دریافت مشاوره رایگان

سامان ملک | مرکز امن و آنلاین معاملات ملکی

لوگوی خطی

همه چیز درباره فسخ معامله ملک [راهنمای جامع]

فسخ قرارداد خرید ملک

فسخ قرارداد خرید ملک یکی از رایج‌ترین اتفاقات در زمینه خرید و فروش املاک است. این اتفاق رایج و ناخوشایند گاهی باعث ضرر و زیان‌های سنگین برای خریدار یا فروشنده می‌ شود. به همین دلیل آشنایی با روش های انجام قانونی فسخ معامله ملک، مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک، بهترین زمان فسخ قرارداد و قانون فسخ قولنامه املاک برای همه الزامی است.

اگر به تازگی ملکی را برای فروش گذاشته اید یا قصد خرید ملک از هر نوع مسکونی یا تجاری را دارید قبل از هر اقدامی، این مطلب از سامان ملک را بخوانید. در ادامه به بررسی شرایط فسخ قرارداد خرید ملک، شرایط ابطال مبایعه نامه به صورت قانونی، قانون فسخ معامله تا 24 ساعت و مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک می پردازیم.

فسخ قرارداد خرید ملک به چه معناست؟

فسخ قرارداد خرید ملک به معنی منحل کردن قراردادی است که برای انتقال مالکیت ملک به فردی دیگر در ازای دریافت وجه، تنظیم شده است. منحل کننده قرارداد خرید ملک ممکن است هر کدام از طرفین معامله باشد.
گاهی اوقات خریدار به دلیل عدم توانایی پرداخت مبلغ در موعد مقرر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است و گاهی اوقات فروشنده به دلایلی مانند بالا رفتن ارزش ملک نسبت به قیمت فروخته شده، پیدا شدن مشتری با مبلغ بالاتر و بسیاری موارد دیگر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است.
البته در مواردی این اتفاق بدون خواست طرفین و به دلیل شرایط خاص رخ می دهد، که در چنین شرایطی بررسی ضرر و زیان فسخ معامله ملک طرف خسارت دیده باید از طریق مراجع قانونی بررسی شود. به طور کل برای جلوگیری از ضرر و زیان در زمان خرید ملک و قانونی انجام شدن تمام مراحل آن بهتر است قبل از تنظیم قولنامه با کارشناسان این کار مشورت کرد.

فسخ معامله ملک و ابطال مبایعه نامه

قرارداد تنظیم ملک در اصطلاح مبایعه نامه گفته می شود که تمام موارد گفته شده در ادامه، به علاوه مشخصات خریدار و فروشنده به طور کامل در آن قید می شود. مبایعه نامه یک سند ملکی رسمی است و باید در دفاتر فروش املاک تنظیم شود. باید دقت کرد که هر مشکلی مانند پیگیری تحویل ملک، پرداخت، فسخ قرارداد و… در صورت رسمی بودن مبایعه نامه ملک قابل انجام است.

فروش یا خرید ملک در طی یک معامله انجام می شود که در آن یکی از طرفین خریدار و یکی از طرفین فروشنده خواهد بود. طرف فروشنده در ازای فروش ملک خود، مبلغی از خریدار دریافت می کند و بعد از دریافت کامل مبلغ، سند ملک را به نام خریدار انتقال می دهد.
معامله ملک از هر نوعی که باشد باید به صورت قانونی انجام شود تا در صورت اتفاقاتی مانند فسخ قرارداد خرید ملک، هر دو طرف کمترین ضرر و زیان را ببینند.

هر مسئله ای مربوط به ملک از سمت هر دو طرف معامله باید به طور واضح و مشخص تعیین شود و شخصی دیگر به عنوان ناظر بر معامله نیز این مسائل را تایید کند. برای مثال اگر شرایطی برای فسخ معامله ملک تعیین می شود یا ملک در دست مستاجر است باید در قرارداد مشخص شود.

همچنین در صورتی که برای پرداخت مبلغ ملک شرایط خاصی مانند وام یا نحوه پرداخت به خصوص مانند معاوضه انجام شود هم باید در قراردادی که تنظیم می شود، به طور واضح مشخص گردد.

در مواردی ممکن است هر دو طرف یا یکی از آن ها نیاز به ابطال مبایعه نامه و پایان قرارداد را داشته باشند. شرایط ابطال و وضعیت هر کدام از طرفین در صورت فسخ قرارداد خرید ملک توسط طرف دیگر یکی از موضوعات مهمی است که باید در مبایعه نامه قید شده باشد. در ادامه شرایط فسخ قرارداد خرید ملک و ابطال مبایعه نامه ملک را به طور کامل توضیح خواهیم داد.

شرایط فسخ معامله ملک

شرایط فسخ معامله ملک به دو صورت است:

  1. اولین حالت فسخ قرارداد توافق بین طرفین است. در این حالت طرفین معامله می توانند با نظارت مشاور املاک یا شخصی که در زمان تنظیم قرارداد حضور داشته، مبایعه نامه را فسخ می کنند. فسخ در شرایط توافق، اقاله نام دارد که انجام آن ممکن است بدون نیاز به پرداخت ضرر و زیان نیز باشد و به نظر هر دو طرف بستگی دارد. توافق علاوه بر طرفین از طرف وکیل هر طرف هم قابل انجام است.
  2. حالت دیگر فسخ قرارداد زمانی است که یکی از طرفین قصد فسخ نداشته یا توافقی بر سر شرایط آن نداشته باشند. در این شرایط فردی که متقاضی فسخ قرارداد یا در اصطلاح خواهان است، درخواست خود را طی یک دعوی حقوقی به دادگاه ارائه می کند. یکی از 10 خیاری که در بالا گفته شد در چنین شرایطی مورد نیاز است، در غیر این صورت امکان ارائه درخواست در دادگاه وجود ندارد.

شرایط فسخ معامله ملک را به طور کل می توان به صورت زیر عنوان کرد:

  • پس از فسخ قرارداد خرید ملک، انتقال ملک در هر مرحله ای که باشد متوقف شده و به فروشنده بازگردانده می شود
  • از شرایط فسخ معامله ملک این است که فروشنده موظف است تمام مبلغی که تا لحظه فسخ توسط خریدار پرداخت شده را بازگرداند.
  • در صورتی که در طول مدت فروش ملک تا زمان فسخ، منفعتی از ملک برای هر کدام از طرفین حاصل شده باشد، باید معادل نقدی آن را به مالک بازگرداند. برای مثال اگر در مدت قرارداد و تا قبل از انتقال کامل ملک به اجاره داده شده باشد، اجاره های دریافتی در زمان فسخ، باید به مالک اصلی پرداخت شوند.
  • اگر جریمه ای برای فسخ قرارداد خرید ملک مشخص شده باشد، طرف فسخ کننده موظف به پرداخت آن است در غیر این صورت، عرف معامله پرداخت تمام یا بخشی از ضرر و زیان طرفی است که خواهان فسخ نبوده است.

البته فسخ قرارداد ملک بسته به نوع قرارداد اعم از خرید یا اجاره ای بودن تفاوت هایی دارد که در ادامه توضیح خواهیم داد.

شرایط فسخ قرارداد خرید ملک

قانون فسخ قرارداد فروش ملک

فسخ قرارداد فروش ملک به معنی پایان تعهدی است که بین دو یا چند نفر بسته شده است. البته فسخ شرایط و انواع مختلفی دارد. گاهی اوقات فسخ تنها تعهدات طرفین را نسبت به هم به پایان می رساند و گاهی اوقات علاوه بر به پایان رسیدن تعهدات، یکی از طرفین متحمل ضرر و زیان هایی می شود که طرف دیگر ملزم به پرداخت آن خواهد بود. در زمینه فسخ قرارداد خرید ملک معمولا چنین شرایطی رخ می دهد.

همان طور که در ابتدا گفته شد، اولین قانون فسخ معامله ملک مشخص کردن شرایط آن در مبایعه نامه یا قولنامه است. در غیر این صورت و اگر شرایطی برای فسخ مشخص نباشد، این کار طبق قانون انجام می شود.

قوانین مربوط به فسخ قرارداد فروش ملک از هر نوعی در بخش های مختلف قانون اساسی وجود دارند اما مستقیم ترین قانون مربوط به این موضوع ماده 396 قانون مدنی است که شرایط و وضعیت هر کدام از طرفین در فسخ یک طرفه را مشخص می کند. در این ماده قانونی 10 مورد از اختیاراتی که با استناد به آن می توان قرارداد ملک را فسخ کرد، مشخص شده اند.

بعضی از این اختیارات که در اصطلاحات حقوقی خیارات معامله نامیده می شوند به نفع خریدار و برخی به نفع فروشنده هستند اما کلیات آن ها به گونه ای است که هیچ کدام از طرفین را تا حد امکان دچار ضرر و زیان نکند. رجوع به این قوانین زمانی که به طور ناخواسته درگیر فسخ می شوید، کمک زیادی می کند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک

فسخ قرارداد اجاره ملک اما نسبت به فسخ قرارداد خرید ملک ساده تر است و در بسیاری از موارد بدون نیاز به مراجعه حقوقی انجام می شود. قانون مدنی شرایطی را برای فسخ قرارداد اجاره مشخص کرده است که فسخ با استناد به هر کدام از آن ها بدون دادخواست حقوقی هم قابل انجام است اما اگر در قرارداد اجاره، شرایطی غیر از ماده قانون ها مشخص شده باشد و طرفین آن را امضا کرده باشند، فسخ اجاره نامه با استناد به شرایط تعیین شده انجام می شود.

از شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک اعم از تجاری یا مسکونی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • شرایط فسخ قرارداد توسط موجر یا مالک: عدم پرداخت اجاره بیش از مدت تعیین شده، واگذاری ملک توسط مستاجر به شخصی دیگر خلاف اجاره نامه، استفاده از ملک برای فعالیت های خلاف عرف، تعمیرات یا تغییرات بدون هماهنگی در ملک یا تخریب ملک با آگاهی کامل.
  • شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر: خرابی بخشی از ملک و عدم اطلاع به مستاجر قبل از بستن قرارداد، قیمت غیرمعقولانه برای ملک و مشخص شدن این موضوع بعد از قرارداد، عدم تحویل به موقع ملک توسط مالک، عمل نکردن به تعهداتی مانند تعمیر ملک و… توسط مالک و… .

مبلغ جریمه فسخ قولنامه ملک

مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک یکی از موضوعات مهمی است که طرفین یک مبایعه نامه ملک باید از آن مطلع باشند. در مورد مبلغ جریمه، میزان مشخصی در قانون تعیین نشده است و همه چیز به تفاوق طرفین معامله بستگی دارد. البته تعیین مبلغ باید طبق عرف باشد و مبالغ عجیبی برای جریمه فسخ قولنامه ملک مشخص نشود.

تعیین میزان ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید ملک

  • تعیین میزان جریمه یا زیان فسخ معامله ملک بر اساس درصدی از ارزش ملک در صورت فسخ کامل
  • تعیین میزان جریمه با توافق طرفین و صلح برای مبلغی خاص برای فسخ قرارداد خرید ملک
  • تعیین میزان جریمه بر اساس جریمه های قراردادهای املاک با قیمت و وضعیت مشابه و… .
  • عرف جریمه فسخ قرارداد خرید ملک، 10-20 درصد مبلغ فروش ملک است.

علاوه بر تعیین میزان ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید ملک، شرایط و زمان پرداخت جریمه هم باید توافقی باشد. برای مثال می توان برای هرروز عقب افتادن پرداخت یا تحویل ملک جریمه ای را مشخص کرد و در صورت عدم انجام آن تا موعدی مقرر، آن جریمه را دریافت کرد. به علاوه در زمان بستن قرارداد مبلغی به عنوان کمیسیون مشاور املاک مشخص می شود که در بسیاری از موارد این مبلغ قابل بازگشت نیست و حتی با فسخ قرارداد هم نمی توان آن را درخواست کرد.

مدت زمان فسخ معامله ملک

دیگر موضوعی که در زمان تنظیم قولنامه ملک باید مشخص کرد، زمان فسخ قرارداد خرید ملک است. این موضوع هم از جمله مسائلی است که باید با توافق طرفین، تعیین شود. اگر زمان فسخ قرارداد خرید ملک طبق توافق تعیین نشود، این کار هم براساس عرف و شرایط روز جامعه انجام می شود. البته عرف مدت زمان فسخ معامله ملک 72 ساعت است.

مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک

همان طور که گفته شد، در قانون چیزی به عنوان مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک برای بر هم زدن یک معامله و فسخ آن مشخص نشده است و افرادی که قرارداد خرید و فروش ملک تنظیم می کنند، موظف هستند که در زمان های تعیین شده به تعهدات خود عمل کنند.

در غیر اینصورت هر کدام از طرفین قادر به فسخ قرارداد با ماده قانون های مشخص هستند. تنها موردی که قانون برای زمان فسخ تعیین کرده است، امکان فسخ از سمت فروشنده زمانی است که خریدار 3 روز بعد از خرید ملک، مبلغ آن را پرداخت نکند.

قانون فسخ معامله تا 24 ساعت برای ملک

یکی از قوانین رایجی که در مورد معاملات ملکی مطرح است، قانون فسخ معامله تا 24 ساعت است. طبق این قانون هرکدام از طرفین قرارداد اگر تا 24 ساعت از قرارداد انجام شده منصرف شوند، بدون ضررو زیان امکان ابطال و فسخ آن را دارند. البته این موضوع در قوانین مدنی وجود ندارد و تنها یک اتفاق مرسوم یا عرفی بین خریداران و فروشندگان است.
در مورد قانون فسخ قرارداد خرید ملک تا 24 ساعت، باید به این موضوع دقت کرد که اگر در 24 ساعت کمیسیونی به املاک برای نگه داشتن ملک و… پرداخت شود، کمیسیون قابل دریافت نیست و تنها مبلغ پرداختی به فروشنده عودت داده می شود.

در غیر این صورت هر کدام از طرفین قادر به فسخ قرارداد با ماده قانون های مشخص هستند. تنها موردی که قانون برای زمان فسخ تعیین کرده است، امکان فسخ از سمت فروشنده زمانی است که خریدار 3 روز بعد از خرید ملک، مبلغ آن را پرداخت نکند.

زمان فسخ قرارداد

نامه فسخ قرارداد

هر چند در بسیاری از موارد، فسخ قرارداد خرید ملک با توافق و در بنگاه معاملات ملکی انجام شده و قرارداد به پایان می رسد اما در مواردی ممکن است این کار با توافق انجام نشود. به عنوان مثال اگر یکی از طرفین حاضر به توافق نباشند اما شرایط فسخ وجود داشته باشد، این امکان هست که با تنظیم نامه فسخ قرارداد و ارائه آن به مراجع قضایی، این موضوع را از طریق طرح دعوی پیگیری کرد. طرح دعوی و متن نامه فسخ قرارداد بسته به نوع ملک، شرایط مشخص شده در قولنامه ملک و… مشخص است.

متن فسخ قرارداد توافقی

همان طور که گفته شد، فسخ قرارداد چه در مورد املاک مسکونی و چه در مورد املاک تجاری مشابه هستند و در بیشتر موارد چه ملک اجاره ای باشد و چه خریداری شده باشد، نامه فسخ آن به یک شکل نوشته می شود. برای مثال نمونه متن فسخ قرارداد اجاره مغازه به این صورت است:

آقا/خانم………………………..و آقا/خانم…………………………
که طرفین مبایعه نامه به عنوان موجر و مستاجر ملک…………….. هستند، با توافق کامل تصمیم به فسخ اجاره نامه مغازه ……….. به آدرس ……………………………… گرفته اند. ملک فوق از هر نظر در صحت و سلامت تحویل موجر گردیده است و تسویه حساب های مالی در مورد قبوض و…… به طور کامل انجام شده است.
تاریخ

امضای هر کدام از طرفین 

امضا و تایید مشاور املاک

در ادامه می توانید نمونه متن فسخ قرارداد توافقی و سایر انواع متن فسخ قرارداد را دانلود کنید:

انواع فسخ قرارداد با اختیارات قانونی

همان طور که گفته شد، قانون برای فسخ قرارداد خرید ملک از هر نوعی ماده هایی دارد که به انجام بدون دردسر این کار کمک می کند. با توجه به اینکه این ماده قانون ها بسیار زیاد هستند، بهتر است پیش از تنظیم قولنامه ملک و امضای آن با افراد ماهر در این زمینه مشورت کرد. به علاوه قبل از اقدام برای فسخ قرارداد خرید ملک هم مشورت با افراد متخصص، کمک زیادی به جلوگیری از ضرر و زیان طرفین می کند. در ادامه برخی از انواع فسخ قرارداد با اختیارات قانونی را توضیح خواهیم داد:

ابطال معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن

در قراردادهای مبایعه نامه ملک، بندی وجود دارد که طی آن خریدار موظف است مبلغ ملک را در زمان های مشخص و به میزان معین به فروشنده پرداخت کند و فروشنده نیز در هر مرحله از پرداخت می تواند مقداری از ملک را به نام خریدار کرده یا بخشی از فرآیند انتقال سند را انجام دهد. یکی از شرایط فسخ قرارداد خرید ملک به صورت قانونی از سمت فروشنده، ابطال معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن است. ثمن به معنی بها و نرخ کالای خریداری شده است که در مورد ملک مبلغ ملک است که باید طی شرایط مشخص پرداخت شود. اگر زمان مشخصی برای تاخیر در پرداخت ثمن تعیین نشده باشد، فروشنده 3 روز بعد از تاریخ مقرر امکان فسخ قرارداد خرید ملک را دارد.

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده

اصلی ترین موضوعی که فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده را امکان پذیر می کند، عدم پرداخت وجه ملک و معامله در مدت زمانی مشخص است. اگر زمان و شرایط پرداخت بین فروشنده و خریدار توافق شده باشد، فروشنده باید تا زمان مقرر صبر کند و بعد از آن برای فسخ اقدام کند، در غیر این صورت از زمان فروش ملک، خریدار 3 روز زمان دارد تا بهای ملک را پرداخت کند و اگر در مدت زمان مشخص موفق به این کار نشود، فروشنده امکان فسخ قرارداد را دارد.

فروشنده اما امکان فسخ قرارداد خرید ملک از سمت خود در شرایط دیگری را هم دارد، برای مثال از این موضوع اطمینان داشته باشد که خریدار مبلغ را از راهی خلاف قانون به دست آورده باشد. همچنین در صورتی که خریدار برای خرید ملک، قرار به معاوضه بخشی از مبلغ با ملک یا وسیله ای مثل خودرو را گذاشته باشد اما فروشنده متوجه شود ملک یا خودرو متعلق به خریدار نباشد هم امکان فسخ قرارداد خرید ملک از سمت فروشنده و یک طرفه وجود داشته باشد.

سخن پایانی

فسخ قرارداد خرید ملک از جمله اتفاقاتی است که ممکن است برای همه ما رخ دهد. برای جلوگیری از ضرر و زیان در چنین اتفاقی و انجام آن به صورت قانونی چه در جایگاه فروشنده و چه در جایگاه خریدار، بهترین کار مشورت با افراد خبره و با تجربه در زمینه خرید و فروش ملک و بستن قرارداد است.

مشورت قبل از تنظیم مبایعه نامه ملک احتمال ضرر و زیان برای هر دو طرف را به حداقل ممکن می رساند. کارشناسان مجموعه معاملاتی سامان ملک در این زمینه آماده پاسخگویی به شما هستند تا شما را در زمینه تنظیم انواع قولنامه ملک و شرایطی که در بستن آن باید در نظر داشته باشید، راهنمایی کنند.

دسته بندی املاک
جدیدترین املاک سامان ملک

این مطالب را هم حتما بخوانید

در اقتصاد امروز بسیاری افراد توان مالی خرید خانه و ملک را ندارند و به جای آن اقدام به رهن و اجاره ملک می نمایند....
خیلی از مستاجران و صاحبان املاک در مورد سرقفلی و قوانین آن سوالات زیادی دارند. سرقفلی به زبان ساده یعنی اگر فردی یک دهنه مغازه...
روزانه بسیاری از افراد قربانی کلاهبرداری های مختلف می شوند و مال خود را از دست خواهند داد. کلاهبرداری یکی از رایج ترین جرایم است...

جدیدترین املاک سامان ملک

اشتراک در
اطلاع از
5 نظرات
قدیمی‌ترین
تازه‌ترین بیشترین رأی
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
اقبالی

این مطلب که نوشته شده امکان فسخ از سمت فروشنده زمانی است که خریدار 3 روز بعد از خرید ملک، مبلغ آن را پرداخت نکند حتی اگر در مبایعه نامه هم ذکر نشه این مورد صدق می کنه؟

دربیدی

نکات خیلی خوب در مورد فسخ قرارداد ملک هست و خیلی برام مفید بود.متشکرم

کاظمیان

اگر در اعلام تعداد نفرات خانواده، مستاجر صادق نباشند و بعد از قرارداد مشخص بشه که افراد بیشتری در خانه زندگی میکنند مالک می تونه قرارداد را فسخ بکنه؟

جهت مشاوره با شماره ” 09162167100 ” تماس گرفته و یا فرم را تکمیل کنید.