقفلی

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مستاجر دارای حق انتقال و فروش سر قفلی نبود، اما در قانون تصویب شده در سال 76 اصل بر قابل انتقال بودن سر قفلی بود مگر اینکه این حق از وی سلب شده باشد. در نتیجه در صورتی که در قراردادهای قانون سال 56 حق انتقال به مستاجر داده شده باشد یا در قراردادهای سال 76 حق انتقال از مستاجر سلب نشده باشد در انتقال سر قفلی مشکلی وجود ندارد.

حق مالک در فروش سر قفلی حقی است که در عرف میان مردم رواج یافته است. بدین ترتیب مستاجری که دارای حق انتقال نیست اگر بخواهد سر قفلی را منتقل کند مالک برای موافقت با این انتقال مبلغی را از مستاجر درخواست می کند که به آن حق مالکانه می گویند.

البته لازم به ذکر است اشاره کنیم در قانون این حق تعریف نشده و موجر این حق را ندارد. در حقوق، منظور از حق مالکانه حقی است که از زمین و یا هر نوع مال منقول یا غیر منقولی برای صاحب آن ایجاد شده باشد.

فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک

گاهی اوقات فروش سر قفلی مغازه بدون اجازه مالک صورت می گیرد که بر اساس ماده 19 قانون روابط مستاجر و موجر، مستاجر حق ندارد مغازه یا محل تجاری را به شخص دیگری بفروشد و یا اینکه به دیگری اجاره دهد. به عبارتی حق انتقال به غیر ندارد.

اما برای آنکه بتواند محل تجاری را به دیگری منتقل کند باید نصف حق کسب و پیشه را دریافت کند. همچنین در صورتی که مالک از مستاجر بخواهد محل تجاری را تخلیه کند باید کل حق کسب و پیشه را به او پرداخت نماید در غیر این صورت مستاجر می‌تواند از مالک در دادگاه شکایت کند.

در این مطلب از سامانه املاک سامان ملک به بررسی اینکه سرقفلی چیست؟ فروش سر قفلی، حق مالک، اجاره دادن و سایر سوالات متداول درباره سر قفلی پرداختیم.