همه چی درباره تغییر کاربری ملک مسکونی

پیشرفت روند ساخت و ساز ساختمان‌ها سبب شده است که جهت جلوگیری از هرج و مرج، قوانین مختلفی وضع شوند. مشخص شدن نوع کاربری هر ملک و ثبت شدن آن در سند، یکی از مهم‌ترین قوانین در ثبت املاک است. در برخی از شرایط و به سبب دلایل مختلف، ممکن است مالک درخواست تغییر کاربری ملک را داشته باشد.

مانند سایر درخواست‌های اداری، روند تغییر کاربری یک ملک نیز دارای مراحل مشخص اما کمی پیچیده است. در این راستا در این مطلب از مجله املاک سامان ملک، صفر تا صد شرایط تغییر کاربری ملک مسکونی و مراحل آن را بررسی خواهیم کرد.

منظور از کاربری یک ملک چیست؟

پیش از آن‌که به بررسی مراحل تغییر کاربری ملک بپردازیم، باید با مفهوم کاربری یک ملک آشنا شویم. مفهوم کاربری ملک در واقع بر نوع استفاده انسان از زمین دلالت دارد. بر اساس قانون مدنی، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه ملک، نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ملک را در پروانه ساختمان ثبت کند.

اگر مالک یا مستاجر آن ملک برخلاف آنچه در پروانه ساختمان ذکر شده است عمل کند، شهرداری حق جریمه کردن وی را دارد. بنابراین اگر قصد خرید مغازه در یزد یا هر یک از شهرهای ایران را دارید، باید پروانه ساخت و کاربری ملک را با دقت بررسی کنید.

بیشتر بخوانید: انواع کاربری زمین چیست و چطور می‌توان آن را تغییر داد؟

انواع کاربری املاک

جهت درک بهتر مفهوم تغییر کاربری املاک بهتر است با انواع کاربری ملک آشنا شویم. املاک به شیوه‌های مختلف و با هدف‌های وسیعی مورد استفاده افراد واقع می‌شوند؛

خرید ملک در شمال با سامان ملک

در ادامه چند مورد از رایج‌ترین موارد کاربری املاک را شرح می‌دهیم.

• ملک با کاربری مسکونی: واحد مسکونی به سازه‌هایی اطلاق می‌شود که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می‌شوند و فضای پیوسته‌ای برای سکونت خانوار هستند. این واحدها معمولا شامل بخش‌هایی مانند اتاق، آشپزخانه و سرویس بهداشتی می‌شوند.
• ملک با کاربری تجاری: به کلیه واحدهایی که با هدف کسب و تجارت احداث شده‌اند یا واحد‌های صنعتی تحت پوشش فعالیت صنفی، ملک با کاربری تجاری می‌گویند. در واقع صاحبان این املاک اجاره خرید و فروش در فضای ساختمان را دارند.
• کاربری اداری: املاکی که به نهادهای دولتی یا خصوصی مربوط هستند و در آن‌ها افراد حقیقی و حقوقی فعالیت می‌کنند، ملک با کاربری اداری محسوب می‌شوند.
• کاربری کشاورزی: این کاربری مخصوص زمین‌هایی است که برای کشاورزی مناسب هستند و خود به دو دسته زراعی و باغ میوه تقسیم می‌شود. امروزه تغییر کاربری این زمین‌ها در بازار املاک شمال به چشم می‌خورد.

بیشتر بخوانید: انواع کاربری ساختمان و مراحل تغییر آن

نحوه تغییر کاربری املاک مسکونی

تغییر کاربری املاک معمولا از مسکونی به تجاری یا اداری است. بسیاری از افراد تمایل دارند جهت بهره‌برداری بهینه از ملک، رونق تجارت یا خلق فرصت‌های جدید، کاربری ملک خود را تغییر دهند. در واقع املاکی که کاربری تجاری یا اداری دارند، از ارزش بیشتری برخوردار هستند.

برای مثال شخصی که صاحب یک آپارتمان در مرکز شهر تهران است، به دلیل ازدحام جمعیت و اداری شدن منطقه تمایل به تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری را دارد.

به طور کلی نحوه تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری شامل مراحل اداری مختلفی می‌شود. هر کدام از این مراحل باید در سازمان مربوطه بررسی و تایید شوند. تبدیل ملک مسکونی به تجاری از دو روش امکان‌پذیر است:

• تخریب ملک و نوسازی
• دریافت مجوزهای لازم

مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی

جهت تغییر کاربری سازه مسکونی، مالک آن باید مراحل مختلفی را طی کند تا بتواند به شکل قانونی کاربری ملک خود را تغییر دهد.

دقت کنید در تغییر کاربری ملک مشاع رضایت تمامی مالکین ضروری است. با توجه به محدودیت‌های زیاد برای دریافت مجوز تغییر کاربری و وجود بافت فرسوده، تغییر کاربری در اغلب موارد از طریق تخریب و نوسازی انجام می‌شود.

در ادامه مراحل تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری یا اداری را توضیح خواهیم داد.

پرداخت عوارض شهرداری برای تغییر کاربری ملک

اولین قدم برای تغییر ملک مسکونی به تجاری، مراجعه به سازمان شهرداری و پرداخت عوارض سالیانه است. اگر مالک در زمان مقرر اقدام به پرداخت مالیات سالیانه کرده باشد، نیازی نیست به شهرداری مراجعه کند. بنابراین می‌تواند روند تغییر کاربری را با سرعت بیشتر و از مرحله بعدی آغاز کند.

ثبت درخواست تغییر کاربری در دفاتر نوسازی

در این مرحله از روند تغییر کاربری املاک، مالک باید با مدارک مربوطه به دفاتر خدمات نوسازی مراجعه و فرم درخواست نوسازی را تکمیل کند. این فرم حاوی مشخصات مالک و ملک است؛ همچنین باید نوع کاربری درخواستی برای ملک مورد نظر مشخص شود.

پس از تکمیل فرم و ارائه آن در کنار مدارک به دفاتر خدمات نوسازی، روند درخواست به صورت الکترونیکی طی می‌شود. در این شرایط مالک می‌تواند با مراجعه به سایت‌های مرتبط با دفاتر نوسازی، وضعیت درخواست خود را پیگیری کند.

بررسی شرایط ملک توسط کارشناسان دفتر نوسازی

بازرسی ملک جهت انطباق اظهارات مالک و مدارک با شرایط کلی ملک صورت می‌گیرد. در این مرحله کارشناسان دفاتر نوسازی تلاش می‌کنند که اطلاعاتی را در مورد امکان تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری جمع‌آوری کنند. این اطلاعات جامع شامل مواردی مثل شرایط اطراف ملک، عرض معابر و سایر نکات جزئی می‌شود.

در صورتی که مغایرتی بین اسناد و شرایط ملک وجود داشته باشد، مالک ابتدا باید به آن رسیدگی کند و سپس به پیگیری روند درخواست خود بپردازد. از سوی دیگر اگر تخلفی در شرایط سازه مشاهده شود، ادامه کار به بعد از رفع این تخلفات موکول خواهد شد.

صدور نقشه اولیه جهت تغییر کاربری ملک

در این مرحله نسخه اولیه نقشه جدید که توسط دفاتر نوسازی طراحی شده است، در اختیار مالک قرار داده می‌شود. این نقشه با توجه به نوع کاربری درخواستی، موقعیت مکانی ملک، فضای شهری و حتی تعداد طبقات سازه طراحی می‌شود. در صورت وجود هر گونه مشکل یا نارضایتی از نقشه، مالک اختیار دارد که اعتراض خود را با ثبت شکایت پیگیری کند.

تهیه نقشه ملک جدید توسط مالک

مالک باید نقشه جدیدی بر اساس دستور ترسیم نقشه طراحی کند که تمام نکات نقشه اولیه در آن مشخص باشد. این نقشه توسط کارشناسان و مهندسین طراح دفاتر نوسازی بررسی شده و در نهایت تایید یا رد می‌شود. با دریافت تایید کارشناسان مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.

دریافت پروانه ساخت جهت تغییر کاربری

این مرحله یکی از مهم‌ترین مراحل در شرایط تبدیل املاک مسکونی به تجاری است که بی‌توجهی به آن می‌تواند مشکلات زیادی را برای مالک ایجاد کند. جهت تغییر کاربری یک ملک از طریق نوسازی، تنها داشتن مجوز از دفتر خدمات نوسازی کافی نیست.

پس از کسب مجوز نوسازی و قبل از شروع ساخت و ساز، مالک باید به شهرداری مراجعه و پروانه ساخت کسب کند. عدم دریافت پروانه ساخت به منزله غیرقانونی بودن روند ساخت و ساز است و حکم تخریب دارد.

برای مثال ساخت ملک بدون مجوز در باغ‌های میوه به منزله تغییر کاربری زمین کشاورزی است. در صورتی که شهرداری از صدور پروانه ساخت امتناع بورزد، مالک می‌تواند این مسئله را از دیوان عدالت پیگیری کند.

نوسازی ملک جهت تغییر کاربری

پس از اخذ مجوزهای لازم و پروانه ساخت، مالک می‌تواند عملیات نوسازی را جهت تغییر کاربری آغاز کند. مراحل تغییر کاربری املاک باید با توجه به نکات و نقشه ارائه شده توسط دفتر خدمات نوسازی صورت بگیرد.

در واقع باید تمام آیتم‌های نقشه طراحی شده در ساختار سازه جدید اجرا و رعایت بشوند. در غیر این صورت ماموران شهرداری حق ثبت تخلف و پیگیری آن را دارند.

مدارک لازم برای تغییر کاربری سازه مسکونی

حال که با مفهوم کلی کاربری و دلایل تغییر آن آشنا شده‌ایم، بهتر است مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری یک سازه را مشخص کنیم. در لیست زیر تمامی مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری ذکر شده‌اند:

• مدارک شناسایی مالک (یا مدارک هویتی نماینده قانونی مالک به همراه وکالت‌نامه)
• اصل سند ملک
• مشخصات دقیق ملک مثل کد پستی و کروکی
• برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
• نقشه ملک جدید (در صورت تخریب و نوسازی)
• مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه

هزینه تغییر کاربری ملک

هزینه تبدیل ملک مسکونی به تجاری با توجه به شرایط هر ملک تعیین می‌شود و نمی‌توان مبلغ دقیقی را برای آن پیش‌بینی کرد. به طور کلی لیست هزینه تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری شامل مواردی مثل عوارض، مالیات و هزینه نقشه‌برداری می‌شود.

از سوی دیگر اگر تغییر کاربری از روش تخریب و نوسازی باشد، باید هزینه‌های تخریب و ساخت ساختمان جدید را نیز در نظر گرفت. شهرداری هر ساله نرخ پایه‌ای را به عنوان هزینه تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری در نظر می‌گیرد، اما هزینه نهایی با توجه به شرایط ملک تعیین خواهد شد.

اگر قصد دارید نسبت به شرایط تغییر کاربری ملک یا دیگر مسائل حقوقی املاک آگاه شوید، می‌توانید به سایر مطالب سایت سامان ملک مراجعه کنید. کارشناسان مجرب تیم سامان ملک به شما کمک می‌کنند که بتوانید ملک دلخواه خود را در بازار املاک یزد یا شمال کشور پیدا کنید. شما می‌توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر با مشاورین خبره تیم ما در تماس باشید.

منظور از اصل عدم تغییر کاربری چیست؟

طبق بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، صدور پروانه برای کلیه ساختمان‌هایی که در شهر ساخته می‌شوند به عهده شهرداری است.

کاربری ملک جزو مواردی است که در این پروانه مشخص می‌شود و شهرداری موظف است به شکل دائمی نوع کاربری ملک در حال احداث را بررسی کند. این تبصره به قانون یا اصل عدم تغییر کاربری شناخته می‌شود.

عواقب تغییر کاربری به شکل غیرقانونی

اگر مالکی بدون طی کردن روند قانونی اقدام به تغییر کاربری آپارتمان مسکونی به تجاری کند، بررسی تخلف در کمیسیون ماده 100 شهرداری بررسی می‌شود. برای مثال ممکن است برخی افراد جهت فرار از هزینه تبدیل مسکونی به تجاری، دست به این عمل غیرقانونی بزنند.

در صورتی که تخلف مالک یا مستاجر مشخص شود، کمیسیون تا یک ماه برای تعطیلی ملک زمان دارد تا جریمه تبدیل مسکونی به تجاری را تعیین کند. معمولا حداکثر فرصتی که به مالک یا مستاجر داده می‌شود 2 ماه است.

اگر مستاجر در زمان مقرر شده اقدامی انجام ندهد، به پرداخت جریمه نقدی و حبس به مدت 6 ماه محکوم خواهد شد. لازم به ذکر است که این نکات تنها در مورد تغییر کاربری مسکونی به تجاری صدق می‌کنند.

استثنا در تغییر کاربری ملک

با وجود این که تغییر کاربری ملک یک پروسه قانونی پیچیده است، برخی از استثناها در این شرایط باعث می‌شوند روند تبدیل کاربری راحت‌تر صورت بگیرد.

در واقع در برخی از شرایط می‌توان بدون طی کردن مراحل تغییر کاربری، کاربری ملک را از مسکونی به اداری تغییر داد. البته این موارد دارای جزئیات و شرایطی هستند که باید به شکل قانونی پیگیری شوند.

کلام آخر

با وجود رشد چشمگیر صنعت ساختمان‌سازی، برخی از مالکین تمایل دارند که کاربری ملک خود را تغییر دهند. پروسه تغییر کاربری ملک مسکونی و تبدیل آن به یک سازه با کاربری تجاری یا اداری محبوبیت زیادی در بین افراد دارد. این تغییر دارای چارچوب مشخصی است و تنها در صورت طی کردن قانونی مراحل می‌توان ملک خود را دچار تغییر کاربری کرد.

در این مطلب صفر تا صد نکات مهم تغییر کاربری املاک را بررسی کردیم. سپس مواردی مثل شرایط، مراحل و هزینه تغییر کاربری مسکونی به اداری یا تجاری را شرح دادیم.

سوالات متداول